Краткосрочный рост спроса на покупку квартир сменяется затишьем. К этому сводятся большинство прогнозов представителей рынка недвижимости. Разбираемся, как сейчас идут сделки в этом сегменте.
Рынок недвижимости: отразились ли санкции?
Российский строительный сектор сейчас находится в непростой ситуации. Прежде всего непонятны перспективы спроса в ближайшее время, и это придется учитывать застройщикам в своих планах. Неопределенность и высокие ставки по ипотеке сдерживают граждан в принятии решения о покупке жилья.
«Рынок недвижимости, как локомотив развития стройсектора, находится в рублевой зоне, инвестиции в основном — отечественные, жилищное строительство финансируется отечественными банками», — рассказывает Олег Кузнецов, руководитель направления по альтернативным инвестициям УК «Ингосстрах-Инвестиции».
По его словам, определяющими в строительной индустрии будут:
- Изменение покупательной способности. Фактор связан с повышением ключевой ставки и, как следствие, ипотечных ставок.
- Изменение финансовых возможностей в реализации новых проектов. Это находится в прямой зависимости от повышения стоимости проектного финансирования со стороны банков. Застройщики оказались в ситуации, когда не могут заложить эти издержки в цены на жилье, ведь в последние два года квартиры дорожали и сейчас рынок перегрет.
- Повышение себестоимости строительства. Девелоперы не могут быстро перестроиться на импортозамещающие компоненты, поэтому возведение домов стало дороже на 30%.
«Ситуацию могут исправить анонсированные программы государственной поддержки девелоперской отрасли. В этом случае объемы строительства как минимум сохранятся, при этом некоторое снижение цен на жилье нас все же ожидает», — поясняет Юлия Александрова, директор департамента жилой недвижимости Accent Capital. Она все же надеется, что большая часть введенных санкций будет снята.
В строительной отрасли задействовано более 8,5 млн человек и около 520 тыс. компаний. Государству они дают более 10% ВВП. «Сектору будет оказана всесторонняя поддержка государства, отдельных, наиболее крупных участников будут поддерживать в индивидуальном, ручном режиме», — уверен Олег Кузнецов.
Спрос и предложение на рынке жилья страны
В столичных регионах вторичный рынок жилья на геополитические события и санкции, введенные рядом стран, отреагировал спадом продаж и приостановкой сделок. Как говорят специалисты, все замерло в ожидании какой-либо определенности. В сегменте новостроек спрос на покупку квартир на короткое время оживился: граждане осознают, что их сбережения могут обесцениться, и хотят сохранить накопленное, вложив в недвижимость. И это несмотря на то, что застройщики повысили цены и отменили большую часть скидок. Такая тактика девелоперов связана с тем, что подорожали стройматериалы.
«Жилье, как один из востребованных активов, все более активно растет в цене, при этом надувание пока небольшого пузыря имеет место, — отмечает Юлия Александрова. — После того как текущая ситуация разрешится, произойдет временное падение цен из-за избытка предложения».
В регионах цены на вторичном рынке пока не растут и не снижаются, но количество желающих взять ипотеку по новым ставкам резко упало.
В марте риелторы ожидают небольшое количество сделок. Активны те покупатели, кто успел взять ипотеку и им надо скорее закрыть сделку, чтобы зафиксировать ранее полученные ставки. «Те, у кого есть наличные, купят то, что хотели купить, боясь, что деньги превратятся в пыль», — подчеркивает Виталий Портнов, частный риелтор с 20‑летним стажем.
В апреле, по его словам, будет затишье в спросе. Продавцы будут пытаться продать на действующих пиках, проявляя максимальную лояльность к пожеланиям покупателей. «На рынке будет король — это покупатель. Продавец должен подстраиваться под все «хотелки» покупателя, если действительно хочет продать квартиру», — уточняет Портнов.
Риелтор ожидает, что затишье продлится до июня, с последующим небольшим падением цен. К августу в продаже могут появиться квартиры с обременением от тех, у кого ухудшилось финансовое положение.
Что говорят эксперты рынка
Пока большая часть обращений к агентам по недвижимости приходится на ипотечных покупателей, говорит Валерий Кочетков, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости». Он ожидает, что застройщики в дальнейшем продолжат стимулировать спрос с помощью субсидирования ипотеки и маркетинговых инструментов. Увеличения цен на новостройки он не предвидит.
«В последних числах февраля и в марте 50% участников вторичного рынка стремятся провести сделки как можно скорее — они боятся остаться с деньгами на руках и желают вложить их в недвижимость. Другая часть, напротив, откладывает операции с жильем на неопределенный срок, ожидая ясности положения рынка и экономики», — поясняет Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».
По мнению Юлии Александровой из Accent Capital, внимание инвесторов переключится на более привычные инструменты капиталовложений (акции, облигации, прямые инвестиции в бизнес), когда пройдет «острая фаза». Все купленные сейчас квартиры выставят на продажу, и цены пойдут вниз. «На них также повлияет низкая инвестиционная привлекательность арендного жилья — оно приносит не более 4–5% в год, что на фоне ставок по тем же депозитам выглядит несерьезно», — подчеркивает эксперт.
Продуктовый калькуляторНедвижимые риски
Если в 2021 году был введен рекордный объем нового жилья — 92,6 млн кв. метров, то сейчас удерживать такие темпы станет сложно. «Мы ожидаем, что проекты в активной стадии строительства будут достраиваться, но проекты, находящиеся еще «в бумаге», будут приостановлены до лучших времен», — делится прогнозом Олег Кузнецов из «Ингосстрах-Инвестиций».
С таким мнением согласен и Георгий Ващенко, начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом Финанс». «Маржа застройщиков может пострадать из-за той же инфляции, поскольку строительный цикл длинный. Но есть предположение, что государство будет контролировать на внутреннем рынке цены на отдельные материалы, например сталь, чтобы избежать чрезмерного их роста», — отмечает эксперт.
Решение о вложениях в акции компаний-застройщиков на фондовом рынке, когда он вернется к обычному режиму работы, возможно, стоит отложить до момента, когда появится максимальная информация о государственной поддержке строительной отрасли.
При этом Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам», отмечает в качестве одного из преимуществ, по которому можно судить об устойчивости компаний, высокий процент использования отечественных материалов и оборудования. Это важно в условиях перебоев в импортных поставках. По данным Пырьевой, у ГК «Самолет» (SMLT) 90% материалов — отечественные, а у группы «ЛСР» (LSRG) и ГК «ПИК» (PIKK) есть потенциал роста котировок в связи с развитием собственных мощностей.
Среди публичных застройщиков «Эталон», по мнению аналитика ФГ «Финам», подвержен большему риску из-за обвала котировок в Лондоне. «ПИК» и «Самолет» — девелоперы с самыми крупными земельными банками в России, обладающие высокими перспективами в области развития собственных диджитал-проектов», — уточняет эксперт. Про «ЛСР» она говорит, что это более консервативный застройщик с преимуществом в виде самых высоких дивидендов среди прочих представителей отрасли.
Брать или не брать актив?
Тем, кто все же настроен на покупку недвижимости, эксперты дают ряд советов.
- Если покупателю необходимо жилье непосредственно для жизни, то его нужно покупать. По мнению Валерия Кочеткова, основные аргументы в пользу этого решения:
- на рынке только устойчивые и надежные застройщики;
- средства дольщиков защищены на счетах эскроу, что гарантирует возврат в случае форс-мажора.
Если речь идет о покупке квартиры в Москве, жилье в этом городе — один из самых привлекательных активов в стране.
- Покупать квартиру стоит, когда денег для этого достаточно и есть риск потерять значительную часть, например, из-за обесценивания рубля.
Юлия Александрова из Accent Capital предупреждает: «Если эти накопления являются подушкой безопасности — примерно на год жизни семьи, то покупку стоит отложить до лучших времен, оставив деньги под рукой, например, на депозите. Если ваших накоплений на квартиру не хватает, то брать ипотеку точно не нужно, ведь процентные ставки сейчас на пике».
Тем, у кого есть деньги, и квартира именно инвестиционная, Сергей Шлома из «ИНКОМ-Недвижимости» рекомендует «взять паузу и осмотреться».
А вот для продавцов сейчас выгодный момент реализовать квартиру, пока цены на пиках. Не стоит ждать, что они вырастут, предупреждает Юлия Александрова. Если же у продавца есть стратегия следом приобрести недвижимость с улучшением характеристик, то перед покупкой есть смысл дождаться снижения стоимости.
Елена СМИРНОВА, Banki.ru
Мой профиль