"Новостройки" - это не квартиры!

12.01.2019 22:01 4 1 948 просмотров
Надо написать аршинными буквами и расклеить по всем стенам в офисах, где сидят матерые «аналитики» рынка недвижимости.

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Впрочем, не уверен, что это поможет, потому что раз за разом появляются новости а-ля «почему подорожают квартиры на ранней стадии строительства», «упало предложение квартир в новостройках» и т.д.

И здесь непонятно: то ли «эксперты» сами не понимают разницы между квартирами и их недостроенными прототипами, то ли сознательно вводят народ в заблуждение, пытаясь обосновать рост цен, там, где его нет в помине.

То, что обычно называют новостройками – честнее было бы назвать «недостройками» - так гораздо точнее. А еще правильнее сказать, что это "Обещание застройщика построить и передать квартиру покупателю" или фьючерс на квартиру. Для простоты мы так и будем коротко называть его в дальнейшем – Фьючерсом, по аналогии с деривативами (производными финансовыми инструментами).

Что отличает Фьючерс от квартиры? Любому мало-мальски трезвому человеку ясно, что дистанция между ними огромного размера.

Квартира – это физический объект, в котором можно жить. Или можно сдавать ее и получать арендный доход.

Фьючерс – это просто бумажка, которая может материализоваться в квартиру (когда-нибудь в будущем), но может и не материализоваться, в зависимости от вашего везения и устойчивости застройщика.

В квартиру вы сможете зайти и закрыть за собой дверь. Во фьючерс вы тоже можете «зайти», но вот выйдете ли с профитом обратно или повисните в воздухе – этого никто не знает.

Иными словами, совершенно различны риски владения Квартирой и Фьючерсом.

У нас любят повторять, что квартира – самый безопасный актив. Допустим, это так (хотя это не так), но почему-то те же люди, которые с пеной у рта доказывают, что безопасней вложений в недвижимость ничего нет, как ни в чем не бывало покупают вместо этого Фьючерс, на который надежность недвижимости явно не распространяется. Потому что

НОВОСТРОЙКИ - ЭТО НЕ КВАРТИРЫ.

Также совершенно различен правовой статус документов – права собственности на квартиру и, например, договора долевого участия.

ДДУ не делает вас собственником квартиры – потому что квартиры нет; это лишь обязательство застройщика передать вам квартиру по окончанию строительства.

Но, что вызывает, пожалуй, наибольшее непонимание (про риски большинство граждан все-таки смутно догадывается), так это принципиальные отличия в ценообразовании между Квартирой и Фьючерсом.

Квартира, как известно – физический объект длительного пользования, поэтому ее свойства мало изменяются во времени. Вы купили квартиру и через три года ее же продали. Физические свойства ее не изменились (небольшой износ не в счет). Поэтому говорить о динамике цен более-менее корректно.

Фьючерс на квартиру – это финансовый инструмент с некоторыми специфическими свойствами.

Одно из таких свойств – менять свою цену в зависимости от того, каковы шансы на достройку дома, а также от того, сколько времени осталось до ввода здания в эксплуатацию.

Примерно так же как облигация растет в цене по мере приближения даты выплаты купона. Или акция растет в цене, когда близится дата дивидендной отсечки.

Так и наш Фьючерс будет дорожать, пока наконец дом не будет достроен, и счастливый собственник не станет всамделишным обладателем квартиры.

Очевидно, что Фьючерс продается дешевле готовой квартиры, отражая возможные риски недостроя. Но это лишь одна, и не самая главная причина.

Как известно, застройщики продают населению фьючерсы с дисконтом к цене готовой квартиры, поскольку нуждаются в финансовых ресурсах на строительство дома. У них есть альтернатива – заключить с населением ДДУ, продав «квартиры» со скидкой, либо взять кредит в банке и продать готовые квартиры по рыночной цене, но заплатив процент банку. Поэтому ясно, что дисконт по Фьючерсу – не что иное, как завуалированные процентные затраты застройщика. Они будут тем выше, чем больше время пользование деньгами и чем выше банковский процент. Поэтому чем больше времени до окончания срока строительства, тем бОльшим будет дисконт.

Вот мы и разгадали нехитрую загадку, отчего «новостройки дорожают по мере строительства». Эту мантру повторяют очень многие и очень часто – но мало кто понимает, что это просто одно из свойств Фьючерса. Разумеется, к росту цен на квартиры это не имеет никакого отношения, потому что

НОВОСТРОЙКИ ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Это всего лишь фьючерс, растущий по мере приближения времени погашения. Да, я вынужден вновь это повторить.

Смешение рынка готовых квартир и «новостроек» приводит порой к полному бедламу в аналитике. Можно анализировать отдельно вторичный рынок, отдельно рынок новостроек, но вот говорить, что «дорожают квартиры в новостройках» - абсолютно безграмотная вещь.

Кстати, не нужно думать, что «инвесторы», которые скупают квартиры на котлованах, а затем перепродают ближе к окончанию строительства, зарабатывают на недвижимости. Да, они порой зарабатывают (если не остаются без штанов), но не на недвижимости – консервативном активе – а на рискованных финансовых операциях.

Комментарии 4

renaissanceman  (renaissanceman)
#
но не на недвижимости – консервативном активе – а не рискованных финансовых операциях.
Предлог бы заменить.

Пост интересный.
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
renaissanceman пишет:
но не на недвижимости – консервативном активе – а не рискованных финансовых операциях.
Предлог бы заменить.

Пост интересный.


Спасибо. Глаз замыливается и некоторые стилистические коряжки пропускаю
Андрей  (grfand)
#
новостройка - это не только котлован, бывает это еще и сданный дом.
Маслов Дмитрий  (maslovdm)
#
Цитата
Андрей пишет:
новостройка - это не только котлован, бывает это еще и сданный дом.


Вообще, честно назвать новостройкой ТОЛЬКО сданный дом. В этом случае он почти не отличается от дома во вторичном фонде (но отличия все же есть)

Но у нас же называют новостройками именно "недостройки".

Данная статья, разумеется, только про "недостройки". И не про терминологию, а про специфику ценообразования
Комментарии и отзывы могут оставлять только зарегистрированные пользователи.
Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Популярные сообщения

Расходные банковские продукты. Июнь 2021
Банковские продукты, сочетающие максимальную доходность и распоряжение средствами без ограничений Порог включения от 5.1% в пересчёте на вклад с
0
Вклады с максимальными процентами в рублях. Июнь 2021
Таблица приведена по состоянию на 12.06.2021 Обсуждение - на форуме в топике «Обсуждение вкладов с максимальными процентами в рублях» Архив таблиц по
2
Очередной банк, на этот раз Энергомашбанк, лишен доверия и лицензии.
Этот банк также относится к 5 группе проблемности, куда отнесены банки с тотальной концентрацией безналичной ликвидности на счетах в других банках/ке.
0
Ссылки
ЛОКО вывод по СБП
1

Новые сообщения

Продукты Банки.ру