Сериал Банки.ру: «Ипотека или жизнь Анны Дубровской»
Сериал кончается. Выплата ипотеки продолжается
Фото: ikopylove/Depositphotos.com

Сериал обозревателя Банки.ру Анны ДУБРОВСКОЙ завершается. Каковы итоги трехлетней ипотечной истории? На сколько удалось снизить сумму долга перед банком? И почему больше брать ипотеку не хочется?

Всем привет! Это последняя часть моего ипотечного сериала — все-таки не хочется «показывать» его 15 лет (а именно на такой срок я взяла кредит) и тем самым приблизиться к культовой «Санта-Барбаре». Краткий экскурс в прошлое. Летом 2016 года я взяла ипотечный кредит под 13,5% годовых на 15 лет в Банке Москвы (сейчас присоединен к ВТБ). Первоначальный взнос по кредиту составлял 675 тыс. рублей, сумма кредита равнялась 3,825 млн рублей. На текущий момент сумма моего долга перед банком немногим превышает 2,9 млн рублей.

За три года я успела рефинансировать свою ипотеку и сделать одно частичное досрочное погашение. Некоторые неприятные моменты я осветила в прошлой статье, но удивительных нюансов было на самом деле намного больше. Однако обо всем по порядку.

Этап первый — подготовка к рефинансированию

Спустя год после начала моей ипотечной истории, осенью 2017 года, я попыталась начать процедуру рефинансирования. Как итог, познала недюжинный дзен и ненужность себя как рефинансируемого заемщика банкам (об этом также в прошлой статье). Зимой 2017 года мне наконец удалось достучаться до АИЖК и выйти на сделку по рефинансированию.

Изначально следует объяснить схему рефинансирования в этой структуре. Агентство ипотечного жилищного кредитования (оно же АИЖК, оно же теперь «ДОМ.РФ») предоставляет заемные средства клиенту, который отныне считается его заемщиком, но при этом подписание документов происходит в банке «Российский Капитал» (его же менеджеры ведут вас как заемщика до момента подписания документов), а агентом по сопровождению ипотеки выступает банк ВТБ (через него я сейчас перевожу средства в счет ежемесячного платежа). Владельцем закладной при этом является все же «ДОМ.РФ». Судя по моим опросам знакомых, взявших ипотеку или оформивших рефинансирование в «ДОМ.РФ», такая схема является если не основной, то явно активно использующейся в этой структуре. Во всяком случае, так было до ребрендинга банка.

Еще до выхода на сделку было крайне сложно что-то уточнить у специалиста «Российского Капитала», особенно если ответ требовался срочно. У меня «на руках» были городские телефоны нескольких специалистов, так или иначе взаимодействовавших со мной во время сбора документов, и пара мобильных телефонов. В 90% случаев ни по одному из них сотрудники не брали трубку, поскольку постоянно занимались проведением других ипотечных сделок в режиме нон-стоп. Коммуницировать с ними приходилось строго в рамках электронных писем, ответы на которые могли приходить в течение нескольких часов и даже суток.

Даже в сам день проведения ипотечной сделки, когда меня в очередной раз отправили в ВТБ, чтобы взять там максимально актуальную справку о сумме оставшейся задолженности (взятая вечером прошлого дня «РосКапу» не подходила), во многом спасли меня именно сотрудники офиса ВТБ на Тульской. Они посоветовали взять не заявленные рефинансовым банком справки, которые впоследствии понадобились мне на самой сделке. Также именно сотрудники ВТБ сказали мне о необходимости написать заявление от 19 декабря о досрочном погашении кредита в Банке Москвы за счет проведения сделки рефинансирования, в то время как в «Российском Капитале» заявляли о том, что такое заявление не нужно. Хотя если бы отсутствие этого заявления выяснилось на сделке, то я уже не смогла бы его подать от 20 декабря, в день самой сделки.

Доходило до смешного (и одновременно грустного). Сотрудник «Российского Капитала», который готовил меня к сделке, заявил, что я не обязана вносить в ВТБ ежемесячный платеж, который «стартовал» от 19 декабря 2018 года, так как 20 декабря я уже буду рефинансирована. На деле же заплатить его оказалось все-таки необходимо. Сотрудника «РосКапа» даже не смутили особенности моего вопроса, который звучал так: «У меня с сегодняшнего дня (по программе) пошел ежемесячный платеж. Вашим коллегой мне сказано его не платить, но в выписке по счету тогда суммарная задолженность вырастает до 3 750 810 (кредит мне у вас одобрен на 3 720 000). Что мне делать? Погасить сегодня? И подать в ВТБ от своего имени заявление на полное досрочное погашение от завтрашнего числа (завтра программа уже не даст подать заявление)?»

На счете в ВТБ у меня не было необходимых средств, потому что я все их вывела, готовясь к рефинансированию в другом банке. Более того, нужной суммой я располагала только в наличной форме, и лежала она у меня дома, а внести ее нужно было до закрытия офиса (оставалось два часа). Пришлось спешно просить папу перекинуть денег на внезапно возникший ежемесячный платеж (благо он тоже был клиентом ВТБ). Это оставило дополнительный неприятный осадок.

Этап второй — выход на сделку

Где-то за час до рефинансовой сделки я осознала, что при подаче заявления на ипотеку предоставляла по требованию банка нотариально заверенный документ о том, что не состою в браке. При рефинансировании у меня его почему-то не запросили. Хорошо, что в результате он не понадобился, но вопросы остались.

Сама процедура подписания документов в принципе проходила, как и ведение меня сотрудниками «Российского Капитала» до этого: сумбурно, непонятно и с различными отвлекающими факторами.

Сделка состоялась в офисе банка «Российский Капитал», расположенного в здании гостиницы Radisson Collection Moscow (бывшая гостиница «Украина»). Несмотря на столь «громкое» местоположение, офис был довольно маленьким. Все переговорки оказались заняты другими заемщиками, подписывающими с менеджерами свои договоры, и меня с родителями (они тоже присутствовали на сделке, но единственным заемщиком выступала я) посадили за большой стол в коридоре у кабинета главы допофиса. Это можно было бы воспринять даже как привилегию, если бы не два но.

Во-первых, вместе с нами за этим же столом сидели другие заемщики (муж и жена). То есть их сделка проходила одновременно с нами. Из-за этого все наши вопросы менеджеру были слышны им, и наоборот. Также мы стали счастливыми «обладателями» личной финансовой информации друг о друге. Вел нас всех один и тот же ипотечный менеджер. Эта женщина постоянно «перекидывалась» от разговора с нами на разговор с ними.

Возможно, именно это и стало причиной неверно донесенной до меня менеджером информации, которая стала впоследствии критичной. Хотя вряд ли.

Дело в том, что у всех менеджеров, с которыми мне пришлось взаимодействовать в «РосКапе», я по несколько раз уточняла, точно ли успею переоформить закладную в МФЦ с учетом подписания документов о рефинансировании 20 декабря и грядущих праздников. Все менеджеры, как один, утверждали, что да. Более того, пугали меня тем, что если я перенесу сделку на постпраздничный период, то мне придется заново подавать весь пакет документов и заново же получать одобрение своей заявки (знакомые из банка после рассказали мне, что это неверная информация). На самой сделке я задала менеджеру три раза тот же вопрос, и она три раза ответила: да. Кроме того, менеджер уточнила, что, согласно договору, с момента заключения сделки у меня будет два месяца для общения с МФЦ за вычетом праздников и выходных. Но не тут-то было…

Этап третий — послевкусие

Мои дальнейшие приключения начались почти сразу после оформления рефинансирования.

Вечером того же дня я сразу же заказала выдачу мне закладной по ипотеке в ВТБ. Ее обещали сделать после праздников и отдали мне ближе к концу января. В МФЦ я должна была идти вместе с сотрудником «Российского Капитала». Но опять же из-за большого количества клиентов на одного менеджера процесс затянулся.

В середине января мне позвонили из банка и спросили, как обстоят мои дела с закладной и переоформлением залогодержателя. И тут-то выяснилось, что у меня было не два месяца без выходных и праздников, а ровно два календарных месяца с момента оформления рефинансирования. Благодаря тому, что меня многократно вводили в заблуждение до этого, переоформить залогодателя до 20 февраля я, конечно, не успела. Из-за чего по условиям договора моя ставка стала на два процентных пункта выше, чем до рефинансирования. И два месяца я вынуждена была платить за ипотеку по 52 тыс. рублей в месяц вместо 50 тыс., которые были положены мне до рефинансирования, и вместо 38,5 тыс., положенных мне после рефинансирования.

Во всей этой истории мне по-настоящему помогала только один-единственный менеджер «РосКапа», которая переоформляла со мной закладную в МФЦ. Но и тут не обошлось без интересностей. Например, химкинский МФЦ потерял мою закладную и в течение двух недель не мог ее найти. Когда ему это все-таки удалось и мы с менеджером пришли на переоформление, оказалось, что в данном МФЦ сломался доступ в базу Росреестра. Но мы все-таки победили систему (и поломку Росреестра наша праведная ярость тоже по ходу устранила). Хотя тут, скорее, имело место обычное везение. Далеко не все посетители со схожей проблемой смогли в тот день провести нужную им операцию.

Этап четвертый — частичное досрочное погашение

Как знают мои постоянные читатели, я изначально брала кредит на 15 лет, чтобы «размыть» ежемесячный платеж, но частями погашать ипотеку досрочно.

В первой половине 2018 года я получила свой первый налоговый вычет по ипотеке в размере 200 тыс. рублей и тут же отправила его на досрочку. Это сократило мой ежемесячный платеж до 37 тыс. рублей.

Еще до осуществления рефинансирования все свои премии на работе и гонорары за редкие подработки я откладывала на отдельный счет в банке. Кроме того, на различные праздники я просила родных и друзей вместо подарков дарить мне деньги. Таким образом, к лету 2018 года я накопила около 500 тыс. рублей. Сделала досрочное погашение этими средствами в два этапа. Благодаря этому сейчас сумма моего ежемесячного платежа немногим превышает 32 тыс. рублей.

Но и здесь все прошло не без приключений.

Начнем с того, что в «ДОМ.РФ» используется интернет-банк далеко не нового поколения, на мой взгляд. Он медленный, «неповоротливый», с ним откровенно неудобно работать. Кроме того, он часто ломается, не давая заемщикам войти в систему.

Частичное досрочное погашение интернет-банк «ДОМ.РФ» откровенно не давал мне сделать не один месяц подряд. Я подавала заявление на досрочку в системе, но мне не приходил обновленный график платежей, который я должна была подтвердить в той же системе. А отозвать заявление для подачи нового интернет-банк мне также не давал. Два раза служба поддержки «ДОМ.РФ» по просьбе его пресс-службы вручную отзывала мое заявление, чтобы я могла внести новое. В поддержке объяснили, что этот сбой будет преследовать меня вечно и связан с тем, что я отклонила примерный график, предложенный мне после подачи первого заявления на досрочку (тогда я только разбиралась в системе).

После трех недель мытарств и попытки обыграть систему мне все-таки удалось увидеть обновленный график в ней и даже подтвердить его (предположим, что это айтишники «ДОМ.РФ» все-таки взялись за мою проблему). Но я с большим опасением смотрю на будущие погашения, которые собираюсь делать в этом банке.

Этап пятый — текущее состояние дел

Я понимаю, что во многом все мои рефинансовые «беды» вызваны стечением обстоятельств и моей собственной неудачливостью, но легче от этого не становится.

На текущий момент у меня выработалось стойкое отвращение к ипотеке и к рефинансированию. Я с содроганием понимаю, что мне придется как минимум еще единожды брать ипотеку — уже со своим мужем для расширения жилплощади, когда появятся дети. Но я точно буду делать это с помощью какого-то консультанта — риелтора или специального сервиса, как у меня было в случае с ипотекой. Это значительно экономит нервы и стоит по сравнению с экономией нервов не так уж много. Тем более что у знакомых, обращавшихся в «ДОМ.РФ» с помощью таких сервисов, все прошло легко и непринужденно.

Кроме того, я точно нацелена на то, чтобы погасить ипотеку как можно скорее. Мне необходимо довести остаток долга до 1,5 млн рублей, то есть снизить его еще на 1,4 млн, чтобы воспользоваться вариантом продажи однокомнатной квартиры в Самаре — эту «жертву» я готова принести «во славу» ипотеке, чтобы расстаться с ней как можно быстрее. Впрочем, учитывая, что за три года мне удалось снизить сумму долга почти на один миллион (причем я еще не очень заморачивалась по этому поводу), надеюсь не «приплетать» к этому процессу квартиру в другом городе. Особенно с учетом снижения в полтора раза суммы моего ежемесячного платежа, что позволит мне дополнительно откладывать средства в счет досрочки.

На текущий момент каждые 100 тыс. рублей, внесенные в пользу досрочного погашения моей ипотеки, либо сокращают мой платеж на одну тысячу рублей, либо сокращают срок кредитования на один год. Это отличный мотиватор, чтобы досрочно гасить все большие и большие суммы.

Психологически ипотека не давит на меня с самого ее появления в моей жизни. Однако у меня нет абсолютно никакой уверенности, что снова не возникнет заметных проблем с личным кабинетом «ДОМ.РФ» или еще каких-то побочных трудностей. Например, спустя год после того, как я рефинансировала ипотеку и оплатила «обновленную» страховку, выяснилось, что ни у меня, ни у моей страховой нет копии договора ипотечного страхования (мне его просто не выдали на рефинансовой сделке, а в страховой компании его потеряли). А сколько еще подобных сюрпризов меня ждет…

Мы до сих пор живем вместе с молодым человеком, который начинал мой ипотечный путь вместе со мной (но не является созаемщиком), хотя вы и предсказывали нам скорое расставание после прошлых серий. Я осознаю, что с учетом выбранной мной сейчас стратегии выплаты ипотеки я вряд ли успею полностью погасить ее до нашей свадьбы, что, в свою очередь, повлечет новые трудности: брачный договор, который «ниже» Семейного кодекса, и все другие прелести, сопряженные с этой ситуацией. Но, как говорила Скарлетт О`Хара из «Унесенных ветром», «об этом я подумаю завтра». Тем более что и дата свадьбы пока не назначена, так что займусь более насущными делами.

В общем и целом я понимаю, что ипотека лично для меня — наиболее удобный и доступный способ приобретения жилья. При этом мне повезло взять ее в момент «вкусных» ставок. Что будет с ипотекой в России дальше, мне представить сложно, но на повторное рефинансирование я, если честно, особо не рассчитываю. Одновременно думаю, что не откажусь в итоге от своей идеи приобрести в Подмосковье еще пару квартир в ипотеку в течение своей жизни, чтобы их сдавать. Но это уже очень нескоро. От этой бы ипотечной истории отойти. И завершить ее с наименьшими потерями…

Остались еще вопросы? С радостью отвечу на них в комментариях!

В первой серии — ипотека против съема жилья

Во второй серии — истории ипотечного поиска

В третьей серии — лайфхаки при покупке квартиры

В четвертой серии — ответы на вопросы читателей

В пятой серии — пять причин отказаться от рефинансирования