Что в реальности кроется за фразой, так называемых экспертов - "Недвижимость дорожает!" - звучащей сегодня на каждом углу в СМИ

24.10.2018 11:24 8 2 626 просмотров
надоело повторяться в разных местах. нужно всё суммировать тут, что бы потом на очередной вопль сторонника недвижимии - она дорожает, ссылку на этот текст - ать! и подставить.

сторонники недвижимии, начали с лета дружную пиар компанию во всех СМИ по удорожанию кирпича, которое якобы, началось по всему фронту!
хотя на самом деле, исходя из спроса/предложения и денежных потоков, сейчас на рынке должно ускоряться падение цен. которое они и пытаются замазать своим подорожанием сверху, по приказу.

их удорожание, происходит за счет механического переписывание ценников у строителей, с последующими скидками без посторонних свидетелей. и у продавцов рынка вторичного, выставляющих уровни своих ценников про рекомендации "профессионалов" - риэлторов, которые уговаривают продавцов ставить их повыше, а уж потом торговаться, тоже по тихому.
это повышение, происходит без всякой оглядки на спрос и реальное положение дел на рынке.
+ тупо повышать ценники продавцов, просто склоняют повсеместные заголовки о подорожании в СМИ и проплаченные там рассуждения "экспертов" на эту тему.

их аргументы в пользу удорожания - все фальшивы!
1. "на рынке растет спрос!".
да не растет он... о чем говорит статистика росреестра по регистрации прав на жилые помещения. по итогом прошлого года, роста не было. а до этого, несколько лет было падение количества регистраций. некоторый рост в годовом сравнении был в начале года, но в прошлом году динамика шла вверх, ускорялась к концу года. а в этом году наоборот - количество регистраций идет к концу года вниз.
2. даже если и есть рост количества регистраций сделок, (как бы спроса), то оно не говорит о том, что цены должны расти. на росте объема сделок, цены могут и ускорять падение. что я сегодня и ожидаю.
3. "на рынке падает объем предложение!"
раньше у них эта вопилка звучала иначе, "продавцы начали сымать квартиры с продаж!" и сымали несколько лет...
с чего это падает предложение, если строители постоянно вбрасывают в рынок свежие объемы. и судя по статистики, избыток предложения готового жилья продаться не мог. опять что ли "сымают с продаж?" угу... на рынок уже пошли ранее снятые.
вообщем, предложение постоянно растет от строителей и со вторичного рынка, продажи которого долго откладывались в ожидании роста цен. но люди вечно ждать не могут, особенно наблюдая, как реальные цены падают и падают...
4. "ипотека бьет рекорды и увеличивает спрос!"
ипотека, это всего лишь 1/3 от общего спроса. она бьет рекорды во многом из за рефинансирования, а главное, падают другие 2/3 не ипотечного спроса. от чего в итоге и нет общего роста спроса, количества регистраций сделок.
ипотека, это уже загнанная лошадь, которая так и не смогла вывести в горку объемы продаж кирпичных. и второго дыхания, у нее уже не откроется, даже по ставки в 3%.
даже сегодняшнее повышение ипотечных ставок, это уже мелочи. тут и без повышения уже было тошно...
5. "строители подымают ценники из за отмены ДДУ!"
цены недвижимости определяет рынок вторичный, готового жилья и спрос/предложение, а никак не страшилки строительные.
пусть строители делают, что хотят. им слишком много уделяется внимания, хотя они являются, лишь придатком к главному рынку недвижимости, к рынку готового жилья.
выше спроса, они со своими хотелками не прыгнут. к тому же, они в свое время, крутили ценники, гораздо выше общий инфляции. поэтому пусть сегодня помолчат о своей себестоимости.
к тому же они набрали разрешений на строительство по старым схемам на годы вперед.
и рыть свежие котлованы, они будет до тех пор, пока спрос не упадет до ноля. т.е. они будет вбрасывать в рынок свежее предложение. как уж тут рост цен?..
вся громкая тема отмены ДДУ, была широко разрекламирована, исключительно, как страшилка о росте цен, которая должна была загнать в рынок новых, испугавшихся покупателей. это же была скрытая реклама!
6. "люди испугались запрета доллара и понесли свои деньги из банков в кирпич!"
там вынесли то из банков крохи, относительно рынка недвижимости. и вынесли не обязательно в кирпич. а в начале октября, ЦБ сказал, что уже обратно понесли. поэтому теперь нужно кричать "люди понесли свои деньги из кирпича в банки!"
да и с какого перепуга валютчики побегут в кирпич, цены которого порушились в валюте.


а вот мои старые аргументы в пользу жестокого удешевления недвижимости.
1. за последние 3 года спрос значительно упал, а предложение значительно выросло. и этот дисбаланс продолжает расти. а ценники на этом фоне остаются стабильными. а теперь, даже еще и расти собрались!
как минимум 70% предложения сегодня не находит спроса. оно лишнее, но оно тоже упрямо повышает ценники и ждет чуда - денежных покупателей, которые должны упасть с неба и всё раскупить.
2. спрос, уже в целом отжат напрочь. тут и ипотека, и разочаровании в кирпиче, как в фин активе защитном, и как в бизнесе аренда...
ипотека впала в массу схемотозов без первоначального взноса, чего вообще то делать как бы нельзя, но на что ЦБ упрямо закрывает глаза. и официально, у нас ипотеки без ПВ, как бы вообще не существует. и это при том, что весь рынок завален подобными предложениями. это уже финиш ипотеки. такое долго длиться не может. а иных источников спроса - нет.
3. купленный кирпич не требует регулярного обновления. население кирпича накупило, поэтому, даже если сегодня сотворить сказку - дать населению денег и списать ему кредитные долги, не факт, что оно снова рванет за покупкой кирпича. у него уже кирпич есть, 25 м2 на душу населения, это хорошая цифра. у населения есть и масса других статей личных расходов, которые долгое время не финансировались, как раз из за покупки кирпича. да и сказки не предвидится...
4. падение доходов населения и их грустное будущее, потому что там, куда сегодня идет наша страна, уровень жизни населения, государственным приоритетом не является.
что толку от дорожающей нефти, если траты бюджета и доходы населения, формируются из 40 дол за барель, а средства от нефти свыше этой цены, уходят в заначку минфина, не попадая в общий финансовый оборот.
а ведь сегодняшние цены недвижимости. сформировались, при тратах бюджета по 100 - 120 за барель нефти + на первой, с ноля, кредитной волне населения + на отложенном спроса из 90 х гг + на волне спекулятивной, когда кирпич заменял населению вложения в фондовый рынок и даже в валютный. т.е цены так взлетели на одном дыхании, от стечения воедино массы благоприятных факторов.
а сегодня, все те благоприятные факторы - кончились. все перевернулось вверх ногами и появилась масса факторов неблагоприятных. а ценники кирпича, продолжают стабильно стоять и делать вид, что ничего плохого не происходит. а теперь, они даже и повышаться собрались! ну цирк!...


экспертный пиар по удорожания и удержания цен, щедро оплачивают строители.
1. для того что бы в целом не дать закрасться в головы населения мысли о падении цен. и тем более, не допустить открытого падения. иначе спрос может упасть до ноля. т.е. случится ситуация зеркально противоположная временам кирпичного бума, когда на рынке царил дикий покупательский ажиотаж.
2. снова, года на 3 зарядить терпением и надеждой продавцов частников со вторичного рынка, что бы они задрали ценники и сидели ждали ...с моря погоды.
что бы строители могли и дальше. подсовывать свои объекты чуть ниже стабильно задранных ценников вторички и вылавливать с рынка последних покупателей.
3. попробовать снова загнать в рынок покупателей - спекулянтов. в т.ч тех, у кого нет средств или есть только на первоначальный взнос. всучить им ипотеку и как бы, приобщить их к бизнесу доходному, сыграть в покупку кирпича, как на бирже с кредитным плечом. + убедить население хранить свои средства вместо банков - в кирпиче сберегательном ...который постоянно дорожает.
4. под задранные ценники, строители засовывают ипотечный схемотоз, т.е. ипотеку без первоначального взноса. у них это дело поставлено на широкий поток.
5. по задранным - выставленным ценникам предложения, строители проводят взаиморасчеты с государством и продает ему для гос нужд свои объекты. в т.ч. под реновацию и в качестве расчетов со своими смежниками.

вообщем, сценарий, царящий на нашем рынке недвижимости, под названием - пирамида нерушимая! ...да еще собравшаяся снова дорожать - раст цен на фоне роста нереализованного предложения, мне все больше и больше говорит о том, что однажды, здесь произойдут драматические события, и всё повалится очень круто и резко.
...если конечно реальные цены сделок, от цен официальных, от цен предложения, не отвяжутся по тихому, что и происходит сегодня. цена официальная будет - 10 млн, цена сделки - 5 млн. но внешне и в отчетах экспертов, так и будет звучать цена 10 млн. а может, цена официальная, даже будет подрастать...

сегодняшнее, бурно разрекламированное удорожание, это копия, точно такого же, грустно завершившегося удорожания 2014 года, которое экспертное сообщество, так же, тащило за уши в противоход финансовым реалиям.
фин реалии, состояние рынка, спроса/предложения, за последние 4 года, лишь значительно ухудшились. и все фундаментальные факторы сегодня, указывают на длительное и существенное падение цен.
вот сторонники кирпича, строители - эксперты - аналитики, дабы спрятать все это неприличие фундаментальное, и вынуждены сегодня в очередной раз, исполнить свой цирковой номер - "прыжок дохлой кошки" на падающем рынке.
они снова пытаются доказать всему обществу, что это не цирк и не шутки, а всё это - по настоящему! веруй товарищ и кирпич покупай! ...пока он страшно не подорожал.

Комментарии 8

Mipon  (mipon2)
#
Весело! Семимильными шагами в Светлое завтра!
А  (openid.mail.ru/mail/chernyshovalexander_chernyshov)
#
но ЦБ, потворствует строителям и упрямо делает вид, что он ничего не замечает. а потом, когда тут всё повалится, ЦБ, как и
Недвижимость играет роль квази денег почт во всех государствах.По этому ЦБ всех стран сдерживает падение в этом секторе экономики.
ks567  (ks567)
#
не - не... в тех странах, частная БС, поэтому там такой схемотоз - завышенная оценка стоимости объектов, опирающаяся на общие завышенные официальные ценники предложения - не пройдет. там частный банк, заметив это, просто потребует более высокий первоначальный взнос, дабы избежать рисков в случае отказа заемщика от оплаты ипотеки. он же должен будет продать эту квартиру... и не сможет за ту, заявленную ее оценку. а у нас гос банки - не продал, ну и не надо... это ж будут убытки не свои, а государственные.
очень подозреваю, что гос банкиры, за долю малую, часто вступают в сговор с частными строителями, и выдают потоком очень чудные ипотеки.
поэтому тут все ответственность и лежит на ЦБ... по нормальному, тут просто нужно жестко поднимать первоначальный взнос.
ks567  (ks567)
#
А на счет удешевления вы, похоже, правы. Было-было и прошло Рисунок

. Следующей волны снижения цен, думаю, не стоит ждать раньше наступления наступления очередного мирового финансового кризиса. А вот когда он случится, это уже другой вопрос


Тут мне кажется изначальная методологическая ошибка удешевителей (в том числе небезызвестного Репченко). Почему вдруг они решили, что цены будут снижаться в рублях? Да еще по 10% в год - заведомо невыполнимо.

Были прецеденты?
Тут про Украину здесь писали и я тоже, кому интересно тыц

И график оттуда. Покажите где заметно снизилось в гривнах хотя бы один раз? А на Украине ситуация заведомо хуже чем у нас.

В национальной валюте не будет ничего снижаться. В лучшем случае будет болтаться вокруг одной номинальной цифры. Снижение возможно (и происходит) только в реальных ценах



про Украину, я уж тут писал, несколько раз свое мнение и его обоснование. и последний раз, недели две назад. http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=user_post&UID=380293&mode=all&PAGEN_1=6

maslovdm, раз вы тут в роли эксперта, и даже блог пишите не эту тему, то значит любое свое мнение. вы должны обосновывать, причем приземленно по денежным потокам, на основе которых и ценовые движения и всяческие изменения...
если вы говорите, что цены не будут снижаться в рублях до нового кризиса, так и обоснуйте это, по фин потокам.
а то тут все разговоры, одни и те же, идут годами и по кругу. а ясности в происходящем, не добавляется.

мое мнение. тоже уже по кругу.
кирпич. это чисто рублевый актив, который падает и растет от причин внутренних. и например, на курс доллара, этот актив вообще обращает мало внимания. а в кризис 2014 года, он даже пытался притвориться долларом, и вслед за ним дорожать. не вышло.

в былые времена, с 2000 по 2014 гг, (с коротким v - образным кризисом 2008 г),
в каждый период стабильности рублевой, кирпич дорожал, но это было не просто так... и не было в том никакой магии таинственной. а происходило это от того, что в каждый период стабильности рублевой - у населения росли доходы, а потом появилась и ипотека. а учитывая. что в те времена был очень большой отложенный спрос из 90 х гг, естественно, что в те периоды стабильности. в кирпич. шел огромный приток свежих денег. + туда же ломились и спекулянты, которые после отскока цен кирпича после кризиса 2008 г, вообще страх потеряли и начали путать кирпич с долларом.
т.е в те периоды стабильности, кирпич был пылесосом, который втягивал в себя фин. ресурсы со всех прочих секторов экономики и потребления. почему я уверенно всегда и говорю, что это была классическая ценовая пирамида.

вот и сегодня, сторонники кирпича, затеяли очередное повышение цен, именно по сценарию тех лет. когда через несколько лет от начала стабильности, ценники кирпича обязательно росли. и народ многий, с этим, как бы даже согласен (особенно продавцы!) - да, точно росли! вот и снова вырастут! а не вырастут, так хоть не упадут! как всё просто и легко... угу...

последний наш период - так называемой "стабильности", хотя бы в части рублевого курса - начатый с 2015 года, коренным образом, отличается от предыдущих периодов стабильности.
1. доходы населения. не то что растут, но и продолжают падать.
2. больше нет отложенного, платежеспособного спроса.
3. ипотеку - последнюю радость сторонников кирпича - отжали напрочь
4. на рынке избыток предложения, еще и постоянно прирастающее новостроем.
5. разбежались и зареклись больше сюда не ходить, спекулянты.

спрашивается, smile:evil: каким образом, сегодняшняя "стабильность", в т.ч. курсовая, может поддержать эту ценовую пирамиду??? если сейчас, в кирпич нет притока свежих деньжат, а есть наоборот, очень много желающих выйти из кирпича в деньжата.
только не нужно мне говорить про 2.5 трлн ипотеки. smile:evil: т.к эта "огромная" цифра, всего лишь пытается заместить выпавший спрос не ипотечный. но кредит не вечен. ипотека, уже надорвалась.
а данные росреестра говорят о том. что общее количество регистрации прав, в этом году, демонстрирует, в некоторые месяцы, в некоторых городах, лишь эпизодичные отскоки со дна, на котором количество регистраций было несколько лет, упав туда с больших высот.
и каждый такой отскок, сторонники кирпича выдают за разворот рынка и фундаментальный повод для удорожания. но при этом, они умалчивают, что за эти годы стагнации количества сделок, существенно увеличилось и предложение, хотя бы от одного только новостроя.

"стабильность" сегодняшняя, может еще на какое то, но уже не продолжительное время, помочь кирпичу - лишь верой продавцов народной! в то, что и в этот раз, тут снова всё будет по тому, счастливому, старому сценарию!
но "верующим", так и придется тупо сидеть в кирпиче. там они могут и ценники подымать...
но они оттуда не выйдут, т.к у покупателей сегодня - ни денег, ни веры нету...
к тому же, среди "верующих", есть масса вредителей, и прежде всего, это строители (про это я писал в последнем комменте блога), которые публично восклицая "верую!", втихушку, будут продавать свой кирпич, с большими скидками.
и как я уже много раз тут говорил - какие продавцы больше "веруют", те в итоге и больше проиграют.
ks567  (ks567)
#
очередная вариация на ту же тему ценовую...

Гектор пишет:
Рискуя вызвать гнев уважаемого ks567 приведу все же очередную статью, свидетельствующую об увеличении спроса на недвижимость в московском регионе и ее небольшом подорожании...
у меня это называется - не гневите мою ХРЮшку! smile:)
да не... уважаемый Гектор, на вас я не гневлюсь...
по той статье, за меня, уже успел всё сказать, уважаемый karpovalal
насколько я знаю, в "новой москве", как раз большие проблемы с продажами, т.к. там новострой перестарался и настроил больше нужного. вот та статейка и пытается... увеличить продажи.

я всё же хочу еще раз подчеркнуть, что всё мое буйство кирпичное, строится не на моих личных фантазиях и домыслах - я ничего нового тут не придумал и никакого нового закона не вывел - а просто на объективной оценки и озвучивании того, что происходит в этой сфере.

мое мнение о том. что цены кирпича. это пирамида, и дорога ей одна - вниз и вниз, основываются на следующих, всем известных и неоспоримых фактах -
к 2015 году, рынок недвижимости подошел в состоянии перегретого спроса и цен, которые тут росли 15 лет, значительно опережая общую инфляцию.
за последние 3.5 года, спрос, сильно упал, и будет падать и дальше, т. к у него больше нет финансовых источников. ипотеку и ту уже отжали, а ситуацию со спросом, она переломить не смогла. а ипотека - это был последний значительный спрос. спрос за счет кредитов - это должно очень настораживать - это очень плохой знак и предзнаменование. + население, достаточного для жизни объема кирпича, уже накупило, а он регулярного обновления не требует.
предложение же на рынке за это время, значительно выросло, и будет расти дальше, т.к. новострой никуда не денется, и будет пытаться вылавливать с рынка последних покупателей.
эти вышесказанные факторы, мне и говорят о наличии на этом рынке ценовой пирамиды. это и есть основание для серьезного падения цен.

наше же публичное "экспертное сообщество", мало того, что пытается убедить общественность в том. что тут цены никогда не падают, так теперь. они еще и пытается убедить народ в том. что цены - будет расти! и даже, приводят наглядные примеры (как для детей в детском саду), роста этих цен, указывая на удорожание в ценниках предложения, которые на этом рынке ни о чем не говорят и являются, лишь надписями на заборе. про реальную же возможность продать по этим ценам, про торг и цены реальных сделок, эксперты предпочитают не упоминать.
ну хорошо, убедили они весь "детский сад", в том. что ценники будут расти... ну и что из этого? денег то у "детского сад" для дружной покупки кирпича - больше нет. а значит и нового спроса, это их рекламный пира. рынку не принесет, и огромный, существующий сегодня дисбаланс спроса/предложения на рынке не устранит...

от всего того, я и называю это "экспертное сообщество" - клоунами и сообществом цирковым. и это не оскорбление, а лишь констатация фактов. эта экспертищина, есть проплаченная реклама или продвижение своих личных интересов кирпичных.
это "сообщество" аналитит кирпич, исключительно, под девизом из той песни - "я знаю. только лучше в тебе... путь даже надо мной смеются... ".
чем дольше они будет пытаться удержать эту ценовую пирамиду своими словесными интервенциями, в отрыве от реального спроса/предложения, тем сильнее потом эта пирамида навернется. и это, опять же, не мои фантазии, это мир так устроен, где каждый очередной создатель пирамиды, всегда клянется - да моя не в жысь не повалится! а потом, всё, как обычно... валится.
уберите сейчас эти монопольные, единогласные словесные интервенции "циркового сообщества", да скажите правду про ценовые расклады и их перспективы... и всё - хана пирамиде!

если у них на рынке кирпича, всё так хорошо, то зачем об этом кричать то каждом углу? и почему публично нельзя высказать мнение иное?
вон... все иные сферы потребительского рынка, сидят тихо и повышают ценники... и никакие эксперты ихние в СМИ воздух не сотрясают. а все от того, что в иных сферах, на товары первой, второй необходимости, цены устанавливает производитель (или производители в сговоре)с оглядкой на реальный спрос, и потребителю некуда деваться..
а строитель - производитель, над ценами не властен, т.к тут главную роль играет рынок вторичного жилья, где цены определяются не по производственной себестоимости, а просто по спросу/предложению. к тому же кирпич на праве собственности, это потребность десятой необходимости.
сегодня цены недвижимости, могут упасть, грубо, в два раза., и ничего с этим рынком не случится - ни спрос существенно не вырастет, ни предложение существенно не сократится. рынок повопит, и продолжит свою обыденную жизнь, по новым - в два раза ниже - ценам...
вот этого то и бояться сторонники великой недвижимии! но это и еще раз говорит о том, что сегодняшние цены предложения здесь ("справедливые, рыночные") - это цены, выставленные по законам пирамиды!
Сергей Владимирович  (S_45)
#
Не существует такого понятия "цена недвижимости", и соответственно, роста и падения цен на нее.
Рынок недвижимости все больше дифференцируется. Квартиры в новых домах с хорошей локацией не дешевеют, панельки в "получасе на автобусе от конечной станции метро" и старый фонд уверенно падают.

Думаю так и дальше будет продолжаться - рынок недвижимости весьма консервативен, разные костыли в виде ипотеки удерживают цены от общего снижения. Плохие квартиры и дома будут дешеветь даже в рублях, кочественное жилье будет понемногу дорожать еще несколько лет.
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Новости по итогам отчетности за январь 2020 г.
#проблемные банки, #банки в зоне риска Нарушители нормативов ЦБ в январе (тех, кто находится на санации, тех, у кого уже отозвана лицензия и тех,
3
У кого деньги держателей кредитных нот: (факты адвокатского расследования и решения Высокого суда Лондона)
Конец января стал знаковым для банковского сектора. Ведущие СМИ пестрили новостью о том, что Высокий суд Лондона 23.01.2020г. удовлетворил иск ПАО НБ
2
Короновирус.
В последнее время то и дело слышно про короновирус, который страшный и ужасный, который косит всех и вся. На самом деле это искусственно раздутая шумиха
0
Памятка для начинающих и профессиональных банковских стартаперов
Концептуальность технологии на бесконтактную оплату платежей мы активно стали продвигать в массы вместе с Компанией объединенных кредитных карточек, КартСтандарт,
0
«Мне говорили, что идиот, но я продолжал скупать сети»: личный опыт построения успешного бизнеса в падающей нише
Разговор с Александром Власовым, основателем сервиса по оптимизации маршрутов Zig-Zag, владельцем крупнейшей сети терминалов Qiwi (платежных терминалов)
0

Новые сообщения

Продукты Банки.ру