Апартаменты или квартира: в чем разница и что выбрать в 2025 году

Хотите купить недвижимость, но не можете определиться между квартирой и апартаментами? В 2025 году важно учесть не только цену, но и нюансы оформления, налоги, стоимость ЖКУ, условия ипотеки, а также где можно получить постоянную регистрацию, а что проще сдать в аренду. Разбираемся в отличиях вместе с экспертами. Кстати, изучить ипотечные программы банков на покупку жилой и коммерческой недвижимости можно на Банки.ру.  

Что такое апартаменты

Апартаменты — это нежилые помещения, которые по условиям близки к жилой недвижимости. В них можно жить, как и в обычных квартирах, но нельзя регистрироваться постоянно. Апартаменты оборудуют в административных зданиях и домах, имеющих статус гостиниц или бизнес-центров. Часто такие объекты возводят на месте старых заводов и промзон, где жилое строительство запрещено.

Так как апартаменты считаются нежилыми помещениями, застройщикам не нужно создавать специальную инфраструктуру вокруг дома — строить магазины, поликлиники, детские сады и школы. Из-за этого цены на такую недвижимость ниже, чем на жилые квартиры.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Главное отличие апартаментов от квартиры — это статус. Они являются нежилой недвижимостью. В них нельзя получить постоянную регистрацию — только временную по месту пребывания. Из-за этого, а также из-за отсутствия инфраструктуры апартаменты дешевле, чем обычные квартиры. Но из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей больше, как и имущественный налог. Разберем различия подробнее.

Минусы и плюсы апартаментов

Вот какие основные минусы и плюсы апартаментов выделяет Алексей Давыдов, инвестор в недвижимость, соучредитель УК «ДАЛИ».

Минусы:

• Более высокие коммунальные и налоговые платежи.
• Непостоянный состав жильцов, большая их часть — это арендаторы, которые будут постоянно меняться.
• Для застройщиков апартаментов нет требований по созданию инфраструктуры в виде ближайших детских садов и школ — их может и не быть рядом.
• Нельзя оформить постоянную регистрацию.
• Нельзя использовать льготные программы и маткапитал.
• Из-за статуса апартаментов они могут использоваться для разных целей. Например, по соседству с вами может разместиться тренажерный зал или другое шумное место.

Плюсы:

• Цена при продаже обычно немного ниже аналогичных квартир (примерно на 7–15%).
• Часто при продаже сразу предлагаются услуги управляющей компании, которая будет сдавать апартаменты в аренду и управлять ими, принося вам пассивный доход.
• Есть комплексы апартаментов, где застройщик обеспечивает жильцам сервис хорошего гостиничного уровня.

Что лучше покупать в 2025 году: квартиру или апартаменты

Для личного проживания лучше покупать квартиру, для сдачи в аренду — апартаменты, считает Алексей Давыдов: «Это общее правило, из которого бывают и исключения: в последнее время на рынке появляется много качественных комплексов с апартаментами, которые можно также покупать для личного проживания».

«Если покупатель не планирует постоянно проживать в апартаментах, то это хороший вариант, позволяющий сэкономить на цене покупки, — говорит Владимир Кузнецов, председатель Общероссийского профсоюза медиаторов. — Многие комплексы апартаментов удобны благодаря своему расположению, такая покупка может стать выгодным вложением».

Появление выгодных ипотечных программ и льготных кредитов на покупку жилья спровоцировало снижение спроса на апартаменты.

«Спрос на апартаменты значительно ниже спроса на квартиры — составляет примерно 10% от общего спроса на жилье, но держится уже продолжительное время, — говорит Алексей Давыдов. — Хотя в последнее время наблюдается одновременно две тенденции: спрос на апартаменты немного снижается, а их предложение на рынке — растет. При этом покупают апартаменты чаще в инвестиционных целях — для получения дохода от аренды самостоятельно или через управляющую компанию».

Как различается ипотека на квартиру и апартаменты

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартир имеют несколько ключевых различий, отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян:

• Процентные ставки: ставки по ипотеке на апартаменты обычно выше, чем ставки по ипотеке на квартиру. Так, по состоянию на 28 февраля 2025 года в среднем по базе Банки.ру ставка по ипотеке на квартиру составила 23,6% годовых, а по ипотеке на апартаменты — 27,1% годовых. Это связано с тем, что апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, что увеличивает риски для банков.
• Первоначальный взнос: для апартаментов часто требуется более крупный первоначальный взнос. Например, на 28 февраля в среднем по базе Банки.ру первоначальный взнос по ипотеке на квартиру составил 35,2% от стоимости жилья, а по ипотеке на апартаменты — 38,1%.
• Льготные программы: ипотека на апартаменты оформляется только по стандартным программам, без льготных условий, доступных для покупки квартир.
• Требования к заемщику: банки предъявляют более строгие требования к доходу и кредитной истории заемщика при покупке апартаментов.

Важно! Процентные ставки по ипотеке на апартаменты различаются из-за их коммерческого статуса и повышенных рисков для банков. Апартаменты не попадают под льготные ипотечные программы и имеют более низкую ликвидность по сравнению с квартирами, что делает их менее привлекательными для банков и увеличивает стоимость кредита.

Что предлагают банки по ипотеке на покупку квартиры

Квартиру на рынке новостроек в России можно купить с помощью государства. Существует несколько льготных программ ипотеки, например:

• Семейная ипотека под 6% годовых доступна семьям с детьми.
• Льготная ипотека для IT-специалистов под 6% годовых доступна сотрудникам IT-компаний.
• Дальневосточная и арктическая ипотека под 2% годовых для тех, кто хочет купить жилье в ДФО.
• Сельская ипотека под 3% годовых подходит для покупки жилья в сельской местности. 

Ставки по ипотеке на покупку вторички выше. Вот что, например, предлагают банки. Данные актуальны на 4 марта 2025 года:

Посмотрите все предложения банков и по льготной, и по рыночной ипотеке в каталоге Банки.ру. На нашем сайте также есть специальный сервис, который поможет подобрать жилищный кредит с высокой вероятностью одобрения. 

Что предлагают банки по ипотеке на покупку апартаментов

Все предложения банков по ипотеке на покупку апартаментов можно посмотреть в каталоге Банки.ру. Вот несколько примеров. Данные актуальны на 4 марта 2025 года: