А между тем ипотечный портфель по данным ЦБ достиг отметки 6 трлн. руб. Некоторые элементы «пузырения» стали уже хорошо заметны, но власти все время успокаивают низкими уровнями просрочки по ипотеке. Поможет ли это, и когда ожидать полномасштабного кризиса на рынке кредитования, разбираем в нашем материале.

Для начала разберемся, с чем связана такая низкая просрочка по ипотечным кредитам (менее 5%), которой так гордятся банки и ЦБ. Известно, что несмотря на бурную выдачу кредитов, ипотечный портфель последние годы рос очень медленно – потому что брали и выплачивали ипотеку в основном одни и те же люди (по схеме «взял - погасил досрочно - снова взял - снова погасил»). Это был условно "золотой миллион" - люди с достатком выше среднего и высокой платежной дисциплиной. Но по мере того, как банки и застройщики педалируют выдачу кредитов, стараясь расширить этот сегмент, средний уровень ипотечного заемщика неуклонно падает.

Это стандартный статистический закон - чем больше охват, тем ниже средний уровень аудитории. Как только ипотечные кредиты начнет массово покупать та же аудитория, которая сейчас берет потребительские кредиты (на пылесосы, айфоны и прочее) - то уровень просрочки станет соответствующим (т.е. в разы выше). Судя по темпам выдачи, это может произойти уже довольно скоро. Но не ранее, чем портфель перевалит за 10 трлн. Иными словами, ждать осталось 2-3 года.

Неумолимая тенденция исчерпания спроса в наиболее платежеспособных группах подталкивает банки и застройщиков все время ослаблять требования к качеству заемщиков. У них просто нет другого пути - либо снижать цены жилья (очень не хотят), либо увеличивать кредитование. Увеличить кредитование можно или снизив ставки (сложно) или увеличив процент одобрения заявок (более реально). В СМИ проскакивают новости, что банки, в том числе Сбербанк, увеличивают процент одобрения по кредитам – конечно, это неспроста. Чтобы хотя бы поддерживать спрос на текущем уровне им придется поступиться качеством заемщиков.

По мере ослабления требований к качеству заемщиков, банки неизбежно подойдут к необходимости кредитовать группу "айфончиков" (т.е. людей, нацеленных на потребление). Это люди не самого большого ума (раз в принципе берут кредиты на потребительские товары), и соответственно, не большой дисциплины, но другого народа нет, придется кредитовать их тоже.

Если вспомнить кривую распределения доходов в России, то логика дальнейших событий станет понятной. Количество обеспеченных, дисциплинированных людей ограничено. Банки их очень любят, но выдать им ипотечный кредит можно лишь один раз (за исключением тех случаем, когда они нацелены на досрочное погашение).

Пока поток хороших клиентов полноводный, требования к заемщикам можно держать в строгости, но как только он начинает иссякать, что делать банку? Ипотечные менеджеры нацелены на продажи и не способны (да и не хотят) оценивать риски на длительном временном горизонте).

Отсюда рост просрочки по ипотеке – лишь вопрос времени. Однако, как я уже написал выше, ипотечный рынок еще не перешел в стадию зрелости. Поэтому несколько лет для победных реляций о рекордах в ипотеки у властей еще есть.

Подробнее разбор ипотечных показателей можно посмотреть здесь:

https://zen.yandex.ru/media/id/5bb8c1d4e27ae900aab17492/tonkosti-ipotechnogo-rynka-5bcaf7629a61e000aa8e6a39
https://zen.yandex.ru/media/id/5bb8c1d4e27ae900aab17492/ipotechnye-sekrety-5bcef48e9989ff00ae4168aa