Выгодный метр: почему недвижимость остается хорошим инвестиционным инструментом

Банки отчитываются о рекордных притоках денег граждан на депозиты — по состоянию на ноябрь 2024 года общий объем средств физлиц в финансовых организациях приблизился к 54 трлн рублей. Всего же с начала года средства россиян в банках выросли на 8 трлн (или на 17,6% за 11 месяцев). Это почти в два раза превышает результат за период с января по ноябрь 2023 года. Казалось бы, что в текущих условиях об инвестициях в недвижимость, как в рыночный актив, тем более при текущих ставках по ипотеке, можно забыть. Но именно поэтому 2025 год, на наш взгляд, может стать наиболее удачным моментом для такой покупки со стороны долгосрочных инвесторов. Объясним свою позицию.

Для начала давайте разберем, какие виды инвестиционных инструментов доступны среднестатистическому представителю среднего класса. По факту, выбор не так уж велик. Конечно, можно вспомнить о рынке ценных бумаг и о цифровых активах. Но давайте честно: если мы хотим обеспечить минимальный уровень риска, то активами с достаточно высокой степенью надежности могут выступать:

1. Облигации эмитентов первого эшелона (Газпром, Роснефть, МТС и тд).
2. Банковские вклады, накопительные счета. 
3. Недвижимость.
4. Инвестиции в private equity — то есть в бизнесы, которые не требуют операционного вовлечения. 

Облигации первого эшелона на самом деле не сильно выгоднее депозитов — такие бумаги дают минимальную премию к банковским вкладам. Плюс, количество таких бумаг ограничено. Учитывая нестабильность рынков капитала, нужно быть очень уверенным в том, что конъюнктура, а также внезапное санкционное давление не приведет к реструктуризации облигационного займа. Также  инвесторам, желающим приобрести облигации, надо уметь анализировать финансовую отчетность и соотносить ее с рынком, замечая и анализируя негативные тенденции.

С банковскими вкладами тоже все не так просто. Да, банки любят рекламировать высокие ставки и научились привлекать клиентов якобы сказочными цифрами доходности, но давайте посмотрим, что они на самом деле предлагают? Произведем несложный расчет: 1 000 000 руб. вклада, размещенного на год под 20%, принесет 200 тыс. руб., из которых 26 тыс. руб. — налог на доходы физлиц. Оставшиеся средства подвергнутся инфляции, уровень которой также будет выражаться двузначным числом. И получится, что реальная доходность составит около 14% годовых. 

Не будем также забывать, что после снижения ключевой ставки и уменьшения процентной доходности по депозитам, вкладчикам придется решать, что делать со своими средствами. Ведь депозитные продукты на длительный срок на рынке почти отсутствуют. Придется перекладывать деньги под более низкий процент.

Инвестиции в состоявшиеся бизнесы (private equity) — доступны только очень состоятельным инвесторам, которые могут собрать портфель бумаг 5-10 непубличных компаний. Причем, им придется подождать, когда (и если) они принесут прибыль — а это может быть и три года, и более. 

Учитывая все это, давайте посмотрим на перспективы рынка недвижимости. Прежде всего, надо понимать, что когда банки предлагают разместить пассивы под 20% годовых и более, очевидно, что “яд инфляции” в виде высоких кредитных ставок (минимальная маржа банков — это 3% над ключевой ставкой) неминуемо будет впрыснут в кровь экономики. Учитывая, что любой многоквартирный дом приблизительно на 60% состоит из металла и бетона, несложно предположить, что цена квадратного метра в себестоимости отыграет инфляцию в очень коротком промежутке и, следовательно, отразится на конечной стоимости. Следовательно, вся недвижимость имеет потенциал к росту или к сохранению стоимости как минимум на уровень инфляции. Конечно, какие-то объекты будут расти быстрее, какие-то медленнее, на это влияют разные факторы — локация, плотность объекта, мастер-план развития города или населенного пункта, застройщик, “модность” предложенной концепции. Ну и конечно набор атрибутов в отдельно взятом ЖК. Но как бы то ни было,  инвестору надо понимать, что слухи о скором падении цен на квадратные метры — это миф.

Итак, мы понимаем, что цены на квадратные метры будут расти на уровень инфляции. А в среднесрочной перспективе и превысят этот показатель. Это произойдет под влиянием двух факторов: существенного снижения предложения на рынке, уменьшения ключевой ставки, и, как следствие, — возобновления рыночных ипотечных программ. Таким образом, если смотреть на квартиру, как на инвестиционный инструмент, то входить в такие инвестиции нужно уже сейчас, ведь разворот рынка и рост цен — неизбежен. Настоятельно советуем инвесторам наблюдать за рынком и прицениваться к определенным объектам.

Позволим себе дать несколько советов по покупке. Можно использовать депозиты на короткий срок с высокой ставкой, как инструмент для накопления на недвижимость. Да, не всем по карману выплатить полную стоимость квартиры, а рыночная ипотека сейчас недоступна. Но застройщики  предлагают свои программы рассрочек или другие условия для приобретения жилья. Кроме этого, можно обратить внимание на проекты в регионах, где стабильный спрос поддерживается локальными ипотечными программами. Например, в Дальневосточном федеральном округе повышение ключевой ставки не оказало прямого влияния на ставку программы по дальневосточной ипотеке. Более того, программа дополняется новым перечнем категорий граждан, попадающих под ее действие. Спрос и, соответственно, цена недвижимости будет здесь стабильно расти. 

Что касается выбора и покупки объекта, то стоит отдавать предпочтение крупным застройщикам, в стабильности которых нет сомнений. Ведь любой кризис на рынке недвижимости приводит к уходу мелких игроков и укрупнению лидеров рынка. Да, система эскроу-счетов защищает средства дольщиков. Однако при банкротстве застройщика клиенты все равно несут административные издержки и тратят много времени на защиту своих интересов.

Желаем всем удачных инвестиций!