В результате недавнего ипотечного кризиса в США почти каждая
Деньги дорожают
В России особых последствий кризиса еще не ощутили. И потому, что ее пока обезопасили высокие цены на нефть, и потому, что ипотека у нас занимает в лучшем случае 5% от всех сделок с недвижимостью. Хотя банкиры заговорили о том, что скорее всего кредиты для застройщиков подорожают, а девелоперы стали ожидать ряд банкротств нестабильных или некрупных компаний.
По мнению Александра Ольховского, вице-президента ВТБ, с рынка уйдут в первую очередь слабые игроки, которые проводили несбалансированную финансовую политику, иначе говоря, финансировали сырые проекты. Трудности возникнут и у девелоперских компаний, которые слишком много набрали в долг — в надежде на то, что цены на недвижимость будут расти высокими темпами. Ольховский тем не менее убежден, что рынок России достаточно сильный и справится с последствиями кризиса, а слабые игроки будут поглощены более сильными и крупными.
«Последствием ипотечного кризиса в США стала нехватка свободных денежных средств на международных финансовых рынках, — говорит Джереми Оутс, управляющий директор Knight Frank Russia and CIS. — Многие западные банки, предоставляющие кредиты на строительство недвижимости, более консервативно стали смотреть на рефинансирование проектов, сократили объемы кредитования в ожидании более благоприятной ситуации на рынке». Ставки по привлечению зарубежных средств для российских банков уже выросли. Если еще несколько месяцев назад они могли получать кредиты по ставке LIBOR + 1,5%, то в сентябре 2007 г. — уже LIBOR + 4—5%.
Хайко Давидс, директор по инвестициям фонда Rutley Russia Property Fund, говорит, что, принимая решение о приобретении объектов недвижимости, западные фонды, работающие в России, ориентируются на внутреннюю норму доходности. В сложившейся ситуации можно прогнозировать увеличение стоимости заемных средств прежде всего со стороны западных банков, что, конечно же, повлияет на стоимость финансирования проектов. Он предполагает, что некоторые банки снизят свою активность на российском рынке, заняв выжидательную позицию, либо пересмотрят условия кредитования объектов.
Иван Ситников, генеральный директор компании «Росевродевелопмент», определил недавнее состояние российского рынка недвижимости как эйфорию: цены росли как на дрожжах, и казалось, что так будет всегда. Если еще несколько лет назад банки и слышать не хотели о проектном финансировании, кредитуя застройщиков под залог реальных объектов, то в 2005—2006 гг. «многие банки перестали обращать внимание на качество своих кредитных портфелей, следуя политике максимальной доступности выдаваемых кредитов».
Сейчас количество неплатежеспособных заемщиков, особенно среди мелких полупрофессиональных девелоперских компаний, может возрасти, прогнозирует Ситников. «Если у небольшого банка таких клиентов много, он вряд ли сможет пережить назревающий на рынке кризис. Рынок жилья чувствителен к различным колебаниям в финансовом секторе. При увеличении стоимости заемных средств будет происходить сжимание девелоперской маржи, потребительская способность рынка также будет падать», — полон пессимизма он.
«Возможно, в краткосрочной перспективе станет меньше сделок купли-продажи готовых объектов, ожидается также увеличение ставок капитализации. Инвесторы будут отдавать предпочтение сегменту недвижимости премиум-класса. Проблему финансирования девелоперы будут решать за счет привлечения стратегических инвесторов», — заявляет Максим Стерлягов, заместитель директора отдела управления инвестициями в недвижимость Morgan Stanley.
«По мере развития экономики заемные средства становятся дешевле для рынка, однако сейчас абсолютно другая ситуация. Очевидно, что в подобных условиях будут пересмотрены требования инвесторов к качеству приобретаемых объектов недвижимости, договоров аренды и к структуре сделок, в которых участвуют российские партнеры. Если пересмотра условий со стороны продавцов не произойдет, можно ожидать уменьшения числа инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости», — резюмирует Давидс.
Евгений Семенов, директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank, называет происходящее «проверкой запаса финансовой прочности компаний». «Кризис не затронет девелоперов, которые уже сделали себе имя на рынке, и привлекать заемные средства для реализации проектов им будем намного проще, чем полупрофессиональным игрокам рынка», — обещает он.
Риски возрастают
В США ситуация на ипотечном и кредитном рынках была настолько сложной, что к ее исправлению подключилось государство. В сентябре Федеральная резервная система снизила базовую процентную ставку на 0,5%, хотя большинство экспертов ожидали снижения не более чем на 0,25%. В России аналитики говорят, что помощь государства была бы нелишней. Однако учитывая, к примеру, опыт проведения кампании по обеспечению населения «доступным жильем», похоже, выкарабкиваться всем придется по большей части самостоятельно.
Хотя российские банки пока не спешат заявлять о проблемах с ликвидностью, очевидно, что у некоторых мелких и средних банков они уже появились. «Серьезных проблем с ликвидностью у банков России пока не отмечается, хотя у отдельных организаций и ощущаются проблемы с заимствованиями за рубежом. Главное — не поддаться панике и сохранять спокойствие», — заявляет председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, президент Евротрастбанка Андрей Крысин. Главное, в чем, по его мнению, сейчас необходимо определиться российским банкам, если кризис на ипотечном мировом рынке станет затяжным, — где брать средства для долгосрочных финансовых операций.
Центробанк России неоднократно заявлял, что предпримет все возможное для нераспространения кризиса в России. В августе этого года банкам были предоставлены значительные средства, в том числе по сделкам репо (двусторонняя сделка, предметом которой являются продажа и обратный выкуп актива через определенный срок по определенной цене. Такие сделки используются для рефинансирования вложений), существенно был расширен и ломбардный список (в который включено свыше 30 новых эмитентов с рейтингом S&P не ниже В+).
По словам Крысина, этого недостаточно. Назрела необходимость пересмотра ломбардного списка (список государственных ценных бумаг, принимаемых Банком России в качестве залога при предоставлении ломбардного кредита). Банк России мог бы включить в него, к примеру, ипотечные закладные, являющиеся ценными бумагами. Портфели этих закладных, сформированные банками или специализированными агентствами, при соответствующем рейтинге могли бы передаваться Банку России в залог для обеспечения возврата полученных кредитов. Такая мера способствовала бы поддержке краткосрочной ликвидности банков и оказала бы им существенную помощь в выпуске ипотечных ценных бумаг.
Свой вклад мог бы внести и Минфин, добавляет Крысин, разрешив Агентству по ипотечному жилищному кредитованию использовать привлеченные под государственные гарантии средства на приобретение прав требования по кредитам, предоставленным для жилищного строительства, на любой стадии строительства жилья. Предоставленная банкам возможность уступать права по таким кредитам, не дожидаясь окончания строительства, значительно увеличила бы количество организаций, заинтересованных в кредитовании жилого строительства, и поддержала бы рынок недвижимости и ипотеки.
Опрошенные «Ведомостями» эксперты единодушно говорят о том, что банкам необходимо развивать секьюритизацию. Однако закон «Об ипотечных ценных бумагах», принятый в конце 2003 г., столь же единодушно оценивается экспертами как, мягко говоря, несовершенный. Он стимулировал российские банки размещаться за рубежом. Однако сейчас секьюритизация ипотечных закладных российских банков стала непопулярным словосочетанием у иностранных инвесторов. Поэтому, например, Городской ипотечный банк в сентябре заявил об отказе от запланированного на конец года выпуска ипотечных облигаций (на общую сумму $350 млн).
«На международных финансовых рынках спад активности не закончился. Сделки по секьюритизации в большинстве случаев откладываются — ставки невыгодные. Можно предположить, что первые сделки после кризиса будут проводиться с уменьшенной маржей, что приведет к снижению доходности ипотечных проектов, а это могут позволить себе далеко не все участники рынка», — считает директор департамента по работе с физическими лицами Росевробанка Сергей Гордейко.
В 2005—2006 гг. в России было проведено 18 сделок по секьюритизации, из них по ипотечной секьюритизации — восемь. Ряд банков ранее заявлял «Ведомостям» о своей заинтересованности в проведении такой операции. Сейчас ситуация меняется. К концу 2007 г. сделки по секьюритизации приостановились. В качестве альтернативных источников финансирования банки рассматривают деньги акционеров или в крайнем случае средства от продажи пула кредитов другим банкам. Подобные сценарии рассматриваются, в частности, в Городском ипотечном банке (недавно его акционером стал Morgan Stanley).
Другой путь решения проблем рефинансирования — привлечение денег под залог закладных. На такой путь готов, в частности, вступить Москоммерцбанк. В этом случае, говорит первый зампред правления Москоммерцбанка Альберт Хасаметдинов, ставки будут выше, чем при выпуске облигаций, но все равно ниже ставок по ипотечным кредитам. Сейчас ипотеку заемщик может взять в среднем под 9,5% годовых в валюте, кредит же под залог закладных может стоить банку 8%.
Оптимизм увеличивается
Московские риэлторы предпочитают говорить, что слухи о банковских проблемах преувеличены. «Информация о том, что работающие с ипотекой банки испытывают трудности, не соответствует действительности, по крайней мере применительно к крупным банкам ", — убеждает Лариса Патлух, генеральный директор компании «Бест-Недвижимость». «Меня удивляют эти разговоры о кризисе — я не могу сказать, что кризис вообще был, — заявляет она. — В рамках нашей работы с банками -партнерами мы не заметили ничего подобного».
По мнению Патлух, на ипотечном рынке сейчас другая проблема: нет достаточного количества желающих взять ипотечный кредит. «При переговорах с партнерскими банками постоянно возникает этот вопрос: как увеличить поток клиентов? Банки заинтересованы, чтобы заемщиков было больше», — сетует она.
Аналогичное мнение высказывает и Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами «Независимого бюро ипотечного кредитования» (НБИК): «Наша компания не ощутила изменений в работе с ведущими ипотечными банками».
Однако в сентябре 2007 г. НБИК распространило по рынку пресс-релиз, в котором заявило о своем отказе работать с Москоммерцбанком. Напомним, что в августе этот банк притормозил выдачу ипотечных кредитов и поднял ставки для заемщиков с неподтвержденными доходами на 0,5—1,5%. В ответ на критику со стороны участников рынка Москоммерцбанк, который в своей работе ориентировался почти исключительно на помощь брокеров, обвинил некоторых из них в недобросовестности. Результатом стала эмоциональная реакция НБИК.
Ситуацией воспользовались крупные игроки ипотечного рынка, объявившие о своей готовности рассматривать обращения от клиентов, «которым отказали другие банки». «Условия кредитования в нашем банке достаточно жесткие, — говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев, — но в конце лета — начале осени нас буквально захлестнула волна заемщиков, которые не смогли получить кредит в другом банке. Хотя их платежеспособность весьма сомнительна. Например, к нам обратился сантехник, заявивший, что он получает зарплату $2500». По подсчетам Зибарева, в России всего около 5 млн людей, имеющих подобный доход, только подтвержденный: «На них банк и будет ориентироваться».
На начало 2007 г. доля невозвратов ипотечных кредитов, по данным Банка России, составила всего 0,021% от общего числа выданных. Если банки не ужесточат андеррайтинг, эксперты прогнозируют ее увеличение.
Ольга ХВАСТУНОВА, Наталья САМАРИНА
