Об одной очень надежной, сверхнадежной Ценной Бумаге

04.12.2018 16:17 5 1 081 просмотр
Предлагаю занятное мысленное упражнение. Представьте, Правительство предлагает вам приобрести некую очень надежную Ценную Бумагу стоимостью 10 миллионов рублей. Денег вы вкладываете 1 миллион, на оставшиеся 9 миллионов Правительство дает вам кредит под ставку 10% годовых на 20 лет.

Каждый год вам возвращается 6% с общей суммы в виде купонного дохода. Озвучиваются некие перспективы роста стоимости Ценной Бумаги, но никем это не гарантируется (последние десять лет стоимость не росла, а временами даже падала). При этом важное дополнение: если вы передумаете и захотите продать эту бумагу, вы сможете сделать это приблизительно только через полгода с потерями до 10% стоимости Ценной Бумаги (естественно, при этом вы обязаны погасить перед Правительством всю сумму оставшегося долга).

Согласитесь на такое заманчивое предложение? - Уверен, большинство скажет - нет-нет, конечно, мы ведь не сумасшедшие! – Ведь придется каждый месяц отдавать больше, чем возвращается обратно и все ради обладания активом с непонятной через двадцать лет стоимостью.

А теперь подставьте вместо "Ценной Бумаги" - "Квартиру" и получите потрясающий и совершенно противоположный результат! Миллионы влазят в кредиты примерно на тех условиях, которые выше вы прочитали. Миллионы тратят миллионы и натягивают на себя ипотечное ярмо, чтобы стать обладателем (через двадцать лет) самых надежных в мире бетонных стен.

Сравните два примера - ничего не изменилось, только наше восприятие недвижимости как сверхценной ценности, над которой не властны бури и штормы рыночной экономики, кризисы и «кидки» Правительства. А еще недвижимость – это физически осязаемая вещь, которую можно в буквальном смысле потрогать, а вот финансовые активы – чистый виртуал, который населению непонятен. Но насколько это оправдано?

Давайте разберем основные аргументы сторонников недвижимости:

- Недвижимость это очень надежно, в отличие от любого финансового актива, который легко потерять.

Однако реальность такова, что сегодня потерять можно любую собственность и недвижимость не исключение. Вообще право собственности на квартиру - такая же бумажка, как и право на владение любым другим активом. Что касается способов потери недвижимости, то их масса (оспаривание собственности прежними владельцами, квартирное рейдерство, отпиливание бывшими родственниками, например, после развода и т.д.) – но это тема отдельной статьи.

- Недвижимость растет в цене и является защитой от инфляции в отличие от «ценных бумаг».

Здесь тоже не все так гладко. Кризис 2014 года наглядно показал, что недвижимость не всегда способна отыгрывать инфляцию.

Кроме того, не стоит забывать про амортизацию (износ) жилья, который медленно, но верно будет откусывать от стоимости вашей недвижимости (если конечно, это не вкусные локации в центре крупных городов)

- Правила игры на рынке недвижимости неизменны, а вот с «ценными бумагами» Правительство может постоянно менять параметры и ухудшать условия.

Последовательность и честность наших властей хорошо известна, но, к сожалению, недвижимость тоже не панацея. Скорее всего, избежать неприятных сюрпризов владельцам недвижимости не удастся. Вот лишь один пример. В условиях задачи 6% - это арендный доход собственника жилья. Он складывается за счет поступлений с аренды за вычетом постоянных расходов (часть коммунальных платежей и налоги). Последнее – лакомый кусочек для Правительства, которое уже не первый год целенаправленно повышает налоги на недвижимость. И, разумеется, будет повышать дальше (если обычный финансовый актив еще можно спрятать от налогообложения, то недвижимость – никак). Постепенно арендная доходность будет снижаться – с 6% до 5% до 3% или ниже и собственники квартир ничего с этим поделать на смогут.

Как видим, преимущества владения квартирой оказываются если не совсем надуманными, то по крайней мере достаточно спорными. По сути, это вся та же «сверхнадежная бумага», о которой говорилось вначале, но обладающая особой ни с чем несравнимой прелестью для людей. Актив – мечта. И только ради этой мечты многие готовы брать на себя неподъемные кредиты.

Комментарии 5

Андрей  (grfand)
#
Представьте у вас есть килограмм золота. Вы вольны сделать с ним все, что угодно, продать банку (обменять на деньги по текущему курсу, подарить любимой, завещать внукам. В общем, все, что угодно. Хорошо, правда.

А теперь представьте, что это золото на ОМС, во Внешторгбанке, Упс, было.

А представьте у вас есть рубли. На эти рубли вы можете купить килограмм золота. В 1982 году. Упс, сегодня 2018г.

Подобные фантазии можно продолжать бесконечно.

Сохранить квартиру очень просто, это доступно даже алкашу. Социальные, силовые и финансовые институты гос-ва способствуют этому.
Сохранить килограмм физического золота сложнее. Ограбили и все. Но, все же довольно просто

Сохранить наличные деньги - крайне трудно. Более того, более 50% населения не удается. Вы не застрахованы от денежных реформ, от гиперинфляции, от текущей инфляции. Инструменты сохранения крайне ограничены и имеют существенные риски, а главное требуют постоянных действия и анализа. даже такие консервативные как вклады имеют существенные риски в России, и не опережают инфляцию, и уж тем более не защитят вас от гиперинфляции, денежной реформы, реформы финансовой системы и иных потрясений. Гораздо более рисковые инструменты, типа фондового рынка еще более увеличивают риск потерять все.
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
Андрей пишет:
Представьте у вас есть килограмм золота. Вы вольны сделать с ним все, что угодно, продать банку (обменять на деньги по текущему курсу, подарить любимой, завещать внукам. В общем, все, что угодно. Хорошо, правда.

А теперь представьте, что это золото на ОМС, во Внешторгбанке, Упс, было.

А представьте у вас есть рубли. На эти рубли вы можете купить килограмм золота. В 1982 году. Упс, сегодня 2018г.

Подобные фантазии можно продолжать бесконечно.

Сохранить квартиру очень просто, это доступно даже алкашу. Социальные, силовые и финансовые институты гос-ва способствуют этому.
Сохранить килограмм физического золота сложнее. Ограбили и все. Но, все же довольно просто

Сохранить наличные деньги - крайне трудно. Более того, более 50% населения не удается. Вы не застрахованы от денежных реформ, от гиперинфляции, от текущей инфляции. Инструменты сохранения крайне ограничены и имеют существенные риски, а главное требуют постоянных действия и анализа. даже такие консервативные как вклады имеют существенные риски в России, и не опережают инфляцию, и уж тем более не защитят вас от гиперинфляции, денежной реформы, реформы финансовой системы и иных потрясений. Гораздо более рисковые инструменты, типа фондового рынка еще более увеличивают риск потерять все.



<Сохранить квартиру очень просто, это доступно даже алкашу

Очевидное заблуждение. Потерять квартиру довольно легко. Я уже приводил простейший пример. Женился, купил квартиру, половину квартиры (хорошо, если только половину) отдал. На раз-два.

Рейдеры, мошенники, очень часто выживают собственные родственники. Могут оспорить бывшие владельцы и т.д.

<Сохранить наличные деньги - крайне трудно
Зачем наличные? Положил в банк под процент и все.
karpovalal
#
Цитата
Андрей пишет:
Сохранить квартиру очень просто, это доступно даже алкашу. Социальные, силовые и финансовые институты гос-ва способствуют этому.


1) Eminent domain. В Сочи было к олимпиаде. Были у кого-то дома и перестали быть, потому что надо дорогу сделать.

2) https://www.rbc.ru/society/04/09/2007/5703c8de9a79470eaf766c93 - 11 лет прошло, подзабыть уже успели, видимо, как объявляют жилые дома незаконным строительством, если они мешают какому-нибудь проекту какого-нибудь застройщика.

3) Сохранить нечто != превратить его в актив. Резкий рост расходов на ЖКХ для энергонеэффективных старых домов превратит их в чемоданы без ручек.
Апчхи  (apxun)
#
У квартиры в сравнении с Очень Ценной Бумагой есть одно преимущество, которое перевешивает все недостатки - в ней можно жить. Очень Ценная Бумага не защитит вас от дождя и снега, не предоставит место, куда вы поставите стол и стул. Ну и так далее.

Разумеется, стоит отличать ситуацию (а)единственной квартиры для жилья и (б)квартиры, сдающейся в аренду. Но в своем тексте вы имеете в виду скорее вариант (а).
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
Апчхи пишет:
У квартиры в сравнении с Очень Ценной Бумагой есть одно преимущество, которое перевешивает все недостатки - в ней можно жить. Очень Ценная Бумага не защитит вас от дождя и снега, не предоставит место, куда вы поставите стол и стул. Ну и так далее.

Разумеется, стоит отличать ситуацию (а)единственной квартиры для жилья и (б)квартиры, сдающейся в аренду. Но в своем тексте вы имеете в виду скорее вариант (а).


Нет, в тексте имеется в виду скорее вариант (б)

Тут, понимаете, не нужно дважды считать один доход. Либо вы сами живете и не платите аренду, либо сдаете и получаете доход с аренды. А не так: получаете доход с аренды и еще сами можете жить - это было бы слишком классно, но увы.

В задаче 6% - это арендный доход, который возвращается собственнику от владения квартиры. Он уже подсчитан и не нужно его считать второй раз.
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

С Новым Годом!
Друзья, поздравляю вас с наступившим Новым Годом! Желаю вам здоровья, благополучия и исполнения желаний! Желаю каждому вот такой грузовичок с подарками
2
Авторский рейтинг надежности МФО от thinks (не аккредитован ЦБ) - январь 2019
Авторский рейтинг надежности МФО от thinks (не аккредитован ЦБ) - январь 2019 В рейтинге в названии МФО указана ссылка на статистику сайтов данных
0
"Новостройки" - это не квартиры!
Надо написать аршинными буквами и расклеить по всем стенам в офисах, где сидят матерые «аналитики» рынка недвижимости. НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!
4
Шпаргалка по карте БИНБАНКА (теперь ОТКРЫТИЕ)
Компенсация покупок бонусами: Покупка не в исключениях по MCC Покупка не старше 30 дней Покупка на сумму 500 руб и более Покупка сделана не
0
История создания Платформы "Активный Путь" или стартапы, которые действительно взлетают, если приложить к ним достаточное количество усилий за долгий период времени
Хочу поделиться своим реальным опытом. Проработав в банке более 7 лет, у меня было множество стартапов: это было давно, когда еще прохождение сертификации
0

Новые сообщения