Форум

Досрочно погашать или сперва инвестировать?

Поиск по теме

  • 1
Добрый день!

Помогите пжл решить задачку.

Дано:
1) Ипотека на квартиру в которой живу. Сумма займа 2 100 000 под 7.2% на 8 лет, платеж ~ 29 000.
2) Инфляция. Пусть для расчета будет официальная - 5%.
3) Есть возможность делать досрочные погашения ~ 500 000 в год. Пусть для простоты разово, а не размазанно по году.
4) Есть возможность открыть ИИС, где с учетом налогового вычета с 400 000 можно делать 20%

Вопрос в том, что выгоднее: частичные досрочные погашения или инвестиции?

Как это посчитать, что-то не соображу.
 
slava_er,
Я так понимаю есть возможность сверх платежа по ипотеке ещё 400к вложить за год. Может лучше на снижение срока/платежа их направить?
ИИС если что просто так не закрыть раньше срока..
Новые биржевые приложения:
МКБ-брокер. :: ПСБ-инвестиции.
 
Цитата
slava_er пишет:
4) Есть возможность открыть ИИС, где с учетом налогового вычета с 400 000 можно делать 20%

Вопрос в том, что выгоднее: частичные досрочные погашения или инвестиции?

Как это посчитать, что-то не соображу.

Если Вы сейчас откроете ИИС, то для получения вычета по налогам Вам придется его не закрывать до февраля 2024 года. И тогда как вы вывели цифру 20% не понятно. Как понимаю это ОФЗ + вычет 13%. 13% у Вас буду размазаны на три года и это примерно 4%. Тогда если удастся купить ОФЗ под 7% годовых у Вас выйдет 11% годовых.

Конечно, если Вы на ИИС планируете торговать скажем фьючерсом на нефть сорта Брент и делать 20% в месяц с торговли - это другой расклад.
 
Цитата
Struzhkin пишет:
Я так понимаю есть возможность сверх платежа по ипотеке ещё 400к вложить за год.

Да.

Цитата
Struzhkin пишет:
Может лучше на снижение срока/платежа их направить?

Это и есть мой вопрос: а лучше ли? Это ж надо как-то посчитать. Может, выгоднее три года инвестировать?

Цитата
Oleg_go пишет:
И тогда как вы вывели цифру 20% не понятно.

Это история про три года. Каждый год в течение трех лет класть на ИИС 400К и получать с каждой итерации вычет 13%, облигации приносят еще 7%. Итого - 20% с 400К в год. Что-то не так с расчетом? Еще 13% с доходности облигаций придется заплатить, кстати, да. Давайте сейчас не учитывать, я хочу понять как считать.

Есть ли калькулятор досрочных частичных погашений?
 
Цитата
slava_er пишет:
Что-то не так с расчетом?

С расчетом не так что первый год вы кладете и получаете 13% за три года, второй год кладете и получаете 13% за два года, третий год кладете и получаете 13% за год. И тогда средняя будет около 7% в год.

13% с купонов, насколько я знаю, у большинства брокеров платится в момент закрытия ИИС, если сумма с купонных выплат поступала на счет ИИС. Соответственно там будет не 7 а 6%
 
Цитата
slava_er пишет:
Есть ли калькулятор досрочных частичных погашений?
ага, табличка в Экселе.

Непонятно, зачем вам калькулятор, если годовые ставки можно сравнить.
Но пока не будет понимания, считать нечего
Проценты начисляют каждый день, а выплачивают согласно договору.
Платежный баланс карты равен остатку на СКС лишь после проведения всех операций.
 
Цитата
slava_er пишет:
Вопрос в том, что выгоднее: частичные досрочные погашения или инвестиции?

Вы не написали самого главного - что такое "выгодность" в вашем понимании (по каким критериям сравнивать варианты)?
 
Цитата
slava_er пишет:
Вопрос в том, что выгоднее: частичные досрочные погашения или инвестиции?


Мой коллега в аналогичной ситуации выбрал инвестиции на обычный брокерский счет:
- акции растут в цене и приносят дивиденды
- не стал открывать ИИС, т.к. НДФЛ возмещает ипотекой, на ИИС уже ничего не остается, да и вывести при необходимости деньги можно в любой момент.
 
Цитата
Daura пишет:
- акции растут в цене и приносят дивиденды

По обоим пунктам - не факт, смотря что выбирать.
Новые биржевые приложения:
МКБ-брокер. :: ПСБ-инвестиции.
 
Цитата
Daura пишет:
не стал открывать ИИС, т.к. НДФЛ возмещает ипотекой, на ИИС уже ничего не остается,

Аргумент с тем, что ничего не остается на ИИС довольно странный, т.к. наоборот вычет на ИИС будет учтен как приоритетный, а вычет по ипотеке перейдет на след. года.
 
slava_er
Про ИИС Вам Oleg_go все правильно рассказал, 20% не ждите.
Я воспользовался средствами с закончившегося ИИСа как частью первоначального взноса. После открытия ипотеки стараюсь при возможности гасить досрочно с уменьшением задолженности по основному долгу, а не сокращая срок. Ведь для должника дополнительный смысл ипотеки - абстрагироваться от инфляции/курса рубля и т.п. Что будет с рублем/инфляцией через 8 лет - теперь не Ваша забота ))
В дополнение к сказанному: если ранее получали имущественный вычет по другому объекту недвижимости, но проценты по ипотеке в Декларации не указывали (мой случай), то можете их указать, вычет 13% от уплаченных банку процентов (письмо 03-04-05/79545 от 30 ноября 2017).
ИИС еще хорош как защищенное вложение, если "консервативно" покупать ОФЗ, не увлекаясь спекуляцией. (Копим на квартиру в пределах АСВ в каждом банке + ИИС)
Изменено: mivimex - 10.02.2021 17:08
† Мастербанк Банк-Т Евромет Балтика Внешпромбанк Росинтербанк Военно-промышленный банк Айманибанк †
 
Я не бегу сейчас открывать ИИС. Сердцем чисто психологически меня тянет гасить ипотеку досочно.
А на уме вопрос: а может есть вариант выгоднее? Почему считается, что досрочные погашения - это лучше? Я хочу увидеть расчет, который это покажет или опровергнет.
Решение я буду принимать с учетом риска потерь в ИИС, именно поэтому не рассматриваю вариант, что не будет этих 7% с облигаций. Для задачи расчета это неважно, это имеет значение для принятия решения, которого я сейчас все равно не делаю.

Считайте, что это просто задачка, на расчет, на интерес.

Цитата
Oleg_go пишет:
С расчетом не так что первый год вы кладете и получаете 13% за три года, второй год кладете и получаете 13% за два года, третий год кладете и получаете 13% за год. И тогда средняя будет около 7% в год.


Все верно, может я как-то не так написал. Давайте не учитывать 13% подоходного. Пусть это будет проблемой четвертого года, они уменьшат счет тех 400К.

Цитата
abvgdeyka пишет:
Вы не написали самого главного - что такое "выгодность" в вашем понимании (по каким критериям сравнивать варианты)?


Отличный вопрос! Это я и правда не сформулировал даже для себя. Смотрите, цель - закрыть ипотеку, поэтому сравнивать, думаю, надо два варианта по остатку долга после закрытия ИИС.

Может есть какие-то еще критерии? Я бы послушал.

Сейчас по графику платежей без учета погашений к первому апреля 2024 остаток долга будет около ~1 400 000.

Давайте считать суммы:

Давайте поменяем условия, пусть будет дополнительно не 500К в год, а 400К. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет 13%.

Вариант с ИИС, считаю пока что грубо, без привязки ко дню покупки облигаций.

Итак в первый год кладу 400К

По итогу имею 400*1,07 = 428.
На второй год докладываю 400К и 52К с вычета. Тогда по итогу второго года 880*1,07 = 941,6
На третий год опять докладываю 400К и 52К с вычета. Тогда по итогу третьего года 1393,6*1,07 = 1491,152
Докладываю сюда 52К с третьего вычета.

Грубо говоря - 1 543 000 весной 2024 для того чтобы погасить ипотеку.

Тут нет ошибок? Посмотрите, пжл.

Что я не могу понять - как просчитать вариант, что я гашу ипотеку по 400К в год. Вот, кстати, непонятно еще как ее гасить: уменьшать срок или сумму ежемесячного платежа?
Вон там выше писали про таблички в экселе - это прекрасно, но мне не помогло никак: у меня таблички нет и нет понимания как ее составить.
Изменено: slava_er - 10.02.2021 19:18
 
Нашел какой-то онлайн калькулятор. Вбил туда расчет и вот что получил:

https://mobile-testing.ru/kredit_analy...912fd3aa20

Т.е. если досрочно гасить, то остаток на первое апреля 2024 года будет около 500К

А в варианте с ИИС я даже в плюсе остался. Где-то ошибся?
 
Цитата
slava_er пишет:
Давайте поменяем условия, пусть будет дополнительно не 500К в год, а 400К. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет 13%.

Вариант с ИИС, считаю пока что грубо, без привязки ко дню покупки облигаций.

Итак в первый год кладу 400К

По итогу имею 400*1,07 = 428.
На второй год докладываю 400К и 52К с вычета. Тогда по итогу второго года 880*1,07 = 941,6
На третий год опять докладываю 400К и 52К с вычета. Тогда по итогу третьего года 1393,6*1,07 = 1491,152
Докладываю сюда 52К с третьего вычета.

Грубо говоря - 1 543 000 весной 2024 для того чтобы погасить ипотеку.


Если все так, то выигрыш ~ 93 255,94

И там и там переплата за % соcтавит ~ 387 199,40 vs 388 145,78
Изменено: aeosipov - 10.02.2021 20:25
 
Так, я нашел в чем ошибка расчета второго варианта. Я вбил досрочное погашение для уменьшения платежа, это было по-дефолту. С опцией "погашение срока" все выглядит иначе: https://mobile-testing.ru/kredit_analy...912fd3aa20

Остаток на первое апреля 2024 составит 25К.


Цитата
aeosipov пишет:
Если все так, то выигрыш ~ 93 255,94

И там и там переплата за % соcтавит ~ 387 199,40 vs 388 145,78


Я не понял, извините. Откуда 93 255,94 ?
 
Цитата
slava_er пишет:
Может есть какие-то еще критерии? Я бы послушал.

Например, критерий уменьшения рисков.
Для этого надо сделать рефинансирование на максимальный срок (30 лет) под минимальный %
Например, если сделать рефинанс под те же 7.2%, то это даст ежемесячный платёж в 14.25тр. Это гораздо меньше чем текущие 29тр, а значит уменьшаются риски в случае чего. Если для вас комфортно платить в месяц 29тр, то делайте ежемесячно ЧДП на 14.75тр.
А потом, как появятся 400к, тоже делать ЧДП. В итоге, в апреле 2024 кредит закрывается.
Цитата
slava_er пишет:
Где-то ошибся?

Ошибки:
1) дата внесения первых 400тр раньше, чем дата выдачи кредита.
2) внося 400тр, уменьшаете сумму ежемесячного платежа. Куда при этом девается разница 29тр - ежемесячный платёж, непонятно. А ведь эта разница должна направляться на ЧДП.
3) Калькулятор выдаёт странные расчёты (вернее он их не выдает, только рисует графики). Если вбить те же значения в другой калькулятор, то кредит погасится в ~апреле-мае 2024.
 
Цитата
abvgdeyka пишет:
Для этого надо сделать рефинансирование на максимальный срок (30 лет) под минимальный %
Например, если сделать рефинанс под те же 7.2%, то это даст ежемесячный платёж в 14.25тр. Это гораздо меньше чем текущие 29тр, а значит уменьшаются риски в случае чего.


Понял, интересно, приму к сведению. Но это к задаче не имеет отношения. Или я не вижу связи.

Цитата
abvgdeyka пишет:
1) дата внесения первых 400тр раньше, чем дата выдачи кредита.


Нет тут ошибки. Так вышло.

Цитата
abvgdeyka пишет:
2) внося 400тр, уменьшаете сумму ежемесячного платежа. Куда при этом девается разница 29тр - ежемесячный платёж, непонятно. А ведь эта разница должна направляться на ЧДП.


Посмотрите второй расчет. Я там каждый месяц плачу 29, не уменьшая ежемесячный платеж.

Цитата
abvgdeyka пишет:
3) Калькулятор выдаёт странные расчёты (вернее он их не выдает, только рисует графики). Если вбить те же значения в другой калькулятор, то кредит погасится в ~апреле-мае 2024.


Вроде бы второй расчет тоже про апрель-май. Ваш куркулятор секретный? Ссылочку бы.
Изменено: slava_er - 10.02.2021 21:39
 
Цитата
abvgdeyka пишет:
Калькулятор выдаёт странные расчёты (вернее он их не выдает, только рисует графики)


Верно. Я во второй раз ссылку дал неправильную. Вот правильная. Поправлю еще в том комментарии.

https://mobile-testing.ru/kredit_analy...acaaa36cde
 
Цитата
slava_er пишет:
Все верно, может я как-то не так написал. Давайте не учитывать 13% подоходного. Пусть это будет проблемой четвертого года, они уменьшат счет тех 400К.

Ваша доходность вложений на ИИС по 400 тыс. в год будет примерно 13% годовых (6 + 7), выплаты по ипотеке у Вас под 7,2%. Так понятнее что выгоднее?

52 тыс. полученного вычета нет смысла класть обратно на ИИС (и них же вычета не будет). Их лучше направить на погашение ипотеки. Потом ещё для увеличения выгоды ИИС Вы можете положить туда в 2021 году 400 тыс., в 22 положить ещё 400 и получить 52 вычета за 21 год, в 23 положить 400 и получить вычет за 22 год, в 24 положить 400 и получиться вычет за 23 год. Закрыть ИИС в марте 24 года, а в 25 году подать не получение вычета на взносу на ИИС в 25 году и получить там ещё 52 тыс. Поэтому открыть ИИС нужно как можно быстрее, если Вы хотите увеличивать его "доходность".

Весь этот расчет верен и актуален пока по ОФЗ не объявлен дефолт или не отменены налоговые вычеты со взносов на ИИС.
Изменено: Oleg_go - 11.02.2021 00:29
 
slava_er, спуститесь в тему Ценные бумаги, там вам более квалифицировано ответят.

Цитата
Daura пишет:
НДФЛ возмещает ипотекой, на ИИС уже ничего не остается, да и вывести при необходимости деньги можно в любой момент.
вначале возмещается иис, а остаток идёт на ипотеку, так все делают и налоговая тоже не против. Так как имущественный вычет переносится на последующие годы, пока не исчерпается, а вычет по иис нет.
Цитата
Daura пишет:
акции растут в цене
не всегда. Я бы не рисковала с акциями, они долгосрок, а на среднесрок облигации.
Цитата
Oleg_go пишет:
актуален пока по ОФЗ не объявлен дефолт
когда вы ожидаете дефолт по офз)?
Цитата
Oleg_go пишет:
52 тыс. полученного вычета нет смысла класть обратно на ИИС (и них же вычета не будет).
вычет получают на следующий календарный год, и его вполне можно опять закинуть на иис.
 
Цитата
вычет получают на следующий календарный год, и его вполне можно опять закинуть на иис.

Закинуть можно но с суммы выше 400 налоговый вычет всё равно не положен. Доходность это не поднимает. Вероятность дефолта по ОФЗ низка, но на отрезке в 3 года она существует, так же как существует риск что отменят налоговый вычет за следующие 3 года.
 
Цитата
slava_er пишет:
Но это к задаче не имеет отношения. Или я не вижу связи.

Вы просили варианты критериев. Это один из них.
Цитата
slava_er пишет:
Ваш куркулятор секретный? Ссылочку бы.

https://fincalculator.ru/ipotechnyj-kalkulyator
Цитата
slava_er пишет:
Есть возможность делать досрочные погашения ~ 500 000 в год. Пусть для простоты разово, а не размазанно по году.

"Разово" или "размазанно" - дело не в простоте, выбор любого из этих вариантов может в корне поменять все расчёты.
Рассмотрим 2 варианта с одинаковыми начальными условиями - ипотека 2 100тр, 8 лет на 7.2%, взята 01.03.2021, первый платеж 01.04.2021:
1) вы вносите ЧДП в 500тр единоразово, 01.04.2022.
2) вы вносите ЧДП ежемесячно 41.6тр (=500тр/12), начиная с 01.04.2021 по 01.03.2021
Разница между итоговыми переплатами во втором случае будет на 27.9тр меньше.

То, что вы вбиваете в ваш калькулятор, вообще никак не связано с условиями задачи, которое вы дали в своём первом сообщении.
Если у вас уже сейчас есть 500тр, тогда начальные условия задачи следующие:
Есть ипотека на 1 620 000 (=2 120 000 - 500тр) на 8 лет под 7.2%:
1) Дата получения - 01.03.2021
2) Дата первого платежа - 01.04.2021
3) Ежемесячный платёж ~22.25тр

Если сейчас есть возможность гасить 29тр ежемесячно, значит 6.75тр (=29тр - 22.25тр) можно направлять на ЧДП ежемесячно.
За год скапливается 500тр. Это значит, что можно направлять 41.65тр ежемесячно на ЧДП на всем протяжении срока ипотеки.

Подставляем в калькулятор (https://fincalculator.ru/ipotechnyj-kalkulyator) эти значения:
1) ипотека на 1 620 000 на 8 лет под 7.2%
2) ежемесячные ЧДП в размере 48.4тр (=41,65тр + 6,75тр), с уменьшением срока, начиная с 01.04.2021. Срок уменьшается только для простоты вычислений. Лично я рекомендую уменьшать сумму, а разницу направлять а ЧДП - разницы с вариантом с уменьшением срока никакой, а риски меньше.

В итоге получаем, что последний полатёж по ипотеке будет 01.04.2023. Т.е на год раньше ваших расчётов.
Значит к 01.04.2024 у вас накопится 777.15тр =(22.25тр + 48.4тр) * 11.
Изменено: abvgdeyka - 11.02.2021 09:37
 
Цитата
abvgdeyka пишет:
https://fincalculator.ru/ipotechnyj-kalkulyator


Роскошный, сохранил ссылку!

Про ЧДП суммы\срока понял, буду иметь ввиду.

Спасибо за примеры расчета!
 
  • 1
Читают тему (гостей: 1, пользователей: 0, из них скрытых: 0)

Продукты Банки.ру