«Мечта в обертке» или подводные камни дачных поселков (материалы адвокатского расследования в ДНП «Романовские дачи»).

19.10.2020 10:08 1 1 496 просмотров
Название статьи не случайно и подвигла меня к этому статья неизвестного мне автора https://pikabu.ru/story/kottedzhnyiy_poselok_tri_zherebenka_6523913#comments, в которой повествуется об истории людей, вложивших деньги и силы в мечту о загородной жизни, но взамен получившие только красивый фантик. Кого только нет у нас обманутых: обманутые вкладчики, обманутые квалифицированные инвесторы, обманутые дольщики и вот, наконец, и обманутые дачники.
И так, поселок три жеребенка, https://gbip.ru/poselki/novoryazanskoe-shosse/tri-zherebenka/, о котором речь идет в вышеуказанной статье не так красив и привлекателен, как дачный поселок Романовские дачи https://www.rdachi.ru/, но у них много общего:
1) земли также продают конкретные физические лица, имеющие статус индивидуальных предпринимателей. Проверить это легко, достаточно заглянуть в свой договор купли – продажи земельного участка;
2) никто из новообращенных покупателей членом дачного некоммерческого партнерства не является, для них заготовлена стандартная схема, подробно описанная на официальном сайте ДНП «Романовские дачи» https://www.rdachi.ru/customer/docs/. При этом никаких отчетов и актов по договору Исполнителем не представляется. Ведь покупатель, у которого, кстати, не было выбора и который, на минуточку, в данных правоотношениях выступает в качестве потребителя, должен довольствоваться квитанцией, ибо оплата счета и есть акт оказанных услуг (п. 2.3). Единственные отчеты, которые предоставляются - это ежегодные отчеты, которые публикуются на официальном сайте ДНП. И в них есть указание исключительно на перечень проведенных работ, но нет указания на их стоимость.
Судите сами:
Отчет за 2017г
Отчет за 2018г.
Отчет за 2019г;
3) Градостроительный Кодекс РФ и другое российское законодательство, в том числе земельное и гражданское, на территории поселка «НЕзаконы», ибо у них есть:
А) Правила внутреннего проживания в поселке "Романовские дачи", составленные, как видно из документа, Председателем Правления Елоховой М. С. в одном лице;
Б) Соглашение о соблюдении условий проектирования, условий застройки, технических условий и устройства коммуникаций участка, текст которого опубликован на официальном сайте ДНП по адресу: https://www.rdachi.ru/customer/docs/. Каждый покупатель обязан подписать с ДНП «Романовские дачи» такое соглашение. При этом в вышеуказанном соглашении ДНП «Романовские дачи» выступает не в качестве субъекта, правовой статус которого установлен в статье 7 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а в качестве Генерального застройщика. Однако правовой статус такого лица регулируется совершенно другим законодательством и, что важно, такой субъект права должен быть в обязательном порядке правообладателем земельного участка, на котором, собственно, и осуществляется строительство в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, а также с применением правил инвестиционного законодательства. Но это уже совсем другая история ибо ДНП – это зона некоммерческой деятельности, а не бизнеса, как мы видим в нашем случае.
В) Есть охрана, которая оплачивается за счет собственников земельных участков. Занимается оказанием охранных услуг, не ЧОП, а ООО «Комтех-Д», не имеющее соответствующей лицензии, что и было установлено государственным органом – Управлением Росгвардии по Тульской области. Как показала практика проживания в поселке, охрана из 17 человек, как явствует из Отчета за 2019 год, существует для того, чтобы является «гарантом» соблюдения и Правил проживания в поселке, и Соглашения. Как видно из ответа администрации на форуме ДНП «Романовские дачи»- «воровство в поселке», функции охраны сводятся к контролю въезда-выезда автотранспорта, за работой подрядных организаций, за порядком в общественных зонах и охрана по периметру поселка. Услуги по охране домовладений представляется отдельно, в виде подключения сигнализации (пожарная сигнализация, проникновения, видеонаблюдение) с выводом ПЦУ на 1-й пост охраны. Т.е. за деньги, уплачиваемые собственниками участков по факту охраняется то, что принадлежит собственникам земельных участков – так называемых «общественных зон», но об этом позднее. Любое неповиновение чревато последствиями – вас просто не пропустят на участок. Одна из собственниц рассказывала случай, когда к ней не пропустили скорую помощь. А она сломала руку. Хотите пожаловаться в полицию? Будьте готовы к отказу, как в данном случае. И это при том, что факт незаконной охранной деятельности имел место. Однако сотрудник полиции Заокского района проявил полное бездействие. Надеемся, что прокуратура и УМВД по Тульской области восстановят законность.
4) У жителей ДНП «Романовские дачи» масса ограничений. Например, они не могут самостоятельно, своими силами возвести забор. Это право, например, в ДНП «Романовские дачи» по соглашению есть только у Генерального застройщика (п.1.10), который обеспечит это за ваш счет по цене, от которой у вас нет возможности отказаться. Ибо есть железный аргумент- вы сами подписали договор.
5) Новоиспеченные покупатели – счастливые обладатели земельных участков должны платить за все, что относится к имуществу общего пользования: содержание автомобильных дорог, прудов, скверов, зеленых насаждений, коммуникаций, освещение поселка и даже за содержание собак, которые, как вытекает из данных официального сайта поселка, его же и охраняют. Однако, как выяснилось, в ДНП «Романовские дачи» автомобильных дорог, как таковых нет. Есть земельные участки, которые принадлежат конкретным лицам и которыми, как видно из частично исследованных материалов, являются учредителями ДНП и именно они (не могу сказать за всех, но трое точно) выступают в качестве продавцов тех земельных участков, которые приобретены и застроены физическими лицами, реально ведущими тот вид деятельности для которого данные земельный участок и предназначается. - не бизнесом, не предпринимательской деятельностью, как это вытекает из деятельности продавцов – индивидуальных предпринимателей, а ведением садоводства и огородничества для собственных нужд, как это вытекает из положений ФЗ № 217- ФЗ и для чего, собственно, и создаются дачные некоммерческие партнерства.
Таким образом, мы видим парадоксальную ситуацию - собственники земельных участков, которые в силу Закон должны быть обладателями всего общего имущества на территории ДНП, никаких прав на такое имущество не имеют, а потому и не обязаны в силу ст. 210 ГК РФ содержать то, что принадлежит другим. При этом законодатель наконец то императивно установил правило о том, что отныне все жители соответствующих дачных поселков (собственники земельных участков) имеют право общей долевой собственности на «инфраструктурное имущество», расположенное в границах территории конкретного дачного поселка. Естественно, что есть водораздельная территория-до и после 01 января 2019г. – момента вступления в силу Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Но такой ситуации, которую мы наблюдаем в ДНП «Романовские дачи» и иже с ним, когда земли общего пользования находятся в собственности отдельно взятых лиц, быть не должно по двум главным причинам:
А) Один из главных принципов вещного права заключается в том, что принадлежность всегда следует за главной вещью (ст. 135 ГК РФ). Главная вещь – это именно тот земельный участок, который приобретается для ведения садоводства или огородничества, а его принадлежность – это земли общего пользования, автомобильные дороги, пруды, коммуникации, т.е. все то, что рассматривается земельным и градостроительным законодательством в качестве имущества общего пользования. Важно отметить, что профильное законодательство устанавливает невозможность изменить вышеуказанное правило даже договором под угрозой недействительности такого условия. Так, положениями п. 7 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены правила о том, что условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на садовый или огородный земельный участок не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, являются ничтожными (в случае, если собственнику садового или огородного участка принадлежит такая доля). Таким образом, с 01.01.2019 новоиспеченные собственники земельных участков на территории ДНП имеют полное право задать своим продавцам – индивидуальным предпринимателям вопрос: «А где же моя доля в «инфраструктурном имуществе»? Ибо в ситуации, когда продавец является собственником (дачного) земельного участка и одновременно ему же принадлежит право на долю в имуществе общего пользования, не может не передать свою долю в инфраструктурном имуществе покупателю. Другой вопрос, что есть определенные нюансы и тонкости, с которыми законодательство связывает определенные процедуры и которые известны немногим.
Б) В соответствии с положениями профильного законодательства – ст. 7 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» главная цель ДНП и др. подобных ему товариществ состоит именно в том, чтобы выступать посредником, направлять, оказывать содействие гражданам – собственникам общего имущества, которое должно находится в их общей долевой собственности или в общем пользовании (если речь идет о гражданах, которые стали собственниками своих земельных дачных участков до 01.01.2019г.) И заметьте, законодатель имеет в виду не индивидуальных предпринимателей, а именно граждан. А как конкретные индивидуальные предприниматели приобрели земли, имеющие целевое назначение и не предназначенные для ведение предпринимательской деятельности в собственность и еще извлекают прибыль из таких земель – это уже тема совсем другой статьи и не статьи – объекта авторского права конкретного автора, а статьи из Уголовного Кодекса РФ, например, предусматривающей уголовную ответственность за незаконную предпринимательскую деятельность как минимум.
Самое ужасное заключается в том, что каждый из новоиспеченных счастливых обладателей земельных участков не задумывается о рисках, не может представить себе ситуацию, когда его любимый и выпестованный собственными руками земельный участок с возведенным домом превратится в настоящую обузу. Ведь, например, в ДНП «Романовские дачи» автомобильные дороги есть фактически, на их содержание собственники земельных участков (около 500) ежемесячно вносят денежные средства (например, Отчет за 2019 г., однако автомобильных дорог не только не существует юридически, но и земельные участки под полотном, покрытым асфальтом принадлежит конкретным физическим лицам (индивидуальным предпринимателям). Исходя из тех первичных правоустанавливающих документов, которыми располагает автор статьи, земельные участки, представляющие собой участки для движения транспортных средств в ДНП «Романовские дачи» в соответствии с данными Росреестра относятся к Землям сельскохозяйственного назначения и имеют разрешенное использование - для ведения гражданами садоводства и огородничества. Например, земельный участок с кадастровым номером 71:09:010301:6904 общей площадью 35417 кв.м. и явно используемый для проезда автотранспортных средств находится в частной собственности ОДНОГО ЛИЦА!!!! Заметьте, земельный участок, который имеет характеристики имущества общего пользования и в силу императивного требования законодателя может находится исключительно в долевой собственности (или владении) физических лиц, находится в собственности одного лица. В настоящей статье мы не ставим вопрос о том, куда смотрел государственный регистратор, который, как видно из открытых данных, 27.06.2019г. вносил сведения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Ведь уже действовал ФЗ № 217-ФЗ, установивший императивные правила для оборота подобных земельных участков. Возможно, у должностного лица просто не было другого выбора, так как ему представили искаженные документы, в которых даже намека не было на то, земельный участок 71:09:010301:6904 фактически выполняет функции автомобильной дороги и в силу императивных норм ФЗ № 217- ФЗ (ст. 7, 25) может находиться исключительно в общей долевой собственности, но никак не в частной собственности отдельно взятого индивидуального предпринимателя или физического лица, как имеет место быть в данном конкретном случае. Возможно, в ДНП «Романовские дачи» вообще отсутствует утвержденная в установленном законом порядке документацию по планировке территории ДНП.
Как известно, в силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежит право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.
Обратите внимание на тот материал, с которого начинается настоящая статья. Что будет с земельными участками так называемого общего пользования, в том случае, если нынешние их собственники будут признаны банкротами? Или если земельные участки, выполняющие функции автомобильной дороги окажутся в руках других лиц, например, на основании судебного решения, которое будут являться обязательным в случае вступления его в силу? Или если элементарно пройдут сроки на обжалование тех безобразий, которые уже вскрылись, и у реальных собственников – дачников будет утрачено навсегда право на судебную защиту?
Примеров из практики более чем достаточно. И проблема заключается в том, что защитить свои права в судебном порядке не так-то и просто. Ведь оспорить запись в едином государственном реестре невозможно без оспаривания самой сделки. Оказавшись один на один с судебной системой, отдельно взятый человек, как правило, оказывается слабым звеном. Например, как в этом деле ( см. Определение Верховного Суда РФ от 27.08.2014 по делу N 305-ЭС14-681, А41-4238/2012). Суть дела заключается в том, что земельный участок, через который проходила полевая дорога, являлся единственным возможным вариантом проезда к находящемуся в собственности садового товарищества земельному участку. Однако земельный участок, через который именно эта полевая дорога и проходила, оказался в частной собственности. Попытки СНТ защитить свои права в суде ничем не закончились. И причина кроется в том, что они избрали не совсем правильный путь с точки зрения тактики защиты. Как теперь конкретные граждане - собственники земельных участков будут попадать к себе домой – это проблема самих граждан. Путь им указал сам суд – ст. 274 ГК РФ, т.е. через установление сервитута, т.е. ЗА ДЕНЬГИ!!!
А теперь давайте обратим внимание на земельный участок с кадастровым номером 71:09:010301:6904, расположенный на территории ДНП «Романовские дачи», сопоставим его план(чертеж) с данными Генерального плана РД 2, размещенными на официальном сайте ДНП «Романовские дачи» https://www.rdachi.ru/plan/. Как видим, по факту этот земельный участок используется в качестве так называемой автомобильной дороги, строительство которой было оплачено собственниками земельных участков, что подтверждается отчетом, размешенным на официальном сайте ДНП «Романовские дачи». Однако принадлежит земельный участок с кадастровым номером 71:09:010301:6904 одному физическому лицу, данные об этом физическом лице можно почерпнуть из открытых источников. Собственник земельного участка с кадастровым номером 71:09:010301:6904, который соединяет улицы: Земляничная, Абрикосовая, Соломенная, Урожайная, Цветочная, Тенистая, Весенняя, Осенняя, Садовая, Яблоневая, Грибная, Ромашковая и Малиновая и председатель Правления ДНП «Романовские дачи» ИНН 7126020022– одно и тоже лицо. Как видно из выписки ЕГРН, посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельному участку (земельным участкам) с кадастровым номером (кадастровыми номерами) 71:09:010301:6903. Это единственное исключение. Все остальные собственники права ограниченного пользования участком с кадастровым номером 71:09:010301:6904 НЕ ИМЕЮТ.
Между тем, как вытекает из Отчетов, размещённых на официальном сайте ДНП «Романовские дачи»(в закрытом доступе для жильцов поселка) по адресам:
http://home.rdachi.ru/news/119.html - 2017
http://home.rdachi.ru/forum/forum7/topic153/?sphrase_id=176#message596 - 2018
http://home.rdachi.ru/forum/messages/forum2/topic211/message650/?sphrase_id=176#message650 – 2019
устройство асфальтового покрытия дорог 7200 м2 в РД-2 произведено за счет ежемесячных взносов собственников земельных участков, однако дороги не только не существует юридически, но и земельный участок под этой дорогой находится в собственности конкретного физического лица, выступающего помимо всего прочего Председателем ДНП «Романовские дачи». Главная вещь – это земельный участок, а потому не сложно догадаться в чьей собственности окажется автомобильная дорога, строительство которой осуществлено, как явствует из Отчетов, за счет средств собственников земельных участков.
До тех пор, пока будет живо само ДНП как юридическое лицо, на страже таких «ограниченных собственников», как описано выше, стоит Закон. В силу п. 5 ст. 24 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.
Однако учитывая тот факт, что все так называемое имущество общего пользования находится в частных руках, юридически такого имущества, как мы видим, на территории ДНП «Романовские дачи» не существует, подтверждение чему можно найти в Росреестре, соответственно, деятельность ДНП РД, как юридического лица, не соответствует тем целям, которые обозначены в законодательстве (ст. 7ФЗ № 217-ФЗ). Именно это является железным основанием для ликвидации такого юридического лица в судебном порядке. Ликвидация ДНП повлечет за собой и прекращение охранительной функции вышеуказанной нормы п. 5 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ.
Таким образом, мы действительно имеем факт наличия «мечты в обертке» и держателями ее являются собственники земельных участков на территории ДНП «Романовские дачи», вложившие немалые деньги в обустройство своих любимых дач. Есть ли выход из такой ситуации? Безусловно, он есть. И защита нарушенных прав уже осуществляется. И именно этому будут посвящены новые публикации автора.

Комментарии 1

aster-max  (aster-max)
#
Какой-то мутный проект. А банк выдавал ипотеку под эту тему? Или все покупатели за налик?
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Карта UNO от банка Нейва
Небольшой "обзор" на карту от меня. Также планировался как небольшой FAQ 1. Оформление и получение карты Оформить карту можно на промосайте или на
0
ОПЛАТА НАЛОГОВ с кэшбэком
Соответствующие темы на форуме: Банки начисляющие кэшбэк за оплату налогов мсс 9311: Райфайзенбанк 5% (кредитная карта «#Всёсразу»). Карта в
13
Сколько осталось жить ИИС типа А?
В Коммерсанте появилась новая статья про перспективы ИИС: Какие инвестиционные счета могут появиться на российском рынке. В статье говорится, что "Появление
10
Авторский рейтинг надежности МФО и коллекторских агентств от thinks (не аккредитован ЦБ) - ноябрь 2020
Внутрифорумный рейтинг надежности МФО и коллекторских агентств от thinks (не аккредитован ЦБ) - ноябрь 2020 В рейтинге в названии МФО или коллекторского
0
Немножко про антифишинг в платёжной сфере.
Я, как порядочный параноик, а точнее любитель информационной безопасности не смогла пройти мимо фишингового письма, которое пришло мне на мой личный почтовый
1

Новые сообщения

  • Петиция в ВТБ
    Добрый день. В связи с тем, что уже у многих брокеров есть доступ к иностранным площадкам для квалов по условиям, которые намного лучше чем в ВТБ,
  • Карта UNO от банка Нейва
    Небольшой "обзор" на карту от меня. Также планировался как небольшой FAQ 1. Оформление и получение карты Оформить карту можно на промосайте или на
  • Скидка при первом заказе на Озон
    Как только начинается ежегодная распродажа 11.11 на Алиэкспресс, так сразу же начинается тема реальности скидок на этой торговой площадке. И каждый раз
  • ОПЛАТА НАЛОГОВ с кэшбэком
    Соответствующие темы на форуме: Банки начисляющие кэшбэк за оплату налогов мсс 9311: Райфайзенбанк 5% (кредитная карта «#Всёсразу»). Карта в
  • УКЭП для частных лиц. Мой личный опыт.
    Получение УКЭП. Многие из нас слышали про УКЭП - усиленную квалифицированную цифровую подпись и немногие из нас ею пользуются. УКЭП очень популярна у

Продукты Банки.ру