Украинский урок российскому рынку недвижимости

04.11.2018 21:42 5 1 081 просмотр

Наш сосед интересен по двум причинам.

Во-первых, Украина экономически - это Россия без нефти и газа. Если и есть там ресурсная рента, то незначительна и ее наличием можно пренебречь. Во всем остальном это такая же постсоветская страна, люди в ней с похожим менталитетом, привычки и предпочтения относительно недвижимости схожие.

На примере Украины можно наблюдать, как ведут себя цены на недвижимости в ситуации, когда нет искусственной подпитки деньгами и смоделировать, к чему придет Россия, если цены на углеводороды снизятся и обратно уже не отрастут.

Во-вторых, Украина - живая иллюстрация, как ведет себя недвижимость во время жесткого экономического кризиса. Снижаются ли цены на недвижимость, а если да, то как и насколько? Этот опыт пригодится, если похожий кризис случится в России (кризисы 2008 и 2014 годов в России все же протекали в относительно «лайтовом» режиме).

Итак, открываем их сайт по недвижимости и смотрим график цен за последние 10 лет.
В долларах все выглядит весьма уныло (см. график). Было две волны снижения. Первая, большая – в 2009-2010 годах и вторая (маленькая) – в 2015-2016 годах. Интересно, что после кризиса 2008 года в отличие от России не было никакого отскока. А второй, еще более показательный момент – несмотря на революцию и войну долларовые цены в 2014-2015 упали значительно меньше, чем этого можно было ожидать.

Если мы обратимся к гривниевой цене, то устойчивость недвижимости станет еще более заметной. В 2015 году – цены в гривнах не только не упали, но наоборот выросли (то есть частично отыграли девальвацию, которая происходила в то время).


Какие на то могут быть объяснения:

1. Недвижимость, как известно, защитный актив, поэтому относительно устойчива даже к сильным экономическим потрясениям. И это, несомненно, так! Но следует иметь в виду, что хотя цены на недвижимость снижаются медленнее во время кризисов, они, тем не менее снижается, то есть компенсирует потери лишь частично. Кроме того, можно предполагать, что во время экономического подъема динамика наоборот будет хуже, чем по остальным активам. Подробнее про защитную позу недвижимость можно почитать тут: https://monstrt-amadey.livejournal.com/77982.html

2. Падение цен уже фактически состоялось ранее (в 2009-2010), в статистике это называют эффектом низкой базы. Для сравнения долларовые цены в Киеве примерно в 2,5 раза ниже, чем в Москве. А чем ниже упали, тем сложнее падать дальше.

3. На приведенных графиках средние цены объявлений, а не цены сделок. Эта проблема справедлива для любых индексов по недвижимости, но на Украине разница между ценами объявлений и ценами сделок особенно эпична. Цены неуклонно снижаются и многие продавцы не могут поверить в это, твердо стоя на тех ценниках, которые были несколько лет назад. Такие квартиры все равно не продаются и зависают в базах, но статистически оказывают влияние на средний уровень цен. Если зайти на местные доски объявлений по купле-продаже недвижимости (например, olx.ua) то без всякого труда можно найти квартиры в Киеве по ценам 25-30 тыс $, что втрое ниже, чем в Москве. При этом есть и множество квартир по заведомо непроходным ценам (на что рассчитывают продавцы, не очень понятно).

4. На Украине очень плохо (гораздо хуже, чем в России) с альтернативными способами вложений денег. Если у человека на руках имеется какая-то сумма денег, ее попросту некуда вложить кроме недвижимости. Рынка акций в нашем понимании нет. Банки крайне ненадежные. Помню, в 2015 году заходил на сайты украинских банков, чтобы поинтересоваться доходностями вкладов, так вот, меньше 10% по долларовым вкладам банки в те времена не предлагали. А ниже 20% по депозитам в гривнах был вообще моветон. И это не пару месяцев, а продолжительное время. Такие ставки (справедливости ради, сейчас они уже намного ниже) уже сами по себе говорят о плачевном состоянии банковской системы Украины.

Какие же выводы и уроки для России отсюда можно извлечь.

Во-первых, подтверждается известное положение, что недвижимость обладает устойчивостью к кризисам в экономике.

Во-вторых, эту устойчивость не стоит переоценивать. Если в экономике стагнация, цены на недвижимость все равно будут снижаться.

В-третьих, снижение в национальной валюте маловероятно при любом развитии ситуации.

В-четвертых, все эти стенания о чрезвычайно высокой «себестоимости строительства», о которой любят вздыхать российские девелоперы, не имеют под собой никакой базы, кроме желания продать подороже. Действительно, цены в Киеве в 2,5-3 раза ниже, чем в Москве, что не мешает местным девелоперам продолжать строить и зарабатывать деньги. И Москва, и Киев – европейские столицы. Поэтому нет никаких оснований считать, что в Москве нельзя снизить издержки строительства до того же уровня.

Комментарии 5

Евгений Че.  (mahasvin)
#
Как это ни смешно, примерно то-же самое в Великобритании (минус ажиотажные споты в Лондоне). В стране нет ресурсов и промышленности, но приличный внутренний потребительский рынок, все на импорте, торговый баланс всегда сильно дефицитный. То есть завозится все, даже песок и соль. А недвижимость примерно такую динамику и демонстрирует. Были переоценки фунта, был соросовский грабеж, а народ упорно сидит в недвиге.
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
Евгений Че. пишет:
Как это ни смешно, примерно то-же самое в Великобритании (минус ажиотажные споты в Лондоне). В стране нет ресурсов и промышленности, но приличный внутренний потребительский рынок, все на импорте, торговый баланс всегда сильно дефицитный. То есть завозится все, даже песок и соль. А недвижимость примерно такую динамику и демонстрирует. Были переоценки фунта, был соросовский грабеж, а народ упорно сидит в недвиге.


Вот Британию и Россию мне пока не приходило в голову сравнивать. Тут различий может оказаться больше, чем сходства. Если поделитесь какими-то материалами по Великобритании (можно на англ) буду благодарен
karpovalal
#
Думается мне, что причина в том, что в Великобритании накопленное частное богатство относительно ВВП достаточно велико (выше 4.5) + туда закачивались деньги со всего EU. Инфляция в стране в районе 3%, если рента вне Лондона даёт 6% и выше - это вложение с разумной консервативной доходностью в пределах исторических норм.

В РФ ОФЗ дают доходность выше, чем рента, а народ всё равно сидит в бетоне. Это совершенно другой расклад.
Валентин Як
#
Начал читать, вроде интересная статья, пока не дошел до "защитного актива" Мда...
"Недвижимость, как известно, защитный актив, поэтому относительно устойчива даже к сильным экономическим потрясениям. И это, несомненно, так!" Ну конечно! Покупал квартиру в начале 2008 году за 1 300 т.р. что в долларах по тогдашнему курсу было примерно 52 000. Сейчас эта квартира стоит около 1200 т.р. или примерно 18 000$. Почти в три раза упала, Карл! Это защитный актив? Хотя это еще что. У знакомого вообще дом сгорел, не успел продать. И теперь этот "защитный актив" вообще ничего не стоит.
"На Украине очень плохо (гораздо хуже, чем в России) с альтернативными способами вложений денег. Если у человека на руках имеется какая-то сумма денег, ее попросту некуда вложить кроме недвижимости. Рынка акций в нашем понимании нет. Банки крайне ненадежные." А в России прямо все надежно, да? Банки лопаются каждый день, спасает только система АСВ, которая тоже становится ненадёжной -сколько забалансовых вкладчиков. На Украине, кажется, есть подобная система. На рынке акций простому человеку делать нечего - все потеряет, что в России, что на Украине.
"В-третьих, снижение в национальной валюте маловероятно при любом развитии ситуации." Ничего подобного и на собственном личном примере выше я это указал! Цены в российской валюте падали очень заметно. Я, конечно не знаю откуда вы взяли график по украинской недвижимости в гривнах, но я в него не верю честно говоря smile:) У меня есть знакомые на Украине. Все говорят, что у них прошло сильнейшее обнищание за последние годы. И на этом фоне рост цен на недвижку?? Кто ее покупал?
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
Валентин Як пишет:
Начал читать, вроде интересная статья, пока не дошел до "защитного актива" Мда...
"Недвижимость, как известно, защитный актив, поэтому относительно устойчива даже к сильным экономическим потрясениям. И это, несомненно, так!" Ну конечно! Покупал квартиру в начале 2008 году за 1 300 т.р. что в долларах по тогдашнему курсу было примерно 52 000. Сейчас эта квартира стоит около 1200 т.р. или примерно 18 000$. Почти в три раза упала, Карл! Это защитный актив? Хотя это еще что. У знакомого вообще дом сгорел, не успел продать. И теперь этот "защитный актив" вообще ничего не стоит.
"На Украине очень плохо (гораздо хуже, чем в России) с альтернативными способами вложений денег. Если у человека на руках имеется какая-то сумма денег, ее попросту некуда вложить кроме недвижимости. Рынка акций в нашем понимании нет. Банки крайне ненадежные." А в России прямо все надежно, да? Банки лопаются каждый день, спасает только система АСВ, которая тоже становится ненадёжной -сколько забалансовых вкладчиков. На Украине, кажется, есть подобная система. На рынке акций простому человеку делать нечего - все потеряет, что в России, что на Украине.
"В-третьих, снижение в национальной валюте маловероятно при любом развитии ситуации." Ничего подобного и на собственном личном примере выше я это указал! Цены в российской валюте падали очень заметно. Я, конечно не знаю откуда вы взяли график по украинской недвижимости в гривнах, но я в него не верю честно говоря smile:) У меня есть знакомые на Украине. Все говорят, что у них прошло сильнейшее обнищание за последние годы. И на этом фоне рост цен на недвижку?? Кто ее покупал?


<Ну конечно! Покупал квартиру в начале 2008 году за 1 300 т.р. что в долларах по тогдашнему курсу было примерно 52 000. Сейчас эта квартира стоит около 1200 т.р. или примерно 18 000$. Почти в три раза упала, Карл! Это защитный актив? Хотя это еще что. У знакомого вообще дом сгорел, не успел продать. И теперь этот "защитный актив" вообще ничего не стоит.

Вы путаете Защитный по факту (тут действительно есть о чем спорить) и защитный по мнению россиян /украинцев. Народ считает этот актив защитным, поэтому его скупает, поэтому он устойчив к кризисам. А как оно бывает на самом деле - уже другая тема

<А в России прямо все надежно, да? Банки лопаются каждый день, спасает только система АСВ, которая тоже становится ненадёжной -сколько забалансовых вкладчиков. На Украине, кажется, есть подобная система

Все относительно. В России тоже не очень доверяют банкам, поэтому опять-таки скупают недвижимость, как и на Украине. Но там все действительно еще хуже

<Цены в российской валюте падали очень заметно
Существенно в российской валюте цены практически никогда не падали. Немного припали в 2009. И еще раз - немного - в 2015-2016. Смотрите например сайт irn

<И на этом фоне рост цен на недвижку?? Кто ее покупал?
Рост только в национальной валюте. В реальных ценах - конечно снижение. Кто покупал? - да сами украинцы и покупали
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Кто хотел получать вычеты на доходы по облигациям? Получите губозакатывающую машинку!
Мы тут в последнее время мечтали, что потери от налога на купоны облигаций можно будет сократить за счет налоговых вычетов. Таки фиг нам всем. В налоговый
24
Новости по итогам отчетности за октябрь 2020 г.
#проблемные банки, #банки в зоне риска, #надежность банков, #дацзыбао о банках, экономике и финансах Обзор написан здесь:
1
Читай, скотина, договор! Или, допы на обучение.
Ой. Здрасти! Наше вам с кисточкой. С пальцем - десять, с огурцом – пятнадцать. Но я тут немного отвлекся от банковской сферы. Потому про банки сегодня
1
Цены недвижимости ближайшего будущего
> Засосов пишет: > > a-m_o-kпишет: > кто что думает вообще про цены на недвижимость на ближайшее будущее? новых рекордов мы не увидим даже в
3
ПСБ-инвестиции.
Новое приложение от ПСБ для торговли на Мосбирже. В начале ноябре брокер ПСБ объявил об отмене для подключения новых клиентов физлиц действующих тарифов
1

Новые сообщения

Продукты Банки.ру