Ипотека или аренда?

Квартирный вопрос испортил не только москвичей. Честно сказать, гамлетовское «быть или не быть?» иногда менее трагично, чем «ипотека или аренда?». Однозначного ответа нет, но можно рассмотреть варианты, когда и что более выгодно.

Математика

Для примера возьмем «однушку» примерно за 4 млн рублей в спальном районе Москвы, которую можно снять примерно за 22 тыс. рублей.

Если такую квартиру брать по некой усредненной ипотеке, то вряд ли будущий владелец будет брать ипотеку на два и менее миллиона. Скорее всего, это будет классический первоначальный взнос 20% (800 тыс.), классический срок 20 лет и ставка около 12%. Ежемесячный платеж — 35 234,76 рубля, что за 20 лет приведет к выплате банку суммы 8 456 341,512 рубля. Допустим, собственник использует налоговый вычет, тогда он получит 13% от 2 млн + 13% от процентных выплат, но не более 3 млн, итого 650 тыс. рублей. Квартплату он будет платить, как и тот, кто арендовал бы эту квартиру, так что это не учитываем. Возьмем также налог на имущество по ставке 0,1%, допустим, это 4 тыс. в год, итого за 20 лет 80 тыс.

И через 20 лет, если заложить минимальный прирост стоимости квартиры хотя бы на уровне ожидаемой в будущем инфляции в 4%, квартира будет стоить 8 764 492,57 рубля.

Итого: вложили 800 тыс. взноса + 8 456 341,512 рублей ипотека на 20 лет + налог, итого округленно 9,3 млн. И за 20 лет получили квартиру стоимостью примерно 8,8 млн + вычет 650 тыс., итого почти 9,5 млн. Можно сказать, вы выходите в ноль.

В дальнейшем у вас появляется актив, который можно либо продолжить использовать, либо же передать детям, сдавать и т. д. — в зависимости от обстоятельств. То есть потенциально это источник дохода.

Если же вы арендуете, то это 22 тыс. рублей в месяц, за 20 лет это почти 5,3 млн рублей, или 60% от квартиры через 20 лет.

На таком примере из категории средней температуры по больнице выгоднее становится ипотека.

Реальность

Помимо математики, есть и не вполне математические факторы, когда аренда может оказаться выгоднее ипотеки в определенный период жизни или в определенных обстоятельствах:

— если человек не вполне уверен, в каком районе хочет жить, в каком составе (есть неопределенность в семейном статусе), да и даже в каком городе или стране, то покупать, а уж тем более в ипотеку, недвижимость, которую придется продавать через пару лет и менять на другое жилье, причем операция может оказаться убыточной;

— если человек окажется в затруднительной финансовой ситуации, а банк не захочет пойти на реструктуризацию, есть риск потерять квартиру. А если в силу ситуации на рынке ее цена окажется ниже задолженности перед банком, то придется либо продолжать платить, либо подавать на банкротство. В частности, именно такая ситуация сложилась у валютных ипотечников в 2014 году и далее. Если же речь про аренду, всегда можно постараться съехать в квартиру с более низкой арендной ставкой без ущерба для кредитной истории или задолженности перед банком;

— в случае строящегося жилья есть риск стать «счастливым» обладателем недостроя или квартиры в достроенном доме, но в недостроенном комплексе, что сделает непривлекательным этот вариант проживания, и придется либо арендовать квартиру удобнее, либо вынужденно жить там;

— в случае расширения семейства необходимо будет сменить квартиру на большую, по которой ипотечные платежи могут оказаться существенно выше, чем аренда, поэтому временно придется пожить в арендованном жилье, чтобы накопить на первоначальный взнос на ипотеку;

— при отсутствии официальных доходов, само собой, ипотека может только сниться, так что придется арендовать и копить. Та же ситуация — при безвозвратно испорченной кредитной истории, скажем, банкротством, либо при недостаточном доходе или наличии действующих кредитов, кредитная нагрузка по которым не позволяет взять еще и ипотеку;

— если вы хотите иметь свободу передвижения и в принципе не готовы себя связывать с каким-то конкретным местом жительства и вкладывать деньги в недвижимость, а предпочитаете вложить накопления, чтобы они приносили пассивный доход, на который можно арендовать недвижимость в любом месте по вашему выбору;

— при чрезмерной ипотеке есть риск, что на пассивный доход к пенсии вы не сможете накопить нужную сумму, в итоге останетесь при квартире, но с пенсией в 13—15 тыс. рублей вместо квартиры поменьше или вообще без квартиры, но с пассивным доходом, которого хватило бы и на аренду, и на жизнь комфортного уровня.

В итоге универсального рецепта нет, нужно смотреть на ситуацию в комплексе и по обстоятельствам, учитывая ваши прочие финансовые цели, планы на будущее, текущее финансовое положение и т. д. С другой стороны, вариативность — это гибкость, так что начинайте с постановки целей и личного финансового плана, чтобы ответить на вопрос «ипотека или аренда?» применительно к себе.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции