Очень многие собственники земельных участков, расположенных в дачных поселках сталкиваются с тем, что все земли общего пользования, в первую очередь те, которые используются под дороги, находятся в частной собственности определенных лиц. Зачастую такими лицами являются Председатели соответствующих некоммерческих объединений граждан. Между тем не многие знают о том, что еще в далеком 2012 г. Верховный Суд РФ высказал позицию по делу N 4-В12-13, которое вошло в "Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 год", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014.
В данном деле ВС РФ придерживается четкой позиции, обозначенной законодателем в ныне недействующем ФЗ №66, суть которой сводится к главному - земли общего пользования должны принадлежать соответствующим некоммерческим объединениям граждан. С данной позицией в читабельном, доступном для восприятия варианте можно ознакомится здесь(https://rg.ru/2013/03/11/dorogi-vs-site.html).

Почему земли общего пользования и в первую очередь дороги оказались в частных руках?

Ответ на этот вопрос очевиден. Собственники земельных участков, как правило, членами соответствующих некоммерческих объединений не являются. Одни по причине того, что им с первого дня насаждается мысль - если станете членом, например, ДНП, то будете нести имущественную ответственность. И ведь никто не открыл закон и не посмотрел фразу о том, члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества не отвечают по его обязательствам, и такое товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Другие просто не хотели участвовать ни в каких делах, полагаясь на порядочность тех, кто стоял у руля соответствующего некоммерческого объединения. Как результат, никто из собственников земельных участков, как правило, даже Устава не читал. Да и зачастую, когда пытался с ним ознакомиться, то сталкивался с определёнными отписками типа: «Ой, вы тут не указали, что готовы оплатить изготовление копии, а по утвержденному нами Порядку ознакомления это обязательно..или ..вы запросили документ в электронном виде, а нашим порядком это, увы, не предусмотрено». Борьба требует сил, времени и серьезной юридической подготовки, а потому многие, можно сказать абсолютное большинство, попросту отступали.
Между тем соответствующие земельные участки оформлялись в частную собственность конкретных лиц как земельные участки, предоставленные для дачного строительства, например. Конкретный вид разрешенного использования нужно смотреть в выписках.
И что удивительно, например, в ДНП «Романовские дачи» https://www.rdachi.ru/ с каждым новым покупателем земельных участков заключался соответствующий договор возмездного оказания услуг на землях общего пользования https://www.rdachi.ru/customer/docs/. При этом земли общего пользования юридически отсутствуют. Например, земельный участок, на котором имеется дорожное полотно в виде асфальта, протяженностью 7200м2, оплаченное за счет собственников земельных участков, как видно из Отчета https://yadi.sk/i/3_Xso-HMNtsHfw, представленного Управляющей компанией ООО «Комтех-Д» для жителей поселка, принадлежит Председателю Правления ДНП «Романовские дачи» Елоховой М. С. Т.е. закон – Гражданский Кодекс, который в ст. 210 устанавливает правила о бремени содержания собственности в данном случае не работает. Земля моя, все обязаны соблюдать мои права собственника, гарантированные ст. 209 ГК РФ, а содержать ее обязаны все те, кто живет в поселке, ибо дорога- этот имущество общего пользования. А для тех, кто эту святую обязанность не исполнял существовал кнут в виде «службы административного контроля» в составе 17 человек согласно того же Отчета и которые фактически выполняли функции охранников, являясь сотрудниками ООО «Комтех-Д» - компании, которая оказывала жителям поселка охранные услуги. Как работает этот кнут, некоторые собственники, столкнувшиеся с этой практикой, испытали на себе.

X Какие правила для земель общего пользования установил новый Закон 217-ФЗ.

Реформа гражданского права не оставила в стороне и дачников. Гражданский Кодекс РФ установил общие правила о том, что имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом (п.2.1 ст. 123.13 ГК РФ). А в п.1 вышеуказанной статьи уточнено - товарищество собственников недвижимости, к категории которых на сегодняшний день относятся ДНП дачников, является собственником своего имущества, т.е. принтеров, компьютеров и т.д.- всего того, что необходимо для обеспечения его деятельности.
При этом законодатель особо обратил внимание на два обстоятельства:
- имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков (п. 1 ст. 25- ФЗ № 217- Ф).
- доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, следует судьбе права собственности на такой садовый или огородный земельный участок, т.е. если лицо приобрело земельный участок после 01.01.2019 у покупателя, который имел титул собственника земель общего пользования, то такой покупатель автоматически становится СОБСТВЕННИКОМ. При этом законодатель установил жесткое правило о недопустимости изменения этой императивы договором под угрозой недействительности такого условия (п. 7 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ).
Таким образом, законодатель установил серьезный заслон для злоупотреблений с землей и встал на защиту прав и интересов тех, кто за немалые деньги покупает земельный участок для дачной жизни, а потом оказывается в ситуации, когда вынужден, например, устанавливать договорный сервитут по причине того, что проход к его участку НАПРОЧЬ отсутствует. Т.е. юридически безграмотные люди, оказавшись в руках умелых «дельцов» превращались в «дойных коров», передаваемых по наследству – детям и внукам «дельцов».

Как быть с тем имуществом общего пользования, которое уже есть на балансе соответствующих ДНП и СНТ?

Действительно, мы с вами в начале статьи ознакомились с позицией высшей судебной инстанции о принадлежности земель общего пользования. Естественно, что реформа не проходит за один день. И нельзя одним махом осчастливить всех собственников земельных участков. Тем более, что многие из них даже не подозревают о существовании своего права. К тому же, недобросовестные лица, фактические собственники земель общего пользования, оформленных как земельные участки под дачное строительство, всегда могут заявить о пропуске сроков исковой давности – условия, когда блокируется право на судебную защиту, если суд не сочтет нужным восстановить такой срок. И следует помнить- условия для восстановления срока исковой давности достаточно жесткие и такое право еще нужно будет доказать.
И так, п.3. ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ установил исключение из правил - имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может также принадлежать товариществу на праве собственности и ином праве, предусмотренном гражданским законодательством. А гражданское законодательство не определило для этой цели никаких исключений кроме собственности.
Таким образом, с 01.10.2019 на балансе ДНП может находится имущество общего пользования, принадлежащее ДНП исключительно на праве собственности и права на это имущество должны были возникнуть до 01.10.2019г.

Законодатель положил конец недобросовестности в сфере земель общего пользования, призванных обеспечивать достойную жизнь дачников. Все те, кто являются счастливыми обладателями земельных участков и увидел свою историю, похожую на описанную в настоящей статье, должны понимать - ваше право в ваших руках и никто кроме вас его защитить не может. Таков Закон! А промедление чревато одним единственным последствием – пропуском срока исковой давности, установленного для защиты вашего субъективного права собственника.