Хотите купить недвижимость, но не можете определиться между квартирой и апартаментами? В 2026 году важно учесть не только цену, но и нюансы оформления, налоги, стоимость ЖКУ, условия ипотеки, а также где можно получить постоянную регистрацию, а что проще сдать в аренду. Разбираемся в отличиях вместе с экспертами. Кстати, изучить ипотечные программы банков на покупку жилой и коммерческой недвижимости можно на Банки.ру.
Что такое апартаменты
Апартаменты — это нежилые помещения, которые по условиям близки к жилой недвижимости. В них можно жить, как и в обычных квартирах, но нельзя регистрироваться постоянно. Апартаменты оборудуют в административных зданиях и домах, имеющих статус гостиниц или бизнес-центров. Часто такие объекты возводят на месте старых заводов и промзон, где жилое строительство запрещено.
Так как апартаменты считаются нежилыми помещениями, застройщикам не нужно создавать специальную инфраструктуру вокруг дома — строить магазины, поликлиники, детские сады и школы. Из-за этого цены на такую недвижимость ниже, чем на жилые квартиры.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Главное отличие апартаментов от квартиры — это статус. Они являются нежилой недвижимостью. В них нельзя получить постоянную регистрацию — только временную по месту пребывания. Из-за этого, а также из-за отсутствия инфраструктуры апартаменты дешевле, чем обычные квартиры. Но из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей больше, как и имущественный налог. Разберем различия подробнее.
| Критерий сравнения | Апартаменты | Квартира |
| Статус | Нежилая недвижимость | Жилая недвижимость |
| Возможность постоянной регистрации | Нет | Есть |
| Налог на имущество | 0,5–2%. Площадь для расчета не уменьшают | 0,1%. Для расчета налога из площади квартиры вычитают 20 кв. м и платят только с оставшихся метров |
| Возможность налогового вычета | Нет | Есть |
| Инфраструктура от застройщика | Необязательна (застройщик сам решает, что сделать) | Обязательна в соответствии с законом (поликлиники, детсады, школы). Жилые дома не строят рядом с фабриками и заводами |
| Технические нормативы | Не регулируются законами о жилых помещениях. Санитарные и строительные нормы мягче, чем для многоквартирных домов. | Регулируются законами о жилых помещениях |
| Перепланировка | Нужно согласовывать | Нужно согласовывать |
| Льготные программы | Нет | Выплаты многодетным семьям. Семейная ипотека. Дальневосточная ипотека. Ипотека для IT. Материнский капитал |
| Капремонт | За счет собственников | За счет взносов, фонда |
Минусы и плюсы апартаментов
Вот какие основные минусы и плюсы апартаментов выделяет Алексей Давыдов, инвестор в недвижимость, соучредитель УК «ДАЛИ».
Минусы:
- Более высокие коммунальные и налоговые платежи.
- Непостоянный состав жильцов, большая их часть — это арендаторы, которые будут постоянно меняться.
- Для застройщиков апартаментов нет требований по созданию инфраструктуры в виде ближайших детских садов и школ — их может и не быть рядом.
- Нельзя оформить постоянную регистрацию.
- Нельзя использовать льготные программы и маткапитал.
- Из-за статуса апартаментов они могут использоваться для разных целей. Например, по соседству с вами может разместиться тренажерный зал или другое шумное место.
Плюсы:
- Цена при продаже обычно немного ниже аналогичных квартир (примерно на 7–15%).
- Часто при продаже сразу предлагаются услуги управляющей компании, которая будет сдавать апартаменты в аренду и управлять ими, принося вам пассивный доход.
- Есть комплексы апартаментов, где застройщик обеспечивает жильцам сервис хорошего гостиничного уровня.
Что лучше покупать в 2026 году: квартиру или апартаменты
Для личного проживания лучше покупать квартиру, для сдачи в аренду — апартаменты, считает Алексей Давыдов: «Это общее правило, из которого бывают и исключения: в последнее время на рынке появляется много качественных комплексов с апартаментами, которые можно также покупать для личного проживания».
«Если покупатель не планирует постоянно проживать в апартаментах, то это хороший вариант, позволяющий сэкономить на цене покупки, — говорит Владимир Кузнецов, председатель Общероссийского профсоюза медиаторов. — Многие комплексы апартаментов удобны благодаря своему расположению, такая покупка может стать выгодным вложением».
Появление выгодных ипотечных программ и льготных кредитов на покупку жилья спровоцировало снижение спроса на апартаменты.
«Спрос на апартаменты значительно ниже спроса на квартиры — составляет примерно 10% от общего спроса на жилье, но держится уже продолжительное время, — говорит Алексей Давыдов. — Хотя в последнее время наблюдается одновременно две тенденции: спрос на апартаменты немного снижается, а их предложение на рынке — растет. При этом покупают апартаменты чаще в инвестиционных целях — для получения дохода от аренды самостоятельно или через управляющую компанию».
Как различается ипотека на квартиру и апартаменты
Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартир имеют несколько ключевых различий, отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян:
- Процентные ставки: ставки по ипотеке на апартаменты обычно выше, чем ставки по ипотеке на квартиру. Так, по состоянию на 28 февраля 2025 года в среднем по базе Банки.ру ставка по ипотеке на квартиру составила 23,6% годовых, а по ипотеке на апартаменты — 27,1% годовых. Это связано с тем, что апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, что увеличивает риски для банков.
- Первоначальный взнос: для апартаментов часто требуется более крупный первоначальный взнос. Например, на 28 февраля в среднем по базе Банки.ру первоначальный взнос по ипотеке на квартиру составил 35,2% от стоимости жилья, а по ипотеке на апартаменты — 38,1%.
- Льготные программы: ипотека на апартаменты оформляется только по стандартным программам, без льготных условий, доступных для покупки квартир.
- Требования к заемщику: банки предъявляют более строгие требования к доходу и кредитной истории заемщика при покупке апартаментов.
Важно! Процентные ставки по ипотеке на апартаменты различаются из-за их коммерческого статуса и повышенных рисков для банков. Апартаменты не попадают под льготные ипотечные программы и имеют более низкую ликвидность по сравнению с квартирами, что делает их менее привлекательными для банков и увеличивает стоимость кредита.
Что предлагают банки по ипотеке на покупку квартиры
Квартиру на рынке новостроек в России можно купить с помощью государства. Существует несколько льготных программ ипотеки, например:
- Семейная ипотека под 6% годовых доступна семьям с детьми.
- Льготная ипотека для IT-специалистов под 6% годовых доступна сотрудникам IT-компаний.
- Дальневосточная и арктическая ипотека под 2% годовых для тех, кто хочет купить жилье в ДФО.
- Сельская ипотека под 3% годовых подходит для покупки жилья в сельской местности.
Посмотрите все предложения банков и по льготной, и по рыночной ипотеке в каталоге Банки.ру. На нашем сайте также есть специальный сервис, который поможет подобрать жилищный кредит с высокой вероятностью одобрения.
Что предлагают банки по ипотеке на покупку апартаментов
Все предложения банков по ипотеке на покупку апартаментов можно посмотреть в каталоге Банки.ру.
Стоит ли покупать апартаменты в качестве инвестиции в 2026 году
Несмотря на менее выгодные условия по ипотечным кредитам, апартаменты могут быть привлекательным инвестиционным инструментом по нескольким причинам:
- Низкая стоимость: апартаменты часто дешевле, чем квартиры, что делает их более доступными для инвестиций.
- Гибкость использования: апартаменты можно использовать как для проживания, так и для аренды или под офисы, что увеличивает их потенциал для получения дохода (сдачи в аренду).
Однако в долгосрочной перспективе расходы на апартаменты могут оказаться выше из-за налогов и коммунальных платежей (которые для апартаментов выше, чем для квартир), что может снизить их привлекательность по сравнению с квартирами, говорит Артур Хачатрян.
Быстро считайте платеж, доход для одобрения, переплату и размер вычета
Мой профиль
