Форум

В чем деньги, брат?

Поиск по теме

Депозит на средних по рынку процентах годами был моим излюбленным инструментом, но все хорошее когда-нибудь кончается. В азартные игры я больше не играю, тем более с государством.
Сказки про "гарантированные 700", "непотопляемые госбанки" вызывают лишь грустную усмешку.
Тогда КУДА? Как уберечь свои честно заработанные хотя бы от инфляции?
 
Баннер показывается только незарегистрированным пользователям. Войти или Зарегистрироваться
консервативный инвестор паркует капитал в бетоне!
 
Бетон (кирпич, монолит, панель) - это хорошо. НО:
-выбор и покупка весьма ресурсоемки
-налоги (непредсказуемый, но гарантированный рост)
-расходы на содержание
-жку (гарантированный рост)
-очень низкая ликвидность при высокой волатильности цен
-налог при досрочной продаже
Если это новострой, то добавим риск недостроя.
Ну, и 1917 год еще никто не отменял. Прогуляемся по старой Москве. Многие думали, что строят особнячки своим внукам...
 
Цитата
dutyfree пишет:
Бетон (кирпич, монолит, панель) - это хорошо. НО:
-выбор и покупка весьма ресурсоемки
-налоги (непредсказуемый, но гарантированный рост)
-расходы на содержание
-жку (гарантированный рост)
-очень низкая ликвидность при высокой волатильности цен
-налог при досрочной продаже
Если это новострой, то добавим риск недостроя.
Ну, и 1917 год еще никто не отменял. Прогуляемся по старой Москве. Многие думали, что строят особнячки своим внукам...

Покупка с целью инвестиций НЕ ресурсоемка. Просто тупо берешь самые дешевые варианты напрямую от собственника. Не надо думать вообще ни о чем.
Налогами на недвигу только бабушек пугать, они копеечные даже если в 10 раз поднимутся.
Коммуналка легко отбивается за счет аренды, какой бы она не была. Это процентов 10 аренды, максимум.
Налог при досрочной продаже возникает только если вы продаете сильно дороже - не грех и заплатить, да и тот можно отбить за счет ремонта так что это не в счет в принципе.
Ликвидность в общем не хуже скажем депозита на 5 лет при досрочном его восстребовании уже через полгода, т.е. я имею ввиду что если купил по хорошей цене, то продать по ней же не сложно, а скинув 5% - получишь покупателя в течении 7 дней максимум. А уж если взять 5 летний депозит с досрочкой на 4 году, то там потери на депозите порядка 40%, в 8 раз выше чем у квартиры, так что ликвидность недвиги вполне приемлима.
1917 год , особняки в старой Москве? если у вас проблемы инвестирования денег ТАКОГО порядка, то вам не на этот форум:) если же у вас пусть даже пара квартир в Москве - то никому вы не нужны, не того полета птица.
 
Цитата
vovk1 пишет:
консервативный инвестор паркует капитал в бетоне!
при текущей ситуации на рынке - ну, я бы не рискнул в бетон закопать больше трети средств. есть хороший шанс на то, что пару лет перетоптаться в баксах/евро и бетона можно будет купить значительно больше.
 
Цитата
hardtimer пишет:
Коммуналка легко отбивается за счет аренды, какой бы она не была. Это процентов 10 аренды, максимум.

Максимум? Сильно сказано. smile:|
Сдается квартира в СПб - оценочная стоимость порядка 3 000 000 - 3 200 000 рублей. Стоимость аренды - 16 000 рублей в месяц. КУ - порядка 4 000.
 
Цитата
СергейСергей1975 пишет:
Сдается квартира в СПб - оценочная стоимость порядка 3 000 000 - 3 200 000 рублей. Стоимость аренды - 16 000 рублей в месяц. КУ - порядка 4 000.

доходность менее 5% в местной валюте ?
а оно надо ? (с)
 
Цитата
СергейСергей1975 пишет:
Максимум? Сильно сказано.
Сдается квартира в СПб - оценочная стоимость порядка 3 000 000 - 3 200 000 рублей. Стоимость аренды - 16 000 рублей в месяц. КУ - порядка 4 000.
Не, неверно.
Для начала - квартиру за 3млн вы не найдете (оценочная тут не при чем, берем рыночную).
Потом даже если сдавать ее за 16, то коммуналка будет идти сверху 16, так что даже при 2 тысячах это 18. За 16 с включенными КУ найти фантастика.
В третьих вода и электричество в коммуналку не входят и оплачиваются жильцами отдельно.
В четвертых зимой оплачивается отопление, а летом нет.

Вот я ща взял квитанцию на 60м квартиру, которую я могу легко сдавать за 25+коммуналка.
Общая сумма 4000р.
Из них 1800 отопление (минус 900р от коммуналки, т.к. летом его не будет).
Из них 500р вода (просто минус 500р, т.к. за воду платят по счетчикам жильцы).
Остается 2600.
В 30 метровой квартире это будет 1300, которую вы сдаете - заметьте - за 18 с КУ.

Есть конечно исключения - ТСЖ там которые за отделку лифтом золотом коммуналку накручивают, но в таком доме вы не за 18 будете сдавать.
 
Цитата
NikoNiko пишет:
доходность менее 5% в местной валюте ?
а оно надо ? (с)
спросите это у тех, кто купил квартиры 10 лет назад
 
Цитата
hardtimer пишет:
Не, неверно.
Для начала - квартиру за 3млн вы не найдете (оценочная тут не при чем, берем рыночную).

Откуда эти категоричные утверждения? Что значит "не найдете"? В СПб за 3.0-3.2 не найдете? Я же не пример из воздуха вам привел, это личный пример, основанный на практическом опыте сдачи квартиры в аренду + достаточно подробное изучение этого рынка. Это вопрос очень индивидуальный, масса факторов, влияющих на итоговую цену. То как вы оперируете своими доводами выдает в вас человека, не занимающегося арендой квартир. smile:) Под КУ я подразумевал все постоянные расходы, связанные с квартирой - квартплата, ХВС и ГВС, газ (если есть), элекроэнергия, телефония.
Цитата
NikoNiko пишет:
доходность менее 5% в местной валюте ?
а оно надо ? (с)

Вообще, строго говоря, это как минимум 6%. Откуда менее 5%?
Тем более, вы путаете доходность с прибылью - прибыль составляет порядка 6.0-6.5% в зависимости от точной стоимости квартиры. Доходность составляет около 7.5-8.0%. Зависимость та же.
Продать квартиру два года назад (причем сделать это мгновенно и без расходов - иначе прибыль от продажи будет уже поменьше, чем то, что я указал выше) и вложиться в депо, было супервыгодно. Сейчас - уже большой вопрос. Что будет через пару лет, я не смогу спрогнозировать и вы тоже.
Потому я предпочитаю диверсифицировать доход и, соответственно, риски.
 
Цитата
СергейСергей1975 пишет:
Сдается квартира в СПб - оценочная стоимость порядка 3 000 000 - 3 200 000 рублей. Стоимость аренды - 16 000 рублей в месяц. КУ - порядка 4 000.

Как-то для сдачи не очень удачно, конечно. Однушка же? Аренда маловата (сам сдаю 20-21), и что даже более странно - КУ большие. У меня за трешку 80+ получается зимой до 4300 (правда, без эл-ва и связи). С другой стороны - сдается же по схеме аренда+КУ, так что проблема только в смело названных 10%.
Но вклады пока всё равно выгоднее. А как мне было жалко весной 2012 снова часть средств уводить в бетон! Но, совершенно с Вами согласен, диверсифицировать приходится и за счет дохода.
Изменено: 62bps - 09.01.2014 23:04
БПФ† РЗБ† Софрино† Маст-банк† ЛенОблБанк† Ренессанс† Внешпромбанк† Банкирский дом† РосИнтерБанк† Югра†
 
Цитата
СергейСергей1975 пишет:
Откуда менее 5%?

12тр х 12 мес \ 3000тр = 4.8%
 
Цитата
hardtimer пишет:
спросите это у тех, кто купил квартиры 10 лет назад

это обязательное условие ?
 
Поскольку уже каждая первая тема подобного профиля неизбежно сктаывается на обсуждение недвижимости, то я лишний раз порекламирую акции фирм из сферы ЖКХ - во время "золотой лихорадки" извлекать профит надо из продажи лопат золотоискателям! smile:)
В Штатах, кстати, уже вовсю идет тенденция к увеличению числа поколений, живущих под одной крышей - дороговато становится содержать "американскую мечту". Понятно также, что чужой опыт никого ничему не учит - аура уникальности будет окружать наш недвижимостный "непузырь" до самого дна.

Disclosure: long MSNG (52.62%), IRAO (11.66%), VRAOP (3.10%)
Манифест австрийской школы: деньги должны быть отделены от государства, а обязательства - от денег.
 
Цитата
hardtimer пишет:
Покупка с целью инвестиций НЕ ресурсоемка. Просто тупо берешь самые дешевые варианты напрямую от собственника. Не надо думать вообще ни о чем.
Налогами на недвигу только бабушек пугать, они копеечные даже если в 10 раз поднимутся.
Коммуналка легко отбивается за счет аренды, какой бы она не была. Это процентов 10 аренды, максимум.
Налог при досрочной продаже возникает только если вы продаете сильно дороже - не грех и заплатить, да и тот можно отбить за счет ремонта так что это не в счет в принципе.
Ликвидность в общем не хуже скажем депозита на 5 лет при досрочном его восстребовании уже через полгода, т.е. я имею ввиду что если купил по хорошей цене, то продать по ней же не сложно, а скинув 5% - получишь покупателя в течении 7 дней максимум. А уж если взять 5 летний депозит с досрочкой на 4 году, то там потери на депозите порядка 40%, в 8 раз выше чем у квартиры, так что ликвидность недвиги вполне приемлима.

Мне нравится Ваш оптимизм. Только работа с жилой недвигой в Москве - это головняк длинною в годы (за % которые по депо с нулевыми усилиями дает банк из топ 50 ) с абсолютно непредсказуемой ликвидностью самого объекта.
Покупка достойного объекта - это минимум месяц работы на полный день.
И помилуйте, ликвидность депозита - сутки, неделя максимум (если банк жив конечно). А кв можно продавать месяцы и еще потерять 20-30%.
Мизерные налоги (на собственность) сегодня - завтра могут стать любыми.
Налоги на продажу, завтра могут сделать любыми, и/или ввести любые ограничения для снятия хорошей "стружки" с инвестиционных сделок. Рынок и сегодня по большей части обменный, живых денег там кот наплакал.
Да, забыл еще один минус недвиги - суд с предыдущими владельцами, вплоть до потери объекта.
 
Цитата
62bps пишет:
Но вклады пока всё равно выгоднее.

Выгоднее. Если отдадут, конечно.
 
Цитата
NikoNiko пишет:
12тр х 12 мес \ 3000тр = 4.8%


Я знаю, что квартира сдается не сверхвыгодно, но я не альтруист, с другой стороны. smile:) Естественно, 16 000 плюс КУ = 20 000. Далее по той схеме расчета, которую я привел выше.

Цитата
62bps пишет:
Как-то для сдачи не очень удачно, конечно. Однушка же?


Да, однушка. Не очень удачно, согласен, но на данный момент это фактически максимум, что можно выжать - несколько факторов, как-то: непрестижный район, сильная удаленность от метро + высокие КУ делают свое дело. Плюс у меня еще ряд требований к арендаторам, сужающие круг потенциальных арендаторов.
 
Цитата
СергейСергей1975 пишет:
Под КУ я подразумевал все постоянные расходы, связанные с квартирой - квартплата, ХВС и ГВС, газ (если есть), элекроэнергия, телефония.
а чего интернет и спутниковое не посчитали? smile:D

Цитата
СергейСергей1975 пишет:
Откуда эти категоричные утверждения? Что значит "не найдете"? В СПб за 3.0- не найдете?
От знания рынка. За 3 млн вы квартиру, однокомнатную, в питере, нормальную, не найдете. За 3.3 можно. За 3.5 свободно. За 3.0 - нет.

Цитата
СергейСергей1975 пишет:
Я же не пример из воздуха вам привел, это личный пример, основанный на практическом опыте сдачи квартиры в аренду +

Цитата
СергейСергей1975 пишет:
То как вы оперируете своими доводами выдает в вас человека, не занимающегося арендой квартир
Ой как глупо вы сейчас выглядите. Ознакомьтесь http://www.banki.ru/forum/?P...age2454502
Изменено: hardtimer - 10.01.2014 00:27
 
Цитата
hardtimer пишет:
Ой как глупо вы сейчас выглядите.


Акей. Я выгляжу глупо, вы выглядите умно. Хорошо быть правым во всем и всегда. End of story.
 
Цитата
NikoNiko пишет:
Цитата
hardtimer пишет:
спросите это у тех, кто купил квартиры 10 лет назад

это обязательное условие ?
нет, но просто тут мысль в том, что при вложениях в бетон доход от аренды он может быть незаметен на фоне роста цен.... или падения цен:)
 
Цитата
СергейСергей1975 пишет:
Акей. Я выгляжу глупо, вы выглядите умно. Хорошо быть правым во всем и всегда. End of story.
я дал вам ссылку, вместо того что бы снова выпендриваться - ознакомились бы.
заодно вспомните что дал я ее вам в ответ на ваш выпад лично в мой адрес, так что обиженную барышню если кто и должен строить, то я:)

Цитата
dutyfree пишет:
Мне нравится Ваш оптимизм. Только работа с жилой недвигой в Москве - это головняк длинною в годы (за % которые по депо с нулевыми усилиями дает банк из топ 50 ) с абсолютно непредсказуемой ликвидностью самого объекта.
Покупка достойного объекта - это минимум месяц работы на полный день.
И помилуйте, ликвидность депозита - сутки, неделя максимум (если банк жив конечно). А кв можно продавать месяцы и еще потерять 20-30%.
Мизерные налоги (на собственность) сегодня - завтра могут стать любыми.
Налоги на продажу, завтра могут сделать любыми, и/или ввести любые ограничения для снятия хорошей "стружки" с инвестиционных сделок. Рынок и сегодня по большей части обменный, живых денег там кот наплакал.
Да, забыл еще один минус недвиги - суд с предыдущими владельцами, вплоть до потери объекта.
Я про санкт-петербург.
Купить достойный объект здесь можно за 1-2 месяца, из которых на подбор будет потрачено не более 12 часов. В питере в отличии от москвы (одна из причин почему я не суюсь в москву) всего 3 базы, в которых содержится 99% объявлений и очень мало рекламных (по аренде другая ситуация, но мы сейчас про покупку-продажу). Здесь нет такого местячкового деления на агентства когда у каждого своя база и всех надо прозванивать, нет эксклюзивов которые надо искать. В общем всего делов раз в сутки объявления новые просмотреть да прозвонить, благо что их штуки 3 будет подходящих по фильтрам. Я последние 2 года как раз занимался поисками, поэтому в курсе:)


По поводу скидки и ликвидности. Опять же я про питер, и в контексте питера, но вы оторваны от реальности. Какие месяцы продаж и 30% скидки smile:o Если я купил квартиру за 4млн, то значит в среднем по рынку такие стоят по 4200 (торг всегда уместен), вы реально полагаете, что мне для продажи надо будет скинуть цену до 2800 (30%) и еще месяцами после этого ждать покупателя? smile:D Да если я 10% скину , поставлю 3600 вместо 4200 по рынку и 4000 реальных - у меня в течении суток залог на руках будет, если документы готовы.
Я когда свой купленный вариант увидел - всего на 200 тысяч дешевле рынка (рынка! не реальной цены), мне пришлось подорваться что бы на следующий день залог внести. Иначе уже сидел бы в ней кто-то другой.
Повторюсь -я про питер, в москве возможно другая ситуация.
Стагнация тут действительно есть, рынок стоит, но! рынок ЕСТЬ, люди с баблом сидят на низком старте, но они хотят видеть цену чуть ниже рынка.


Мизерные налоги любыми не станут, слишком много старушек в огромных квартирах. Да и опять же, инвестиционная квартира сделает их проблемой съемщиков. Вот "апартаменты" (нежилые квартиры) там да, может быть жесть. Но ктож заставляет в них инвестировать.


Налоги на продажу любыми тоже не сделают. Да и опять же, кого это заботит, налог платится с разницы между покупкой и продажей. Если ваша квартира подорожает в 2 раза, то это будет настолько хорошо, что можно будет и государству треть от изменившейся цены отдать. А выше 30% налог не сделают.


Суд с предыдущими владельцами нейтрализуется просто грамотным подбором. Не надо покупать 7млн квартиру с занижением до 1млн у недееспособного человека через агента ИП по консульской доверенности с прописанными детьми и выписанным осужденным:) Плюс страховка титула помогает.
Плюс простите но в топиках про конфликты с банками полно тем вида "ой мой депозит увели"© ну, не полно, но в целом вполне сравнимо с "ой квартиру отобрали" в том же разделе.
Изменено: hardtimer - 10.01.2014 02:10
 
Цитата
dutyfree пишет:
В чем деньги, брат?

В дьюти фри.
Демуровцы всех стран, закупайтесь!
Это вам не кефириум по помойкам майнить.
 
Цитата
hardtimer пишет:
А выше 30% налог не сделают.

Этого мало?
Между прочим, нерез уже давно платит (ок, должен платить) 30% с суммы ПРОДАЖИ. В некоторых капстранах - примерно столько же, причем реально платит с реальной цены и с любого жилья, в котором собственник не прописан (по-русски говоря). То, что аналог ПОКА не ввели в РФ - это лишь временная недоработка налоговой.
Страховка титула в РФ - это весьма дорогая фикция. Она "работает" пока все хорошо. Как только возникнет реальная проблема - все будет зависеть от порядочности Вашей страховой компании (если сама компания на тот момент будет существовать). При желании она легко сможет сфабриковать "не страховой случай" и выплатить копейки или ничего.

И Вы зря равняетесь на старушек, государство ровно тем и занимается, что ищет у кого бы отжать денег, что бы именно этим старушкам пенсии платить. Малый бизнес уже угроблен. Зажиточных вкладчиков уже кидают в открытую, не стесняясь. Кто следующий на очереди? Правильно -"спекулянты" квартирам, которые "наворовали" и жируют, в трудное дня страны время. Вопрос лишь времени.

Да, и запишите еще в минуса недвиги - риск остаться вообще без денег на этапе покупки и регистрации.
 
Цитата
dutyfree пишет:
Между прочим, нерез уже давно платит (ок, должен платить) 30% с суммы ПРОДАЖИ.
Это проблемы нереза. Не системные.

Цитата
dutyfree пишет:
Зажиточных вкладчиков уже кидают в открытую, не стесняясь
Вы про тех умников что больше 700 клали ? Опять же - их проблемы. Не системные.

Цитата
dutyfree пишет:
Да, и запишите еще в минуса недвиги - риск остаться вообще без денег на этапе покупки и регистрации.
Нет такого минуса у недвиги. Надо оформлять правильно. А если не умеешь оформлять правильно, то у чего угодно такие риски будут:)
Изменено: hardtimer - 10.01.2014 16:23
 
Цитата
hardtimer пишет:
Опять же - их проблемы. Не системные.

В стране с полным отсутствием к-л системы не может быть "системных проблем".
У государства правила и этика каталы. Кого и как оно кинет завтра не знает никто. Если Вас это не смущает - желаю успеха! Меня Вы не убедили.
 
Читают тему (гостей: 1, пользователей: 0, из них скрытых: 0)

Продукты Банки.ру