​Валютная ипотека: рубим хвосты

04.02.2016 00:00
20 645
154 Время прочтения: 6 минут

Тема валютной ипотеки опять «расчесалась». В нынешней ситуации бесполезно спорить, кто виноват: хитрые заемщики, пытавшиеся сэкономить, жадные менеджеры банков, «впаривавшие» валютные кредиты, или государство, допустившее девальвацию рубля. Что выросло, то выросло. И с этим нужно что-то делать. Что именно?

Эмоциональная позиция довольно многочисленной категории граждан, злорадствующих над проблемами валютных ипотечников – хоть кого-то, кому хуже, чем им, – понятна, но не конструктивна. Возникает вопрос: почему государство вообще должно вмешиваться в коммерческие отношения банка и заемщика, тем более с возможными затратами госсредств? Ответ довольно прост. Государство обеспечивает безопасность людей, социальную защищенность, соблюдение Конституции. А в случае валютной ипотеки мы уже имеем нарыв, который может стать катализатором протестных настроений в обществе, и так не слишком довольном экономическими трудностями.

Уже есть сообщения о случаях, когда заемщики стреляют в банкиров или кончают жизнь самоубийством. СМИ пестрят сообщениями об оккупированных офисах банков, пикетах и прочих акциях протеста. Дальше будет хуже. Приблизительный объем валютных ипотечных кредитов оценивается в 126 млрд рублей (по курсу на 1 декабря прошлого года), это 23–25 тыс. кредитных договоров. И за каждым таким кредитом стоят проблемы отдельной семьи.

Основной аргумент противников радикального решения проблемы: почему государство за счет бюджета (читай: наших налогов) должно помогать этим хитрым «валютчикам», когда трудности испытывают все ипотечные заемщики. Они сами виноваты, позарились на чуть более низкие валютные ставки и прогадали. Пусть теперь горят в аду и продают почку.

Я считаю, что помогать им через голову других испытывающих трудности граждан – действительно неоднозначное решение. Речь здесь должна идти не о помощи какой-либо отдельной категории заемщиков, а об уравнивании условий игры для обычных ипотечников и «валютчиков». Сейчас трудно всем, но вторая категория реально находится на грани выживания. Они де-факто уже «наказаны» за все свои грехи, мнимые и действительные.

Безболезненного выхода для всех не получится. Кто-то все равно понесет потери. Но эти потери можно довольно эффективно «размазать» во времени, разделить между всеми сторонами и частично компенсировать за счет административных (властных) мер.

Рассмотрим вариант, что этим людям не будут помогать вообще. Рубль в очередной раз ныряет «под плинтус». Заемщики по валютному кредиту платить не могут, и он становится проблемным. Банки сначала «включают счетчик», опять же в валюте, еще больше увеличивая задолженность. Потом следует суд, на котором происходит взыскание на предмет ипотеки – жилье. Банк выставляет жилье на торги или забирает к себе на баланс. Рынок жилья перенасыщен и продолжает падать. Стоимость предмета залога существенно ниже рублевой стоимости остатка долга, иногда в несколько раз.

Лишившийся квартиры заемщик остается должен банку много-много денег. И взыскать эту задолженность уже нереально. Дополнительно банк в процессе создает резервы по проблемным кредитам или остается с малоликвидной на падающем рынке недвижимостью на балансе. «Благодарные» граждане, много лет добросовестно платившие за жилье, его лишившиеся и оказавшиеся на улице, пополняют и так растущую протестную массу. В этом процессе и среди банкиров могут быть человеческие жертвы. Оно нам всем (включая государство) надо?

Какие меры можно принять? Мораторий (запрет) выдачи валютной ипотеки для частных лиц лет на 5–10 лет, с возможным его продлением. Реструктуризация валютных ипотечных кредитов в рубли, которая проводится по первому требованию заемщика, в установленный срок и без взимания любых комиссий и сборов. Для банков разрешить создавать резервы по реструктурированным кредитам в льготном порядке, то же касается льготных коэффициентов, по которым будет учитываться «давление» таких кредитов на капитал. Одновременно обязать создавать 100-процентные резервы по валютным ипотечным кредитам при наличии не технической просрочки.

Кому предоставлять помощь? Всем гражданам, имеющим валютные обязательства, обеспеченные залогом жилья и пожелавшим их реструктуризировать. Реструктуризации подлежат как стандартные, так и просроченные кредиты (даже если есть судебные решения об обращении взыскания на залог).

Как выявить справедливый курс конвертации валюты в рубль? Представляется не идеальный, но относительно справедливый вариант. С 10 ноября 2014 года ЦБ отказался от поддержания валютного коридора (при курсе 47,87 рубля за доллар США). Первый ориентир – рекомендации ЦБ банкам в январе 2015 года переводить ипотеку по курсу 39,4 рубля за доллар. Второй ориентир – курс, например, на 1 февраля 2016 года (75,17 рубля). Если взять среднее арифметическое, получим курс в районе 54,1. Всяким льготным категориям (инвалидам, ветеранам, многодетным) – курс конвертации на 10–20% ниже указанного.

Что делать с начисленными пенями и штрафами за просрочку? Банкиры отличаются очень развитой фантазией в том, что касается начисления всевозможных штрафов и прочих кар для просрочивших выплаты. Причем часто такие начисления носят не столько рыночный, сколько карательный характер. Заемщик, безусловно, должен быть наказан за просрочку рублем, но наказывать долларом в нынешней ситуации – все-таки негуманно. Начиная с даты отмены ЦБ валютного коридора все штрафные начисления должны быть пересчитаны, исходя из стоимости аналогичных валютных пассивов. В качестве индикатора можно принять, например, ставку привлечения банками долгосрочных валютных вкладов. Курс конвертации пеней и штрафов – текущий на дату реструктуризации. Предусмотреть возможность заемщика через суд сократить начисленную сумму пеней до разумного предела, в соответствии с действующим законодательством.

Как избежать злоупотребления недобросовестными заемщиками программой помощи? Несложно выделить некую «стандартную» квартиру, которая является приемлемой для проживания семьи, исходя из числа ее членов и установленных законом социальных норм предоставления площади на каждого из них. Посчитать среднюю рыночную стоимость подобной квартиры в каждом из регионов. И, соответственно, реструктуризировать по льготному курсу не весь валютный долг, а ту его часть, которая укладывается в стоимость такой квартиры (остальное – по текущему курсу). Ограничить возможность реструктуризации одним объектом недвижимости.

Какую ставку установить по реструктурированному рублевому кредиту? Ставка должна быть такой, чтобы ежемесячный платеж по кредиту от такой конвертации как минимум не увеличился по сравнению с рублевым эквивалентом текущего валютного платежа (по курсу на дату платежа). А еще лучше – должен быть на уровне середины 2015 года (с учетом тогдашнего курса). Насколько это реально? Например, «санационные» кредиты для спасения ряда пошатнувшихся крупных российских банков выдавались менее чем под 1% годовых, при суммах в десятки и сотни миллиардов. Гражданам, разумеется, предоставлять такие ставки будет слишком «жирно», но даже 5–7% годовых уже сильно помогут смягчить ситуацию.

Куда девать убытки банков, полученные ими от «насильственной» конвертации, в условиях сильного недостатка денег в бюджете страны? Государство выпускает и передает банкам специальные облигации, со сроком обращения 20–30 лет, частичным ежегодным погашением тела долга и относительно небольшой ставкой купона. Разумеется, с минимальным резервированием, нахождением в ломбардном списке и возможностью получения под них краткосрочного фондирования. Как вариант – сделать несколько видов таких облигаций, с более и менее выгодными условиями погашения и предоставлять их банкам в пропорции к сумме потерь. Возможны и другие административные способы «подсластить пилюлю» для банков.

Предложенные выше меры по решению валютно-ипотечной проблемы, разумеется, не претендуют на идеальность и могут быть дополнены. Но и они невозможны без проявления политической воли даже не ЦБ, а Кремля. Уверен, что при наличии такой воли вполне реален вариант, когда и банки будут сыты, и ипотечники останутся целы.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Эксклюзивное видео

Комментарии

154
Скрыть
Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.

EXPrompt
04.02.2016 00:13
Давайте с другой стороны посмотрим на проблему. Попробую на пальцах объяснить.
На самом деле у проблемы не две стороны как кажется многим(банк и заемщики ипотеки), а три стороны (банк, заемщики ипотеки, и люди с депозитами в этом банке).

Вот я положил в банк депозит валютный, мой депозит банком был перепродан валютному заемщику ипотеки.
Вопрос... банк сейчас не получит прибыли, а у меня депозит в нем, не дай бог он рухнет... Мне кто будет гарантировать и возвращать мне депозит?
Банк что должен выйти и мне сказать, извини дорогой, вот есть тут столько валютных заемщиков твои деньги застряли у него... а мы выдаем деньги по записи у нас их мало....
Или другой вариант банкротство банка, отзыв лицензии, и наше государство из АСВ возвращает?

С какого перпугу, за решения валютных ипотечников должны страдать депозиты в валюте или выдаваться деньги из АСВ.
Банкротить ипотечников, отбирать имущество. ДА жесткая мера но другого выхода нет.
Они брали на себя риски пора и отвечать.

По поводу и банки сыты и ипотечники целы.
Все это делается по рецепту автора все равно в конечном счете из бюдежета т.е за деньги налогоплательщиков - это главная проблема.
С какой стати государству надо помогать деньгами не пенсионерам или инвалидам, а вполне себе активной части населения с манией хитрить с финансами и играть на курсовых разницах валют?
С какой стати ?
19

m*******@hotmail.com
04.02.2016 00:54
Ваш депозит в валюте никому не давали. Валюту зачисляли на счёт и сразу переводили в рубли, которые и выдавали "валютным" ипотечникам, а валюта оставалась у банков. То есть на Ваш валютный депозит (пассив для банка), банк получает любое количество валютных активов (выданных ипотек). Так что заявления банков по поводу возможного ущерба вкладчикам - неправда. Недополучат прибыль акционеры банка, которые и так её недополучат по причинам, которые указал Вячеслав. Валютных ипотек у банков 2-3 процента, поэтому никто не рухнет. Так что Ваше "пусть у соседа корова сдохнет" непонятно, если только Вы не сотрудник банка - в таком случае вопросов нет.
5

chajnick
04.02.2016 01:16
Mikhail Frolov пишет:
Так что Ваше "пусть у соседа корова сдохнет" непонятно, если только Вы не сотрудник банка - в таком случае вопросов нет.

Ну вообще-то корова соседа это его собственность и пока он сам ее кормит - пусть с ней что хочет, то и делает, но этот сосед-то хочет молоко сам пить, а кормить и выгуливать ее милостиво разрешить окружающим. Не?
15

Тибул
04.02.2016 01:37
Прекрасное предложение перевести валютную ипотеку в рубли и установить по этому рублевому кредиту ставку в 5-7% годовых. Интересно только, что потом делать с рублевыми ипотечниками, которые изначально платят кредит по ставке 12-15%? И их не 2%, как валютных ипотечников, а 98%. Вот если все рублевые ипотечники выйдут и начнут требовать, чтобы им тоже снизили ставку до 5%,произойдет ли пополнение "растущей протестной массы", от чего так предостерегает автор?
6

zif88
04.02.2016 07:40
Автор, вы наверняка заработали написав эту статью? Отдайте половину заработанного валютным ипотечникам. Покажите, что вы с ними не только на словах, но и на деле.
16

Материалы по теме