2022 год стал для рынка недвижимости и ипотеки годом проверки на прочность. Мы проанализировали, как менялись условия по жилищным кредитам и спрос на них с февраля. Будем дополнять материал после публикации информацией об изменениях на рынке.
Март
28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Ключевая ставка — это показатель, в соответствии с которым ЦБ кредитует российские банки. Соответственно, чем выше ставки для самих банков, тем выше ставки по кредитам для населения.
Ипотеку на вторичку в марте предлагали под 20–25% годовых. Такие условия для россиян были практически недоступны. Поэтому многие переключились на новостройки — их можно купить с помощью льготной ипотеки.
«Заемщики пытались успеть воспользоваться одобренными кредитными заявками, а также вложить средства в покупку недвижимости и оформить займы до роста ставок. В структуре выданных кредитов наблюдалось сокращение объемов выдачи рыночных займов и увеличение объемов по основным госпрограммам», — говорят аналитики Банки.ру.
Людям нужно было сохранить сбережения. Одни выбирали краткосрочные вклады, другие покупали недвижимость, поэтому выросли цены на жилье — примерно на 5%.
Апрель
Ипотеку по программе «Господдержка 2020–2022» на новостройки выдавали под 7% годовых, но 7 апреля ставку повысили до 12%. Увеличили и лимиты — до 12 млн рублей на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн в остальных регионах России.
В этом месяце Центробанк дважды снижал ключевую ставку: сначала с 20 до 17% годовых, затем с 17 до 14% годовых. Но это не сделало рыночные программы более доступными. В апреле аналитики Банки.ру отметили максимальное снижение объема выданных за месяц кредитов год к году: −70,7% к апрелю 2021 года. Стоимость недвижимости продолжала расти в Москве и падать в регионах.
Май
Условия по «Госпрограмме 2020–2022» вновь изменились — ставку снизили с 12 до 9% годовых. Заемщикам разрешили увеличивать максимальные размеры кредитов до 15 и 30 млн рублей. Для IT-специалистов создали отдельную программу льготной ипотеки со ставкой 5% годовых. Банк России в третий раз снизил ключевую ставку — с 14 до 11% годовых. При этом спрос на недвижимость упал: люди откладывали покупку из-за неопределенности и неподъемных условий ипотеки.
«Темпы роста цен в Москве ушли в отрицательную зону. В столице квартиры на вторичном рынке подешевели в среднем на 0,6% (до 270,2 тыс. рублей). В Подмосковье темпы роста все еще оставались положительными, однако сократились до незначительной отметки — 0,2% (до 208 тыс. рублей)», — говорят аналитики.
Заказ исследованияИюнь
В июне ЦБ вернул ключевую ставку на уровень начала февраля — 9,5% годовых. Темп роста выдачи кредитов начал восстанавливаться (+81,4%).
«К началу июня средневзвешенная ставка постепенно снизилась до 6,17% и оказалась не только ниже уровней начала февраля, но и историческим минимумом в мониторинге ЦБ ипотечного рынка», — говорят аналитики Банки.ру.
Застройщики стали продвигать собственные льготные программы, ставки по которым опускались до 0,01% годовых.
«В 2022 году льготных ставок по госпрограммам оказалось уже недостаточно для восстановления спроса на рынке недвижимости. В результате сами застройщики были вынуждены начать субсидировать процентные ставки по кредитам. В некоторых случаях застройщики снижали ставки почти до нулевых отметок (то есть фактически предлагали рассрочку). Такой формат набрал свою популярность в конце весны — начале лета текущего года на фоне резкого падения спроса на недвижимость», — говорят аналитики.
Правда, в сентябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина назвала предложения застройщиков «чисто маркетинговым ходом».
«Негативный новостной фон может усилить сомнения потенциальных заемщиков в отношении покупки квартир, замедлив и без того неустойчивую тенденцию восстановления спроса на рынке недвижимости», — говорят аналитики.
Рекламный блокИюль и август
Новое снижение ключевой ставки — до 8% годовых — произошло в июле.
«За июль банки выдали ипотечных кредитов на 341,6 млрд рублей, что стало максимальным месячным объемом с марта текущего года, когда даже с учетом непростых экономических условий банки сумели выдать более 0,5 трлн рублей кредитов», — говорят аналитики.
Россияне стали чаще оформлять рыночную ипотеку, так как ставки существенно снизились. При этом падение цен на жилье замедлилось. По словам аналитиков, в Москве вторичное жилье подешевело на 0,7% (до 262,5 тыс. рублей), в Подмосковье также на 0,7% (до 152,4 тыс. рублей). Однако замедление оказалось временным, и уже в августе цены вновь ускорили снижение. В результате в целом за май — август стоимость московских квартир в среднем снизилась на 4,5%, при этом агентство IRN отмечало, что цены реальных сделок сократились еще существенней.
По данным РБК.Недвижимость со ссылкой на данные аналитиков «Авито-Недвижимость», снижение цен на вторичном рынке жилья Москвы в августе оказалось максимальным среди 33 других городов РФ, включая миллионники.
Сентябрь
Центробанк в шестой раз за год снизил ключевую ставку — до 7,5% годовых. Вслед за регулятором и сами банки должны были снизить ставки по ипотеке, но они и так были на уровне ниже докризисных значений.
«Снижение ключевой ставки затронуло больше неценовые условия кредитов. Например, Сбербанк и ВТБ снизили минимальный уровень первоначального взноса по ипотеке на вторичку с 15% до 10%. Кроме того, банки не стремятся существенно снижать ипотечные ставки, так как не исключено повышение ключевой в октябре, а следовательно, текущее снижение в таких реалиях было бы нецелесообразным», — говорит Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела банковских услуг Банки.ру.
В сентябре объявили об увеличении маткапитала в 2023 году на 12,4% — до 589,6 тыс. рублей на первого ребенка и до 779 тыс. на второго.
«Низких процентных ставок уже явно недостаточно для возвращения спроса и ценовой динамики на рынке жилья, наблюдавшихся в последние годы. В результате восстановление устойчивой тенденции роста цен на недвижимость может растянуться во времени и занять весь 2023 год», — считают аналитики Банки.ру.
Средняя ставка по ипотеке на 25 сентября 2022 года составила 10,49% годовых.
Октябрь
Банки не стремятся снижать ставки по ипотеке, а, наоборот, повышают их. Так, ВТБ увеличил ставку по базовым программам на 0,5 процентного пункта, Сбербанк — на 0,5–0,8 п. п. Выросли ставки и у Газпромбанка, Альфа-Банка, «Уралсиба», Райффайзенбанка.
В основном это касается рыночной ипотеки. По льготным программам большинство банков оставили условия на прежнем уровне, некоторые даже снизили минимальные ставки, например Газпромбанк.
«Повышение ставок по собственным ипотечным программам банков обусловлено несколькими факторами. Во-первых, ужесточением кредитных политик банков на фоне объявления частичной мобилизации. Во-вторых, ростом в течение месяца доходности ОФЗ. И, наконец, это связано также с ожиданием рынком возможного повышения ключевой ставки в октябре — такую вероятность регулятор озвучил после снижения ставки 16 сентября», — говорит Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру.
Правительство России по поручению президента продлило действие семейной ипотеки до 1 июля 2024 года, сообщил на оперативном совещании премьер-министр Михаил Мишустин. Оформить ее можно будет при рождении ребенка до конца 2023 года.
«В следующем году такую ипотеку смогут оформить более 150 тысяч семей, а общий объем выдачи займов, по прогнозам, составит около триллиона рублей», — уточнил глава правительства.
28 октября Центробанк оставил на заседании ключевой ставки оставил ее на уровне 7,5% годовых.
Материал будет дополняться.
