Цитата
andyfromspb пишет: Думаю Вам просто показалось, возможно специфика наблюдаемого сегмента. На самом деле вроде все не так как говорите. График с bn.ru

я думаю специфика сегмента. среднестатические графики хороши когда ситуация спокойная, сейчас они не очень.
плюс bn учитывает только свою базу (достаточно узкую, т.к. подаваться туда денег стоит и некислых) и считает псевдоновые варианты (старые перевыставленные с ценой пониже), что влияет на статистику опять же.

Цитата
voik пишет: Тоже похожая проблема. Стоит квартира пока пустая. Каждый месяц на неё уходят коммуналки, фонд ЖКХ, а это где-то теряется почти 1% годовых. Сдавать в аренду не хочется, она пустая, тратиться на диван, стиралку, шкафы и прочее не хочется,

сдайте пустую.
пустые (если в норм месте а не в гетто) редкость, куча народу со своим барахлом снимает на долгосрок, заодно будете уверены что вашу стиралку с диваном не испортят:)
можете договориться что после года выкупите диван/стиралку если арендаторы их в квартиру за свой счет купят, естественно по остаточной стоимости с дисконтом, а не как новую.
вам в плюс тут то, что при сдаче пустой хаты минимум гемора. временные жильцы туда не полезут. вам об имуществе не думать. кайф.

Цитата
Японка пишет: Одна моя знакомая тетушка выдала (я чувствую, Вы с ней где-то солидарны): "задешево продать то каждый может, а вот хороший риэлтер - он продаст задорого!"

тетушка риэлтор видать?
видел статью на БН.ру, мол риэлтор это не абы что, он умеет торговаться и может подвинуть другую сторону аж на 50 тысяч и тем самым быстрее оформить сделку. вах какое достижение. то что *** без риэлторской комиссии в 300 тысяч квартира ушла бы в 10 раз быстрее чем при всех риэлторских усилиях почему-то умолчали:)
не, ну реально. продает в ПЕРВУЮ очередь цена. пусть даже скилл риэлтора позволит продать квартиру (конечному покупателю) за 5млн, вместо 4900, ок, но *** риэлтор из этих 5млн себе откусит 250 тысяч и продаваха получит на руки 4750, вместо те же 4900. ну и на фига? что бы в декларации показать что дорого продал? риэлторские усилия по "продаже подороже" НИКОГДА себя не окупают.




ну и чисто по теме. те кто сейчас ноет по поводу низкой доходности квартир и не хочет из-за этого их покупать или хочет из-за этого продать - ох ребята, вы можете все прощелкать. выборы трампа в любом случае это смена политики к россии на более мягкую. кризис почти кончился - точнее все привыкли к новой реальности. а если санкции начнут снимать или нефть начнет дорожать - недвига полетит в космос так, что вы просто не успеете ничего купить за свои деньги. вспомните 2006-2008 годы. за полгода в 2-3 раза в зависимости от валюты и варианта. подумайте не будете ли рвать на ж-пе волосы потом.
вспомните про сбер который 9 мес назад стоил 50, а сейчас 150. вы реально сидите в размышлениях покупать или продавать квартиру, у которой нехилый шанс выстреллить вверх с такой же скоростью и с аналогичной мощностью? при чем шанс куда выше 80% в ближайшие уже не то что 3-5 лет, а год-два.
недвига уже потихоньку растет, все что ей надо для "взлета ракеты" это отмашка в виде повода для роста. любая отмашка.

Цитата
хорошими локейшнами

В Москве с целью "купить и держать" подходит наверное только район между ТТК и Садовым кольцом (преимущественно позднесоветский сектор в Хамовниках, а и возможно апартаменты), в силу того что новостроек здесь практически нет, а центр или бизнес-класс за пределами района для определенной категории покупателей или слишком дорог, или дискомфортен по ряду причин.
Впрочем, цена эксперимента (например, в ЖК Пресня-Сити) от 8 до 30 квартир в Обнинске.

Цитата
lgm118a пишет: Вы из Азбуки Жилья или Инком-новостройки?

т.е. аргументов против у вас нет, я правильно понял?
спасибо за участие в теме.

Цитата
kioratsu пишет: Интересные сравнения, но вряд ли. Во-первых, бумаги просто волатильнее, во-вторых, если сравнивать с ситуацией 10-летней давности, то за это время ФР и РН поменялись местами. Тогда строили мало, сейчас строят активнее.

По первому. Цена недвижимости, как и сбера, отчасти валютная. Аналогия в этом смысле корректная. Бумаги волатильнее - да, верно, именно поэтому сбер УЖЕ вырос и именно поэтому сбер ТАК падал, а недвига и упасть не успела и начать расти не успела еще толком (10-20% за 2 года не в счет).
По второму. 10 лет назад строили меньше, но и денег у народа было меньше.В 2016 году только лишь на вкладах 23 219 077 миллионов рублей, в 2007 было всего 3 809 714 - разница в 5 раз считай . Народ стал реально богаче. При чем в валюте было 629 925 а сейчас 6 820 855 - разница в 10 раз. И это учтите - народ несет деньги в депозиты только ПОСЛЕ покупки хотя бы одной квартиры:)
В третьих. Еще учтите что государство пытается построить метры и заодно спасти застройщиков. Значит оно будет спонсировать ипотеку. Спонсирование ипотеки приведет к взрывному росту спроса на недвижимость, т.к. достаточно опустить ставки ниже рефинансирования , как народ ломанется и цены попрут только за счет этого фактора.

Цитата
kioratsu пишет: ?! Нет, иностранные фонды, конечно, смотрят на индекс РТС и расписки, но недвижимость? (Долларовый индекс IRN - скорее дань прошлому).

покуда доходы россии на 80% валютные а материалы для строительства тоже на 80% в валюте номинированы - недвижимость далеко от валюты не уйдет.
номинация ее в рублях это скорее дань 10+ годам стабильного курса рубля.
цена конечно не чисто валютная, но где-то 50/50.
плюс умножим это на то, что многие копили на недвигу в валюте и у них сейчас в 2 раза больше денег какбэ в рублях если.

Цитата
kioratsu пишет: Судя по тому, что здесь творится - наоборот, накопленные на вкладах суммы пытаются пристроить в какое-нибудь жилье, потому что других доходных активов знать не хотят (это тоже может измениться).

ну вот видите - еще один аргумент в пользу роста, люди даже из вкладов пытаются пристроить в жилье, уже сейчас:) а раньше не пытались - иначе не было бы 5 кратного роста в рублях и 10 кратного в валюте.

Цитата
kioratsu пишет: Оно приведет к переносу будущего спроса на сегодня и его (частичному) удовлетворению спасаемыми застройщиками.

соглашусь, но это лишь аргумент в пользу роста цен. ведь спрос "сейчас" увеличится. что будет на горизонте 10 лет сказать сложнее, возможно цены после сильного роста застынут и будут расти по инфляции.
и не забывайте еще про отложенный спрос последних лет (где-то с 2008 - ведь от старого кризиса так толком и не отошли).

Цитата
hardtimer пишет: покуда доходы россии на 80% валютные а материалы для строительства тоже на 80% в валюте номинированы

ЧЕГО??????

Цитата
hardtimer пишет: плюс умножим это на то, что многие копили на недвигу в валюте и у них сейчас в 2 раза больше денег какбэ в рублях если.

ЧЕГО??????? (2)

Цитата
hardtimer пишет: и не забывайте еще про отложенный спрос последних лет (где-то с 2008 - ведь от старого кризиса так толком и не отошли).

Это не так) Как раз из того кризиса вышли первыми и быстрее всего, доходы и зарплаты вновь начали расти опережающими темпами, как и расходы.
Такое ощущение, что уроков того кризиса никто, кроме ЦБ разве что, не выучил

Цитата

Ivan_Sitnikov пишет: ИМХО, из-за этого потенциал недвижимости (жилой в первую очередь) и ограничен сильно. "Для себя" все, у кого есть деньги - есть и недвижимость, причем другая и не нужна. Поэтому и покупать жилую недвижимость люди с деньгами не будут (по крайней мере если не появится ожидание роста цен, как оно было в 91-м, но где 91-й и где 2016-й), по крайней мере пока ставки по депозитам выше доходности жилой недвижимости. А люди без денег будут покупать либо если снизятся ставки и смягчатся критерии скоринга по ипотеке (уже идет этот процесс постепенно с 2015-го), либо если начнется в стране рост доходов (что будет вряд ли, т.к. рост доходов опережающий производительность труда шел все 90-е и 00-е), в результате чего ВВП/IRN/RTS индексы повторяют корзину индекса торгующихся commodities типа нефти, газа и немного алюминия. Сейчас может зерно еще добавится в корзину, но невелико отличие.

вы упускаете один важный момент
те кому не по карману купить - будут арендовать
будет таких больше - вырастет рынок аренды
вырастет рынок аренды - аренда будет доходнее
аренда будет доходнее - в недвигу пойдут люди с деньгами с целью сдавать в аренду
так что будет перетекание спроса в другую ЦА, а не его снижение.

Цитата
hardtimer пишет: Доходы от экспорта, нефти, зерна - за валюту. Для вас новость? Оставшиеся 20% как раз рубли.Бетон тот же. Если в финляндии за него дают 100 евро, то думаете местным застройщикам будут по 10 продавать? Цены на стройматериалы давно интернациональные. Для вас новость? В оставшиеся 20% как раз попадает логистика.

"де-факто зависят от валюты" и "номинированы в валюте" - это две большие разницы, о чем и речь. А именно "номинирован" в валюте - доход полутора экспатов и расходы на два-с-половиной импортных лифта, закупающихся для стройки. А все остальное в рублях.

Цитата
hardtimer пишет: ну тут-то что вам непонятно? у человека было 100к евро - т.е. условно 3.5млн, сейчас у него 7.2млн. денег больше стало в 2 раза - ведь рублевые цены почти не изменились. кто-то копил - может купить. кто-то хотел взять однушку - возьмет двушку.

Мне абсолютно понятен этот гипотетический пример Я о том, что таких людей на всю страну будет какое-то пренебрежимо малое количество.
Копили валюту у нас люди в среднем гораздо более обеспеченные, чем средние вкладчики (а ведь даже у большинства средних вкладчиков уже есть жилплощадь, и в другой они не нуждаются) - и уж им-то "подешевевшая" недвига вообще без надобности.

Цитата
hardtimer пишет: вы упускаете один важный моментте кому не по карману купить - будут арендоватьбудет таких больше - вырастет рынок арендывырастет рынок аренды - аренда будет доходнееаренда будет доходнее - в недвигу пойдут люди с деньгами с целью сдавать в арендутак что будет перетекание спроса в другую ЦА, а не его снижение.

Как раз на этот момент я и камлаю, потому что иначе я бы уже с горя продал весь свой бетониум
Проблема в том, что рынок аренды тоже просел, а чтобы он рос - должен быть рост зарплат и располагаемых доходов в конечном итоге.

А рост зарплат и располагаемых доходов может быть либо от роста производительности труда (институциональные реформы, а их нет), либо от роста "распыляемых нефте- и газодолларов" (цены на основное российское сырье - нефть и газ - конечно, восстановятся, такими низкими они быть не могут - энергокомпаниям элементарно не выгодно вкладываться в разведку и новую добычу, так что даже без роста спроса (если мы не верим в Индию как второй Китай, а мы таки верим), эксплуатируемые скважины начнут истощаться и будет дефицит энергоресурсов, что вытолкнет цены наверх) - но здесь встает вопрос "когда". Процесс этот в принципе начался и уже года два идет. Так что в принципе и нефть должна пойти вверх, и аренда, и цена бетониума вместе с ней.

Но даже индексный портфель (ММВБ) тут имеет куда больший апсайд, не говоря уже об отдельных picks из числа российских акций второго эшелона, которые могут вырасти в разы

Цитата
Ivan_Sitnikov пишет: "де-факто зависят от валюты" и "номинированы в валюте" - это две большие разницы, о чем и речь. А именно "номинирован" в валюте - доход полутора экспатов и расходы на два-с-половиной импортных лифта, закупающихся для стройки. А все остальное в рублях.

ошибаетесь.
почти все оборудование иностранное на стройках (многоэтажных, низкоэтажку да - могут русским делать).
стройматериалы или закупаются за рубежом или могут продаваться за рубеж (тот же бетон, арматура, сталь).
поэтому цены на все именно валютные.

Цитата
Ivan_Sitnikov пишет: Я о том, что таких людей на всю страну будет какое-то пренебрежимо малое количество. Копили валюту у нас люди в среднем гораздо более обеспеченные, чем средние вкладчики (а ведь даже у большинства средних вкладчиков уже есть жилплощадь, и в другой они не нуждаются) - и уж им-то "подешевевшая" недвига вообще без надобности.

сильно ошибаетесь.
как раз в валюте именно КОПИЛИ очень многие, т.к. прекрасно помнили 90-тые и в рубль не особо верили.
те кто хранил в рублях пытались зарабатывать так или иначе, вкладывать в банки, в акции, а не копить - это другая ЦА.

Цитата
Ivan_Sitnikov пишет: Как раз на этот момент я и камлаю, потому что иначе я бы уже с горя продал весь свой бетониум Проблема в том, что рынок аренды тоже просел, а чтобы он рос - должен быть рост зарплат и располагаемых доходов в конечном итоге.

сейчас рынок аренды ушел на ипотечный рынок и у людей все еще достаточно денег что бы влезать в ипотеку. да и невнятная ситуация в целом толкает людей в ипотеку (когда нет своей хаты, а ставки наконец-то упали до 12% с 18% прошлые годы).
как только в ипотеку вложатся все те у кого еще есть деньги на первый взнос и выплаты по ней (заметьте, ипотека в 2 раза дороже аренды сейчас), то ипотечный рынок умножится на ноль, а в рост пойдет рынок аренды.
с государственной поддержкой этот момент будет оттянут, без нее наступит очень быстро.

Цитата
1) если принять мысль о слабой волатильности, то отсутствие корреляции это как раз следствие низкой волатильности недвиги, вы же сами замечали выше, что недвига не волатильна.

А я и не говорил о ценах только лишь за метры, я говорил о рублевых ценах вообще, специально упомянув ушедшую эпоху зарплат в "у.е." Зарплаты - это тоже цены (и фондовые индексы - цены, и недвижимостные индексы - цены).

Цитата
какие-то товары уже догнали (компьютеры) какие-то товары частично догнали (автомобили) какие-то товары только разгоняются (хлеб) какие-то товары в меру их стоимости только берут разгон (недвига) но все они придут к одному - увеличению в 2 раза стоимости всего вышеперечисленного. рано или поздно, так или иначе.

Если они не удвоились тотчас же, то прогноз теряет смысл, т.к. со временем изменятся соотношения между ними. Услуга "доступ в Интернет по широкополосному каналу" вон что-то никак не подорожает!

Цитата
до кучи прибавим к этому инфляцию около 10% в год и отложенный спрос аж с 2008 года и получим адские причины для "взлета ракеты", если же этой ракете еще придаст форсаж льготная ипотека, то скоро квартиры будут по карману только богатеям, а остальные будут втридорога

Вы начали с довольно разумного рассуждения об обычках SBER, но скатились на "ракету" и "форсаж". Как режиссеры постановочного ролика с обезьяной на телеканале "Звезда" сами вряд ли поверили, что животное действительно выберет лучшую валюту 2016 года (их задачей было снять что-нибудь патриотичное), так и здесь - актив, приведенный в качестве примера перед восхвалением недвижимости, действительно является одним из лучших, и на этом можно было остановиться.

Цитата
mitac пишет: Вы согласны с тем что мотивация риэлтора такая? Ну давайте уже продавайте хоть за сколько нибудь, я есть хочу.

Недавно прочитал интересную статистику по США. В книге была ссылка на исследования Стивена Левитта о том, как агенты продают дома клиентов и свои собственные. Приведу пару цитат:

Цитата

...связь стимулов и комиссионных довольно сложна и причудлива. Прежде всего 6%, предназначенные для оплаты агентских услуг, как правило, делятся между агентами продавца и покупателя. Кроме того, каждый агент отдает примерно половину полученной суммы своему агентству, которое поручило ему эту сделку. В результате в его карман попадает только 1,5% от стоимости заключенной сделки. Таким образом, на продаже вашего дома за триста тысяч долларов агент зарабатывает отнюдь не 18, а всего 4,5 тысячи долларов. Все равно не так уж плохо, скажете вы. Ну а если на самом деле проданный агентом дом стоил больше трехсот тысяч долларов? Если, приложив чуть больше усилий и терпения и дав еще несколько газетных объявлений, можно было выручить за него триста десять тысяч долларов? После уплаты комиссионных это принесло бы вам дополнительные 9 400 долларов. Но дополнительная прибыль агента — 1,5% от добавившихся десяти тысяч — составила бы только 150 долларов. Согласитесь, если вы получаете 9 400 долларов, а он — всего 150, ваши стимулы вряд ли совпадают. (Особенно если агент сам платит за рекламные объявления и выполняет всю долгую и нудную работу.) Как вы думаете, захочет ли агент тратить лишнее время, деньги и энергию за столь мизерную надбавку?

Цитата

Используя данные о продажах ста тысяч домов в Чикаго и учитывая все факторы — расположение, возраст, качество, внешний вид и т.д., — можно обнаружить много интересного. Например, агенты по недвижимости держат свои дома на рынке в среднем на десять дней дольше, чем дома своих клиентов. Более того, они продают их примерно на 3% дороже, что при стоимости дома триста тысяч долларов как раз и составляет разницу в десять тысяч долларов. Когда агент продает свой собственный дом, он практически всегда терпеливо ожидает наиболее выгодного предложения. Когда же он продает ваш дом, то прилагает все усилия, чтобы вы приняли первое же поступившее предложение.

Цитата
andrology пишет: подпишусь под каждый словом...хоть и хаты сдаю, и вклады имею...тот кто ратует за сдачу и прелести от этого...ваще не в теме, ваще (. Один геморр с арендой (

Это он так потенциальных конкурентов-рантье распугивает .