ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ЭЛИТНЫХ ДАЧНЫХ ПОСЕЛКОВ НА ПРИМЕРЕ РУЗА ФЭМИЛИ ПАРК.

22.10.2021 19:02 1 1 658 просмотров
Встреча с инициативной группой жителей одного из поселков Московской области –дачного поселка «Жилой комплекс «Руза Фэмили Парк», просмотр видеосюжетов, подготовленных тележурналистами одного из центральных каналов стала причиной для написания данной статьи.
Ранее автор публиковала материалы адвокатского расследования применительно к ДНП «Романовские дачи» в статье «Феодализм 21 века как «высокие стандарты проживания» в ДНП «Романовские дачи»
История жителей «Руза Фэмили Парк» и других подобных дачных поселков похожи друг на друга. Все начинается с того, что отдельный гражданин или группа граждан скупал или скупали земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «сельхозугодья». Земли скупались не просто так. На этих землях предполагалось строительство дачных поселков, жители многих из которых стали заложниками своей дорогой загородной недвижимости. Давайте рассмотрим схему превращения нашей Золушки – сельхозугодий и шикарную принцессу – дорогостоящие земельные участки под «дачное строительство».

Шаг первый – скупка земельных долей - земельных участков сельхозназначения.

Шаг второй - изменение разрешенного использования с сельхозугодий на «садоводство» или «дачное строительство» посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления постановления об изменении разрешенного использования. Например, на официальном сайте ДНП «Романовские дачи» в разделе Покупателю опубликовано постановление № 191 от 11.02.2008г. об изменении вида разрешенного использования земельного участка, где черным по белому указывается на то обстоятельство, что изменено разрешенное использование без изменения категории земель.

Шаг третий – соответствующий руководитель как правило специально созданного ДНП (дачного некоммерческого партнерства) обращался к главе администрации муниципального образования. Например, председатель ДНП «Романовские дачи» 22.09.2010г. обратился к главе МО Заокский район с просьбой твердить проект планировки и застройки земельного участка площадью 176000 кв.м с КН 71:09:010301:0675.

Шаг четвертый - проведение публичных слушаний и принятие постановления об утверждении проекта планировки.
Таким образом, на землях сельхозназначения как грибы после дождя на глазах у всех контролирующих органов в конце 90 - начале 2000 начали возникать так называемые дачные поселки. На сегодняшний день многие из них превратились в обустроенные, с развитой инфраструктурой места загородной жизни. Только вот одна проблема – многие из этих поселков, призванных жить по законам Российской Федерации живут по своим, неписанным Законам. Земельные участки общего назначения в таких поселках, как правило, отсутствуют, равно как отсутствует и имущество общего пользования на балансе соответствующего ДНП. Все имущество общего пользования находится, как правило, в собственности одного лица или группы лиц, которые через созданные ими или с помощью аффилированных лиц ООО - компании, фактически диктуют условия всем собственникам земельных участков. Принцип ст. 210 ГК РФ, устанавливающий правило о том, что бремя содержания имущества несет его собственник, как правило, не работает. С недовольными таким режимом поступают жестко – их просто не пропускают к своим земельным участкам. Попытки жаловаться и искать правду разбивается о безразличие чиновников и правоохранительных органов, а также, что самое страшное – судебной системы. Ничто так не стимулирует, как безнаказанность. Проигрывая бой за боем, вчерашний боец, не найдя поддержи у соседей, не имея возможности нанять квалифицированного адвоката, опускает руки...и начинает платить столько, сколько скажут.
И так, давайте разберем «по косточкам» одну из самых сложных и распространенных ситуаций обхода Закона. Рассмотрим на примере анализа действовавшего на актуальный период законодательства и уже давно сложившейся судебной практики.

Вопрос № 1. Может ли отдельно взятое физическое лицо или группа физических лиц - индивидуальных предпринимателей изменить разрешенное использование земельного участка с «сельхозугодий» на «дачное строительство» или «садоводство» без изменения категории земель?

Ответ: однозначно не может.
Анализ законодательства и судебной практики показывает, что действия по изменению разрешенного использования земельных участков, принадлежавших к сельхозугодьям, незаконны.
Обратимся к законодательству в актуальной редакции на момент принятия соответствующих Постановлений об изменении разрешенного использования земельных участков, на базе которых организовывались два дачных поселка – ДНП «Романовские дачи» и «Жилой комплекс «Руза Фэмили парк»:
Статьей 36 Градостроительного кодекса РФ в актуальной редакции было установлено, что в рамках градостроительного зонирования, градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с ч. 7 ст. 36. ч. 5 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.
Действовавшим на тот момаент федеральным законодательством (Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации") отсутствовали нормы, уполномачивающие глав органов местного самоуправления, муниципальных образований, определять вид разрешенного использования земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также изменять вид разрешенного использования земельных участков, в состав которых входят сельскохозяйственные угодья или устанавливать вид разрешенного использования как " дачное хозяйство", "дачное строительство".


Обратимся к судебной практике.

№ 1. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года было дано разъяснение о том, что действующее законодательство закрепляет возможность предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения для осуществления садоводства, огородничества и ведения дачного хозяйства только гражданам, входящим в состав соответствующего некоммерческого объединения.

№ 2. Проанализируем фактуру из Определения ВАС РФ от 20.11.2009 N ВАС-14403/09 по делу N А13-12443/2008:
Суд установил, что Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области письмом от 07.11.2008 N 07/024/2008-345 на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало предпринимателю Кудряшову Д.А. в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП (изменение назначения (категории) земельного участка) в связи с тем, что изменение вида разрешенного использования возможно только после изменения категории земель для сельскохозяйственных угодий.
Кудряшов Д.А. не согласился с данным отказом и обжаловал его в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, пришел к выводу, что не представлены доказательства, подтверждающие в установленном порядке изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.
Ссылка Кудряшова Д.А. на постановление главы Суховерховского поселения от 18.08.2008 N 20 "Об изменении разрешенного использования земельных участков" не принята во внимание, поскольку у главы поселения отсутствовали полномочия по принятию решения об изменении разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

№ 3. В своем абсолютном большинства судебная практика как на уровне арбитражных судов, так и на уровне судов общей юрисдикции (Определение Московского областного суда от 13 мая 2010 г. по делу N 33-9287; Определение ВАС РФ от 20 ноября 2009 г. по делу N ВАС-14403/09; Кассационное определение Верховного Суда Республики Карелия от 30 октября 2009 г. по делу N 3158/2009) исходила из того, что для дачного строительства допускается использование тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан.( Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.05.2011 по делу N А45-12716/2010
Например, из Постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2011 N 07АП-10952/10 по делу N А45-12716/2010 вытекает, что в суд первой инстанции в материалы дела были представлены представления прокурора Колыванского района Новосибирской области, который указывал на нарушение закона при вынесении указанных постановлений Главой Колыванского района Новосибирской области. По данному факту в отношении Главы Колыванского района Новосибирской области вынесено постановление о возбуждении уголовного дела от 13.02.2009 г. по признакам преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 286 УК РФ.
Таким образом, все действия нынешних индивидуальных предпринимателей - собственников земельных участков общего назначения в дачных поселках, которые в свое время на основании Постановлений глав ОМС изменили разрешенное использование земельных участков из земель сельхознаначения изначально были незаконны. Вопрос здесь один – куда смотрели органы кадастрового учета, прокуратура и куда смотрят сегодня те, кто должен защищать гарантированные Конституцией РФ права граждан в ситуации, когда собственники земельных участков, на которых размещаются дороги, размещают шлагбаумы и устанавливают КПП и далее, путем недопуска жителей поселка к своим земельным участкам фактическими превращают их в заложников их же собственности? Куда смотрят должностные лица Управлений Росгвардии, в частности Московской области, когда с экрана телевизора мы видим факты организации внутриобъектового и пропускного режима лицами, не имеющими соответствующей лицензии?

Вопрос № 2. Можно ли организовать поселок на земельном участке, принадлежащем конкретному физическому лицу – индивидуальному предпринимателю или индивидуальным предпринимателям?

Ответ: Однозначно нельзя.
Анализ действовавшего на актуальный момент законодательства показывает наличие следующих императивных правил на актуальную дату:
- Раздел массива (исходного земельного участка) – базы для образования индивидуальных садовых (дачных) участков может иметь место исключительно после предоставления такого земельного участка конкретному садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан (п.4 ст.11.4 ЗК РФ в актуальной редакции);
- Раздел земельного участка (массива) не может быть произведен без проекта организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другого устанавливающего распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документа (п.4 ст.11.4 ЗК РФ в актуальной редакции);
- Исходный земельный участок не может быть ликвидирован, он сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок) (см. посл. предложение п.4 ст.11.4 ЗК РФ в актуальной редакции);
- Члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вправе приступить к использованию садовых, огородных или дачных земельных участков после выноса в натуру проекта организации и застройки территории такого объединения и утверждения общим собранием его членов (собранием уполномоченных) распределения садовых, огородных или дачных земельных участков между членами такого объединения (абз.2 п. 2 ст.32 ФЗ № 66-ФЗ)
- Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение как юридическое лицо вправе приступить к обустройству выделенного ему земельного участка (строительству подъездных дорог, ограждений, осуществлению мелиоративных и иных работ) после выдачи документов, удостоверяющих право такого объединения на земельный участок (абз.1 п. 2 ст.32 ФЗ № 66-ФЗ);
Основываясь на принципах п.2 ст. 81 ЗК РФ законодатель в Федеральном законе от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" установил императиву о том, что земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставлялись садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность (абз.2 п.4 ст.14 ФЗ № 66-ФЗ).
Исключений из этого правила действующим на тот момент законодательством установлено не было.
Таким образом, из буквального толкования, действовавшего на актуальную дату законодательства, вытекает, что при создании территории дачного некоммерческого объединения необходимо было иметь утвержденный в установленном законом порядке проект планировки и застройки – базовой основы для раздела земельного массива и его застройки.

Правовая природа проекта планировки и застройки некоммерческого дачного объединения.

Во - первых, проект планировки и застройки - это своего рода внутренняя Конституция для отдельно взятой территории, что императивно установлено и ранее, и ныне действующим законодательством (ст. 32 ФЗ № 66-ФЗ, п.6, 8 ст.3, п.25 ст. 54 ФЗ № 217-ФЗ)
Во – вторых, в силу императивно установленного правила п. 5 ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства;
В – третьих, в силу императивной нормы п. 8 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" на орган местного самоуправления в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия им в пределах его компетенции решения, в связи с которым требуется внесение изменений в указанные в пунктах 7, 13, 14 (разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок), 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона кадастровые сведения, возложена обязанность по представлению в орган кадастрового учета копии такого решения.
Таким образом, из буквального толкования вышеуказанных норм права вытекает, что проект планировки и застройки территории и утвержденный в установленном Законом порядке в соответствии с вышеуказанными положениями ФЗ № 221-ФЗ, а также нормами Постановления Правительства РФ от 18.08.2008 N 618 "Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости" должен был быть представлен в орган кадастрового учета.
Как показывает практика, соответствующие органы местного самоуправления возложенную на них обязанность не исполняли. Случайно или специально – это уже вопрос компетенции других органов.
Собственник соответствующего земельного участка (земельного массива) принимал решение о разделе его на десятки или сотни частей, ставил эти части на кадастровый учет, не представляя при этом в качестве приложения к межевому плану соответствующего проекта планировки и, соответственно, в едином государственном реестре воцарялась недостоверная информация, что является грубейшим нарушением основного принципа о достоверности данных ЕГРП. Между тем, индивидуальный предприниматель – собственник земельных участков общего пользования (ныне общего назначения) спал и спит спокойно, ибо оспорить запись в ЕГРП можно исключительно в судебном порядке при использовании установленного законом способа защиты. А жители поселков, как правило, очень пассивны.

Проект планировки Руза Фэмили Парк: миф или реальность?

Для анализа инициативной группой дачного поселка «Руза Фэмили Парк» было представлено Постановление № 569 главы сельского поселения Волковское от 06.11.2014г.которым был утвержден проект планировки территории под размещение дачного поселка «Жилой комплекс «Руза Фэмили Парк». Основной вопрос, который волнует жителей сводится к тому, какая именно территория входит в вышеуказанный дачный поселок. При этом у жителей отсутствует сам проект планировки.
Как вытекает из постановления, размещение дачного поселка «Руза Фэмили Парк» предполагалось на перечисленных в Постановлении 10 земельных участках общей площадью 44,9424:
-50:19:0030115:110 (3,382 га);
- 50:19:0030115:124 (3,6072 га);
- 50:19:0030115:246 (4,1 га);
-50:19:0030115:214 (6,884 га);
-50:19:0030115:630 (5,857 га);
-50:19:0030115:640 (2,023 га);
-50:19:0030115:641 (6,53 га);
- 50:19:0030115:639 (10,111 га);
- 50:19:0030115:635 (0,8982 га);
- 50:19:0030115:642(1,55 га).
Именно эта территория и является территорией дачного поселка, зонирование которого установлено вышеуказанным Постановлением. Данное обстоятельство подтверждается и п. 2 Заключения по результатам публичных слушаний по вопросу рассмотрения проекта планировки территории под малоэтажную многоквартирную жилую застройку в д. Нововолково Рузского района Московской области от 17.10.2014г.
Как вытекает из заключения, предметом обсуждения были проекты планировки территории ДНП «Руза –КМД» общей площадью 17,9912 га, а также дополнительной территории ДНП «Королевский лес» общей площадью 26,9692 га в составе разработанного проекта планировки территории под размещение дачного поселка и объединении ДНП «Руза –КМД» и ДНП «Королевский лес» в едином названии «Жилой комплекс «Руза Фэмили парк».
Таким образом, жилой комплекс «Руза Фэмили парк» представляет собой территорию в границах 10 вышеуказанных земельных участков. На данной территории в силу императивной нормы п. 2 ст. 4 Федерального закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" может существовать только одно садоводческое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества. Размеры земельных участков общего назначения можно увидеть в самом проекте планировки. Учитывая, что у жителей поселка данный документ отсутствует, то его, естественно, необходимо запросить у органа местного самоуправления, у соответствующего ДНП или кадастрового инженера, который занимался его подготовкой, а также, на всякий случай в Управлении Росреестра Московской области.
Однако даже в сегодняшней ситуации отсутствия проекта планировки, можно каждому для себя выяснить принадлежность земельных участков каждого з жителей к территории «Руза Фэмили Парк». Для этого достаточно проанализировать межевой план своего земельного участка, ознакомиться с которым имеет право каждый собственник. Хранится межевой план в составе кадастрового дела. Именно там и должны находится все правоустанавливающие документы, в том числе, и данные об исходном участке. Если кадастровый номер исходного участка совпадает с одним из 10 из вышеуказанных, можно смело утверждать о том, что ваш земельный участок находится на территории «Руза Фэмили Парк», проект планировки и границы которой утвержден Постановлением № 569 главы сельского поселения Волковское от 06.11.2014г. А доступ к земельным участкам, находящимся на этой территории должен быть обеспечен при помощи земельных участков общего назначения, указанных в проекте планировки и образованных из исходных 10 вышеуказанных земельных участков.
А это означает, что на жителей дачного поселка распространяется гарантии, установленные положениями п. 5 ст. 24 ФЗ Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о том, что правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.
В данной ситуации не имеет значения тот факт, что земельные участки, используемые в качестве дорог находятся в собственности индивидуального предпринимателя.
В силу императивной нормы п. 4 ст. 4 действовавшего на момент утверждения проекта планировки «Руза Фэмили Парк» Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", имущество общего пользования, в том числе, и земельные участки общего пользования (ныне общего назначения) должны были учитываться на балансе ДНП, которое и выступало собственником такого имущества. Иного действовавшее на тот момент законодательство не предусматривало.
С 01.01.2019г. ФЗ № 217-ФЗ в п.5 ст. 25 установил императивное правило о том, что при переходе права собственности на садовый (в нашем случае дачный) земельный участок, расположенный в границах территории садоводства(в нашем случае ДНП), доля в праве общей собственности на имущество общего пользования нового собственника такого земельного участка равна доле в праве общей собственности на указанное имущество общего пользования предыдущего собственника такого земельного участка.
При этом законодатель установил несколько императивных правил:
1. Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на садовый (в нашем случае дачный) земельный участок не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, являются ничтожными (в случае, если собственнику садового (в нашем случае дачного) участка принадлежит такая доля) (п. 7 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ).
2. Собственник садового (в нашем случае дачного) земельного участка, расположенного в границах территории садоводства ( в нашем случае ДНП), не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный участок.
Таким образом, у жителей «Руза Фэмили Парк» есть контраргументы против аргументов тех, кто инициировал совершение оспариваемых жителями поселка действий, продемонстрированных в указанной выше видеосюжете:
А) На одной территории не может существовать два ДНП, это запрещено Законом.
Б) Земельные участки, используемые в качестве дорог и другие земельные участки общего назначения в соответствии с проектом планировки должны относится к земельным участкам общего назначения, обеспечивающих беспрепятственный и бесплатный проезд и проход жителей поселка к своим дачным земельным участкам;
В) Покупатели дачных земельных участков, ставшие счастливыми обладателями недвижимости после 01.01.2019г. имеют право претендовать на долю в имуществе общего пользования, если они приобретали свой земельный участок у того лица, которое таким общим имуществом обладало, но соответствующую долю при продаже дачного участка не передало.
Г) Если имущество общего пользования было отчуждено отдельно от дачного участка, то такие сделки можно оспорить в судебном порядке. Закон запрещает отчуждать имущество общего пользования отдельно от дачного земельного участка.

Помните, что имущество общего пользования в садоводческом (к категории которого относится и ДНП в силу п. 2 ст. 54 ФЗ № 21-ФЗ) некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства (п. 2.1 ст. 123.13 ГК РФ). А доля в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, собственника садового (в нашем случае дачного) земельного участка следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.
И в заключении картинка из сети интернет, очень понравилась, автор, к сожалению, неизвестен.


Но смысл более чем понятен!!! Встав с колен человек обретает силу, а объединившись люди становятся непобедимыми!

Комментарии 1

Юрий  (cuban guerrilla)
#
Большое спасибо за развёрнутую статью!
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Сравнение вклада, ОФЗ-н и рыночных ОФЗ
Среди инструментов для инвестиций, надежность которых гарантируется государством, наибольшей популярностью сейчас пользуются вклады в банках, рыночные
23
Счёт «Накопительный+» Экспобанка
Счёт «Накопительный+» Экспобанка — опьяняющий коктейль 10° и новогодний хит! ▼ Условия на сайте Экспобанка ▼ ТП «Накопительный+»
4
Таблица вкладов с максимальными процентами в рублях. Декабрь 2021
Таблица приведена по состоянию на 01.12.2021 Обсуждение - на форуме в топике «Обсуждение вкладов с максимальными процентами в рублях» Архив таблиц по
2
Банк УБРиР продлевает акцию - 5% кэшбек за онлайн покупки по карте MyLife, до конца декабря.
Банк УБРиР продлевает акцию - 5% кэшбек за онлайн покупки по карте MyLife, до конца декабря. По дебетовой карте MyLife можно будет совершать онлайн
0

Новые сообщения

Продукты Банки.ру