Существует много причин, по которым заемщик не может выплачивать ипотеку: например, он потерял работу или лег в больницу на большой срок. Что делать, когда денег на ежемесячные платежи нет? В каких случаях банк заберет квартиру за долги? Разбираемся вместе с экспертами.
Можно ли не платить ипотеку
Ипотека, как и другие кредиты — это финансовое обязательство перед банком. И нарушить его просто так, перестав вносить ежемесячные платежи, заемщик не может. За это могут быть штрафы, передача долга коллекторским агентствам, ухудшение кредитной истории, конфискация имущества.
Не платить ипотеку можно, если оформить ипотечные каникулы или реструктуризировать долг. Об этих способах мы расскажем подробнее. Что точно не нужно делать — это скрываться от банка и ждать, когда в дверь позвонят коллекторы.
Что будет, если не платить ипотеку
Если заемщик перестанет платить ипотеку, последствия могут быть разные: от ухудшения кредитной истории до продажи имущества в счет долга.
Как будет вести себя банк: сначала он может звонить заемщику и напоминать о просрочке. Затем — приглашать в офис и предлагать досудебные варианты решения проблемы. Если ситуация не изменится, кредитор обратится в суд.
Что будет с квартирой, если не платить ипотеку
Недвижимость, которую приобретают на ипотечные средства, находится в залоге у банка до полного погашения долга.
«При ипотеке нахождение квартиры в залоге — случай, исключающий применение к ней исполнительского иммунитета. Другими словами, даже если квартира является единственным жильем заемщика, банк все равно вправе продать ее для погашения кредитного долга», — говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству.
Если заемщик не выплачивает кредит, банк может изъять имущество и продать на аукционе. Вырученные деньги пойдут на погашение ипотеки, штрафов и пени.
В Гражданском кодексе сказано, что залог нельзя использовать для возмещения долга, если одновременно соблюдены два условия: сумма долга меньше 5% от размера стоимости заложенного имущества, а период просрочки меньше трех месяцев.
Что делать, если нечем платить ипотеку
Когда денег нет и не будет
Причины, по которым заемщик больше не может платить ипотеку, разные: увольнение, рождение ребенка, продолжительная болезнь, потеря трудоспособности, уменьшение зарплаты. В любом случае сначала нужно связаться с банком и рассказать о проблеме, предоставить подтверждающие документы: медицинские справки, свидетельство о рождении, трудовую книжку с записью об увольнении.
Если договориться не удалось, а платить больше нечем, придется судиться с банком. По итогам разбирательств недвижимость, находящуюся в залоге, могут продать. И если вырученных средств не хватит, оставшуюся сумму по решению суда могут получить с продажи другого имущества заемщика. Кредитор также вправе требовать долг с поручителя.
Когда нужна отсрочка
Если денег нет временно, нужно, как и в предыдущем случае, объяснить банку причину. Кредитор может предложить ипотечные каникулы или реструктуризацию долга.
| Ипотечные каникулы | Реструктуризация | Рефинансирование ипотеки |
Это льготный период, когда разрешено не вносить ежемесячные платежи. Их дают, когда заемщик потерял работу, получил инвалидность, его доход снизился или у него появились иждивенцы. Больше условий предоставления каникул — в законе. Максимальный срок каникул — 6 месяцев. Можно попросить отсрочку платежа или сокращение размера ежемесячных взносов. Ограничения: жилье, на которое оформлена ипотека, должно быть единственным; сумма кредита не должна превышать 15 млн рублей, каникулы можно оформить только один раз. | Банк пересматривает условия ипотечного кредита, например:
| Этот вариант подходит тем, кто хочет платить на более выгодных условиях. Суть в том, что заемщик берет новую ипотеку на более выгодных условиях и полностью или частично погашает старую. Рефинансирование позволяет снизить платежную нагрузку и/или сократить итоговую переплату, объединить все платежи по кредитам в один, досрочно вывести объект недвижимости из-под залога. Правда, в случае с ипотекой есть ограничения: запрещено рефинансировать жилищные кредиты, полученные по государственным программам. Исключение — семейная ипотека. Ее можно рефинансировать, если другой банк предложит более выгодные условия. |
Что делать, если банк подает в суд из-за неуплаты ипотеки
До суда заемщик может воспользоваться ипотечными каникулами и реструктуризацией. Но во время суда у него уже не так много вариантов выхода из ситуации, говорит Владимир Кузнецов:
«Пока идут разбирательства, можно поправить финансовое положение, а затем удовлетворить требования банка. Но доступен такой вариант не для всех, поскольку суммы требований иногда бывают довольно большими, — говорит эксперт. — Также можно попытаться выйти на мировое соглашение и согласовать с банком новый график погашения долга».
При возбуждении дела не стоит игнорировать судебный процесс, говорит председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров.
«Если состояние финансов таково, что исполнять условия договора ипотеки не получается, нужна стратегия по выходу из ситуации с минимальными потерями. Ее суть — в ускорении сроков продажи квартиры с согласия банка и в продаже по более высокой цене, — говорит Андрей Мисаров. — Очевидно, что чем быстрее под своим контролем заемщик это сделает, тем быстрее он рассчитается с банком и тем менее значительные потери понесет».
Худшим вариантом будет ситуация с продажей квартиры на торгах. В таком случае сложно повлиять на сроки, а цена недвижимости всегда ниже (60–70%), чем по свободному договору, говорит адвокат.
«Третий вариант — когда заемщику нечего терять: активов у него нет, а ипотеку он выплачивал мало. Такому должнику выгоден долгий процесс взыскания, так как в это время он может жить в ипотечной квартире до выселения в судебном порядке, — говорит адвокат. — Спор удлиняется и усложняется, все действия банка должник обжалует. В этом случае, как правило, заемщик выходит из ситуации с долгами, и ему предстоит личное банкротство».
Сколько платежей по ипотеке надо просрочить, чтобы забрали квартиру
Квартиру, купленную с использованием ипотеки, не могут забрать за долги, если просрочка незначительна и размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, сказано в статье 54.1 ФЗ №102. Но кредитор может изъять недвижимость, если:
- платеж просрочен более чем на 3 месяца
- сумма долга более 5% от стоимости недвижимости
Можно ли законно не платить ипотеку
Законно не платить ипотеку можно в период ипотечных каникул. Еще один вариант — банкротство, но при долге свыше 500 тысяч рублей эта процедура проводится через суд, и за нее придется заплатить. Прежде чем соглашаться на судебное банкротство, нужно оценить последствия:
- Все имущество должника реализуют на торгах, кроме вещей индивидуального пользования. С молотка уйдет даже единственное жилье, если оно куплено с использованием ипотеки.
- Могут запретить выезд за границу.
- В течение трех лет нельзя занимать руководящие должности.
- В течение пяти лет запрещено брать новые кредиты без указания факта банкротства.
Можно ли избавиться от ипотеки
Просто отказаться от ипотеки нельзя. Можно погасить ее досрочно с помощью рефинансирования, продажи залоговой недвижимости или выплат от государства — например, налогового вычета, материнского капитала или субсидии в 450 тысяч рублей многодетным семьям.
Как подготовиться к ипотеке
Прежде чем оформлять кредит на покупку недвижимости, его нужно отрепетировать. Для этого — изучить условиях разных банков и рассчитать примерный размер ежемесячного платежа. Затем в течение полугода каждый месяц откладывать эту сумму и не тратить ее, а жить на оставшиеся деньги. Накопленные средства пригодятся для первоначального взноса.
Стоит проанализировать свой бюджет, оценить траты: отметить обязательные и необязательные расходы и понять, на чем можно сэкономить.
Мой профиль
