Форум

Мировой кризис ликвидности как фактор ожидаемого падения цен на жилье

Поиск по теме

bionic,
спасибо! всем желаю того же!
 
Баннер показывается только незарегистрированным пользователям. Войти или Зарегистрироваться
Цена не упадет на недвижимость. Это единственное сокровище и сбережение народа. Собственно и чиновники разного уровня непрочь денежки вкладывать в объекты. интереса нет ни укого. Так что падение цен на Западе это не про нашу честь.
И вообще рынок недвижимости в России - культура в подростковом возрасте (лет так 15-ти). Разговор ни о чем.
 
гум
Цитата
Цена не упадет на недвижимость. Это единственное сокровище и сбережение народа. Собственно и чиновники разного уровня непрочь денежки вкладывать в объекты. интереса нет ни укого. Так что падение цен на Западе это не про нашу честь.
И вообще рынок недвижимости в России - культура в подростковом возрасте (лет так 15-ти). Разговор ни о чем.


мне сегодня сказали по великому секрету, руководство одного из крупнейших подмосковных застройщиков, зная о грядущем снижении цен на жильё, дало команду подразделению продаж двойными силами активизировать сбыт квартир и продать до начала следующего года как можно больше! при этом они уже снижают цену предложения на 5%! а вы говорите..
I'm so happy cause I'm a Gummi Bear, Gummi Bear!
 
bionic, а можно имя застройщика в личку?
И ещё вопрос кто Вам раскрыл сей ценный секрет? Если соседка по площадке, то это очередная сплетня скорее всего. smile;)
 
Цитата
vm2003 пишет:
Пару лет назад средние з/п по Чехии были около 1000$...
Ну и в Москве два года назад другие зарплаты были. И можно об источнике поподробнее? что значит для "енергичных" - наемных или нет?
Цитата
vm2003 пишет:
В Москве же з/п в 4000-5000$ никого сильно не удивишь...
Кого "удивиш'" или нет зависит от количества людеи с етои ЗП. Вы знаете сколько их в процентном соотношении?

Спасибо smile:)
 
Цитата
vm2003 пишет:
Не думаю, что поднялись они сильно с тех пор.

A vot, кстати, и статистика и выдержка из нее: "В 2010-2012 гг. россияне по средним зарплатам догонят венгров и поляков, в 2014 г. — португальцев. "
 
Цитата
Olyaa пишет:

vm2003 пишет:
В Москве же з/п в 4000-5000$ никого сильно не удивишь...Кого "удивиш'" или нет зависит от количества людеи с етои ЗП. Вы знаете сколько их в процентном соотношении?

Спасибо


Пожалуйста.
Я знаю настоящие зарплаты абсолютно всех людей, живущих в Москве, оттого и делаю такие выводы.
Хи-хи.

Оценил бы % "черных" зарплат более 4000$/месяц чистыми как примерно 2-3% от общего кол-ва зарплат. Не больше, но и не меньше.
А "черных" до 1000-1500$ - оценил бы как в 70-75%, никак не менее..
Старый ипотечник
 
Цитата
vm2003 пишет:
Оценил бы % "черных" зарплат более 4000$/месяц чистыми как примерно 2-3% от общего кол-ва зарплат.
Ну и, соответственно "оставшихся" 98-97 % этой ЗП удивишь... ч. т. д.
 
vm2003
Цитата
Я знаю настоящие зарплаты абсолютно всех людей, живущих в Москве, оттого и делаю такие выводы.

я сразу заподозрил что Вы налоговый инспектор smile:D
Братья, среди нас налоговый инспектор smile:!: smile:evil:

Цитата
Оценил бы % "черных" зарплат более 4000$/месяц чистыми как примерно 2-3% от общего кол-ва зарплат. Не больше, но и не меньше.

не понял. 2-3% чёрных зарплат более 4000$ от общего количества зарплат более 4000$, т.е. большинство зарплат такого уровня являются белыми? или 2-3% чёрных зарплат более 4000$ от общего количества всех чёрных зарплат, включая те что ниже 4000$, т.е. в Москве всё таки не так много людей из числа тех, кому платят чёрными, которые бы зарабатывали свыше этой суммы ??
I'm so happy cause I'm a Gummi Bear, Gummi Bear!
 
2-3% черных от 100% (черных + белых).
Старый ипотечник
 
vm2003, Так будет ссылка на источник информации - хотя бы о ЗП в Чехии?
 
Цитата
Dimon пишет:
Вы все хорошо расписали, но не высказали своего мнения: стоит брать квартиру в кредит сейчас или подождать и почему

Свое мнение я выссказывал неоднократно, и Здесь(обратите внимание на дату), и здесь (По ситуации что творится с ценами), и на разных форумах.
Мое мнение: каждый решает сам.
Есть люди, кому лучше подождать, а есть те, кому жилищный вопрос лучше решать именно сейчас, и именно с помощью кредита.
Ну с математикой все просто: при росте цен выгоднее покупать в кредит: т.к. есть возможность зафиксировать дешевую цену: по ней купить квартиру, и не думать о росте.
При падении цен - выгоднее арендовать, т.к. арендатора обесценивание квартиры как актива - не волнует.
И остается дело за малым: просчитать тот процент роста/падения, при котором ипотека становится выгоднее аренды.

Но это - математика. То есть, если представить, что цель покупки - инвестирование средств, то кроме математики для принятия решения ничего и не требуется: выгодно купить квартиру - покупаем, не выгодно - не покупаем.

То есть, для инвестиций - сейчас не совсем подходящее время.
Но в том-то и дело, что инвестирование - это то, что интересует лишь небольшую часть участников рынка. Потому как на рынке есть еще продавцы, покупатели и менялы. Ну с продавцами - как бы все понятно: не о них сейчас речь.

То есть остаются покупатели и менялы.
Есть вещи, которые важны, хотя формально денег не стоят.
Например, школа для ребенка. Менять ее каждый раз, как только арендодатель решит квартиру больше не сдавать?
Одни мои клиенты сменили за год три квартиры и, соответственно, три школы: поскольку программы немного разные в разных школах, поскольку на адаптацию в новом коллективе требуется время, за год ребенок из хорошиста скатился в двоечники. То есть, ипотека таким людям лучше, поскольку не придется менять школу из-за бзиков арендодателя.
(И деньги на репетиторов - не пришлось бы тратить, если бы не пришлось так часто менять школы).
Другой пример, когда покупка выгодна, не зависимо от цен. Представьте: родители Ваши, родители жены, братья, сестры, друзья детства - все живут в одном районе. Вы - на другом конце Москвы. То есть, простая смена района способна изменить качество жизни: вечера - проводить с родителями или с друзьями, дети - окажутся под присмотром бабушек и дедушек...
То есть, это вещи - не материальные, кто-то посчитает, что это - "сентименты", но стабильные цены на недвижимость, с тенденцией к небольшому падению, как нельзя лучше способствуют выгодному обмену.
То есть, если речь идет об обмене без доплаты, либо об обмене с небольшой доплатой, то для таких сделок сейчас наилучшее время.
Цитата
Oleg_36 пишет:
Может на западе это и прокатит, но для России, где пр ипотечных сделок процентов 5, это не очень актуально.

Я обычно стараюсь докопаться до сути: "Почему человек продает квартиру?" И "Откуда у покупателя деньги на покупку новой?"
И многолетние наблюдения, и частые опросы продавцов и покупателей позволяют утверждать, что на рынке недвижимости до 80% участников сделок - это менялы.
Большинство продавцов - продают квартиру, чтобы взамен купить другую (больше/меньше/с доплатой/без доплаты/лучше/хуже/в другом районе...)
Большинство покупателей - покупают квартиру на деньги, полностью или частично полученные от продажи другой квартиры (дома/недвижимости в другом городе/...).
То есть, я определяю менялу не по тому, что он одновременно и купил, и продал (продал одну, купил другую), а по тому, что деньги от продажи пошли на покупку.
Причем, возможны варианты:
- купил-продал одновременно;
- купил сейчас (взяв кредит) - продал через полгода, полностью или частично погасил кредит;
- продал сейчас - купил через несколько месяцев.
Понятно, что для обменных сделок, в большинстве случаев, требуются сравнительно не большие деньги на доплату.
НО (и это важно): чтобы цепочка обмена состоялась бы, достаточно, чтобы нашелся человек с "живыми деньгами".
То есть, один человек с "живыми деньгами" может "запустить" десяток сделок. (Причем, эти "живые деньги" - запросто могут быть кредитными)
ОН (первый покупатель) - купил за живые деньги, тот, у кого он купил (второй покупатель) - потратил полученные от первого покупателя деньги на покупку другой квартиры, тот у кого он покупал эту "другую" квартиру (третий покупатель) потратил свои деньги на покупку еще одной квартиры и так далее. Основные деньги - от продажи квартиры, плюс - небольшая доплата, и цепочка обменов движется.
То есть, при всей ничтожности ипотечных сделок от общего числа (5%? 10%? 20%?) их влияние на рынок - огромно.
Плюс к тому, посчитаем не ипотечные сделки: мебель в кредит, ремонт - в кредит, материалы для ремонта - в кредит, небольшую доплату (тысяч $25000 - в кредит: сумма, при которой залог не требуется, но кредитные средства - используются). (Например, в 1995 году многие клиенты оставляли на ремонт и мебель личные сбережения, не пуская эти сбережения на покупку квартиры)
А раз так, то ситуация на рынке кредитования, хотим мы это или не хотим, но влияет на цены рынка недвижимости.

Цитата
Dimon пишет:
стоит брать квартиру в кредит сейчас или подождать и почему

По перспективам: я жду не значительного падения цен "в среднем" по рынку Москвы. От нынешних цен - процентов до 20%. Но вслед за падением - опять будет рост.
То есть, с точки зрения инвестирования - лучше подождать, чтобы "войти в рынок" в тот момент, когда цены минимальны. Если же говорить об обмене, для осуществления которого требуется доплата до 70 - 80 тысяч вечнозеленых, то для таких сделок ситуация на рынке - наиболее благоприятна: именно при стабильных ценах осуществить обмен проще всего.
С Уважением!
Дмитрий Овсянников
 
vm2003, прошу вас не нарушать правила форума (в частности правила №1 и №9).
Отмодерировано.
 
Цитата
ipotek пишет:
Понятно, что для обменных сделок, в большинстве случаев, требуются сравнительно не большие деньги на доплату. НО (и это важно): чтобы цепочка обмена состоялась бы, достаточно, чтобы нашелся человек с "живыми деньгами". То есть, один человек с "живыми деньгами" может "запустить" десяток сделок. (Причем, эти "живые деньги" - запросто могут быть кредитными)
<...>То есть, при всей ничтожности ипотечных сделок от общего числа (5%? 10%? 20%?) их влияние на рынок - огромно. <...> А раз так, то ситуация на рынке кредитования, хотим мы это или не хотим, но влияет на цены рынка недвижимости.

Господа, по-моему Дмитрий Овсянников, высказал действительно очень важную идею, абсолютно необходимую для понимания рынка недвижимости.

Например, возможно, что значительный рост цен на недвижимость в 2006-м, когда его не ждали, был вызван именно ипотечным кредитованием.

Дмитрий, спасибо за ценную пищу для размышлений. smile:)
 
Цитата
Olyaa пишет:
vm2003, Так будет ссылка на источник информации - хотя бы о ЗП в Чехии?

20 400 крон. Реально крона - это 0,8 рубля максимум, а то и 0,7... Несмотря на все официальные курсы...
http://www.forextimes.ru/news/lnews167209p.htm
Старый ипотечник
 
vm2003
Цитата
20 400 крон. Реально крона - это 0,8 рубля максимум, а то и 0,7... Несмотря на все официальные курсы...
http://www.forextimes.ru/news/lnews167209p.htm


ну что ж, средняя зарплата в Чехии всё равно оказывается выше средней зарплаты даже не в России, а в Москве (последняя конечно выше среднероссийской и прогнозируется в 2007г. на уровне [URL=http://www.rian.ru/economy/finance/20060831/53367053.html]22 тыс. рублей[/URL]). тогда как в Чехии, насколько я понимаю, зарплата в 20 400 крон конвертируется [URL=http://www.cbr.ru/currency_base/monthly.asp?old=&month=10&year=2007&mode=1&x=53&y=9]по рыночному курсу ЦБ[/URL] (а не просто "реальному" курсу, ибо при желании можно найти и менее выгодный обменник) в рублевый эквивалент 26 тыс. руб.
I'm so happy cause I'm a Gummi Bear, Gummi Bear!
 
Цитата
ipotek пишет:
Понятно, что для обменных сделок, в большинстве случаев, требуются сравнительно не большие деньги на доплату.
НО (и это важно): чтобы цепочка обмена состоялась бы, достаточно, чтобы нашелся человек с "живыми деньгами".
То есть, один человек с "живыми деньгами" может "запустить" десяток сделок. (Причем, эти "живые деньги" - запросто могут быть кредитными)...

Подпишусь под каждым словом: альтернативная цепочка это наше все...
У самого при покупке такая вещь присутствует (берут 1-шку) и судя по "формату" Собственников они в жизни больше 2-3-5 килобаксов не держали...
У них только альтернативы и могут быть...
А съемные квартиры... smile:evil: Какие там для владельцев квартирные операции? smile:cry: На то, что я им платил за съем - они откровенно просто существовали...
Старый ипотечник
 
Цитата
Hawk пишет:
спасибо за ценную пищу для размышлений

Приятного аппетита Вашему мозгу. smile;)

Добавочки "пищи" желаете?
Добавляю.
Практически одновременно из нескольких банков позвонили сотрудники, с которыми давно работаем, и предупредили, что через пару недель будут повышать ставки по кредитам. Речь идет в-основном о долларовых кредитах.

Год назад кредиты дешевели, а жилье - дорожало, становясь при этом все не доступнее. Сейчас ситуация обратная: жилье потихонечку дешевеет, ставки по кредитам - повышаются.
А становится ли, в итоге, жилье доступнее?
С Уважением!
Дмитрий Овсянников
 
[URL=http://realty.newsru.com/article/21sep2007/mortgage]Cнижение цен на недвижимость ударит по держателям ипотечных кредитов[/URL]

в свете грядущего падения цен на жильё, было бы интересно знать, попадался ли уже кто-нибудь из уважаемых участников форума на то, что в результате обесценивания залоговой стоимости жилья, банк требовал внесения дополнительного обеспечения, либо увеличивал процент по ипотеке? вообще насколько серьёзными были изменения в связи с пересмотром договора банком?
I'm so happy cause I'm a Gummi Bear, Gummi Bear!
 
Цитата
bionic пишет:

в свете грядущего падения цен на жильё, было бы интересно знать, попадался ли уже кто-нибудь из уважаемых участников форума на то, что в результате обесценивания залоговой стоимости жилья, банк требовал внесения дополнительного обеспечения, либо увеличивал процент по ипотеке? вообще насколько серьёзными были изменения в связи с пересмотром договора банком?

такой практики наверняка еще не было, т.к. не было повода - жилье дорожает всю историю ипотеки!
Теперь же преценденты вполне возможны!
В стране, где есть порядок, будь смел и в действиях, и в речах. В стране, где нет порядка, будь смел в действиях, но осмотрителен в речах.
 
Цитата
ipotek пишет:

Приятного аппетита Вашему мозгу.

Добавочки "пищи" желаете?
Добавляю.
Практически одновременно из нескольких банков позвонили сотрудники, с которыми давно работаем, и предупредили, что через пару недель будут повышать ставки по кредитам. Речь идет в-основном о долларовых кредитах.

Год назад кредиты дешевели, а жилье - дорожало, становясь при этом все не доступнее. Сейчас ситуация обратная: жилье потихонечку дешевеет, ставки по кредитам - повышаются.
А становится ли, в итоге, жилье доступнее?

Подскажите пжта, а коснется ли это стандартных заемщиков (белая з/п, стаж больше 6 мес. на посл. месте, общий стаж больше 5 лет, первоначалка - от 15%)? Есть ли основания?
В стране, где есть порядок, будь смел и в действиях, и в речах. В стране, где нет порядка, будь смел в действиях, но осмотрителен в речах.
 
Цитата
Практически одновременно из нескольких банков позвонили сотрудники, с которыми давно работаем, и предупредили, что через пару недель будут повышать ставки по кредитам. Речь идет в-основном о долларовых кредитах.


Цитата
Подскажите пжта, а коснется ли это стандартных заемщиков (белая з/п, стаж больше 6 мес. на посл. месте, общий стаж больше 5 лет, первоначалка - от 15%)? Есть ли основания?


мне кажется, если изменение ставок и произойдёт, то ТОЛЬКО по долларовым кредитам. достаточно посмотреть, что происходит с американской экономикой и валютой. а рублёвые ставки и так у нас высокие, к тому же внешние заимствования в рублях у нас из банков практически никто не делает, насколько я понимаю.
I'm so happy cause I'm a Gummi Bear, Gummi Bear!
 
Цитата
Korsar пишет:
Подскажите пжта, а коснется ли это стандартных заемщиков (белая з/п, стаж больше 6 мес. на посл. месте, общий стаж больше 5 лет, первоначалка - от 15%)? Есть ли основания?

Как я вижу эту ситуацию: банки выдавали кредиты, и имели возможность их секьюритизировать, то есть, сформировав кредитный портфель, продать этот портфель другому банку и, получать комиссию за обслуживание кредитного портфеля. В связи с кризисом ликвидности, деньги на внешних рынках - подорожали.
На внутреннем - больше денег выдано в виде кредитов, чем имеется в банках на депозитах. (Рекомендую ознакомиться с мнением Алексея Ведева по этому поводу)
То есть, в ситуации, когда деньги извне привлечь под нормальные проценты сложно, остается рассчитывать на свои.
То есть, банки будут сокращать число клиентов, пока ситуация не нормализуется, и не появится возможность опять привлекать дешевые деньги извне. Как это достичь?
Пути различны:
- кто-то свернет свои ипотечные программы вообще (пример: Русский стандарт);
- кто-то повысит ставки (Урса-банк);
- кто-то будет требовать более высокий процент первого взноса;
- кто-то изменит процентные ставки, чтобы люди с меньшим процентом собственных средств получали кредиты под более высокие процентные ставки, а те заемщики, у кого доля собственных средств в стоимости закладываемой недвижимости больше - получали бы кредит под более низкие процентные ставки (Городской).
То есть, тенденция такова: сокращение числа заемщиков, но (и это важно) за счет заемщиков, берущих рискованные кредиты.

В принципе, нормальная ситуация, когда банки начали задумываться: кому выдавать кредиты, а кому - нет. И хорошо, что это происходит именно сейчас, когда доля ипотечных сделок в общей массе сделок не столь велика.
Нет лучшего способа испоганить саму идею ипотечного кредитования, как начать выдавать кредиты всем без разбора, поскольку вслед за невозвратами кредитов, банки вынуждены будут компенсировать свои убытки, в том числе за счет тех, кто исправно платит.

Поэтому, для тех, у кого первый взнос 0 - 10%, дверь в число заемщиков может достаточно скоро закрыться.
Вообще, в странах Европы нормальная практика, когда кредит выдается лишь тем заемщикам, у кого имеется 20 - 30% собственных средств. Через какое-то время мы к этому тоже придем: процентные ставки - ниже, доля собственных средств - выше...

По ставкам в ближайшие полгода-год: в рублях процентные ставки в ряде банков могут снизиться, в долларах - или не изменятся или немного вырастут. Но это - "в среднем". Для "качественных заемщиков", у кого доля собственных средств более 30 - 50%, процентные ставки могут даже немного понизиться относительно нынешних.

И лишь тогда, когда ситуация в США и Европе нормализуется, и после этого пройдет некоторое время, и опять появится возможность привлекать дешевые деньги извне - лишь после этого ставки по кредитам начнут опять снижаться.
С Уважением!
Дмитрий Овсянников
 
ipotek,
Спасибо за столь подробное разъснение!
Однако все равно скорее всего не будет корректировой по рублевым кредитам - нет достаточных основания...
согласен с
Цитата
bionic пишет:
мне кажется, если изменение ставок и произойдёт, то ТОЛЬКО по долларовым кредитам. достаточно посмотреть, что происходит с американской экономикой и валютой. а рублёвые ставки и так у нас высокие, к тому же внешние заимствования в рублях у нас из банков практически никто не делает, насколько я понимаю.
В стране, где есть порядок, будь смел и в действиях, и в речах. В стране, где нет порядка, будь смел в действиях, но осмотрителен в речах.
 
вот кстати уже и новости с полей:
[URL=http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=810784]Юниаструм банк приостановил программу долларовой ипотеки[/URL]

интересно то, что сам банк "основной причиной такого решения называет низкий спрос на валютные кредиты" smile:)
I'm so happy cause I'm a Gummi Bear, Gummi Bear!
 
Читают тему (гостей: 1, пользователей: 0, из них скрытых: 0)

Продукты Банки.ру