Выписки из ЕГРН: зачем нужны и почему получить их с 2023 года будет сложнее

С 1 марта 2023 года перестанут выдавать выписки из ЕГРН с данными владельцев, если последние не дали на это согласие. Росреестр хочет защитить собственников от «черных риелторов», но прозрачность сделок купли-продажи или аренды несколько снизится.

Рассказываем, зачем нужны выписки из ЕГРН, сколько они стоят, почему не стоит заказывать справки в негосударственных сервисах и что делает Росреестр, чтобы у мошенников не было шанса подделать документы.

Что такое выписка из ЕГРН и зачем она нужна

ЕГРН — это единый государственный реестр недвижимости. В нем хранится вся информация о квартирах, домах, земельных участках и других объектах недвижимости (ОН), зарегистрированных после 31 января 1998 года. Сведения о недвижимости относятся к общедоступным, поэтому заказать выписку из ЕГРН может любой человек.

В этом документе дана комплексная информация об объектах недвижимости:

• настоящие и прошлые собственники;
• характеристики объектов — кадастровые номера, площади, назначения, адреса и так далее;
• действующие обременения.

Выписка из ЕГРН сегодня — это единственный способ подтвердить право на собственность и узнать сведения о недвижимости. Поэтому она понадобится вам, чтобы проверить ОН перед покупкой, доказать свою правоту в имущественных спорах, получить кредит под залог недвижимости, оформить наследство или договор дарения.

Значение выписки из ЕГРН с 2023 года для сделок с недвижимостью сильно возрастет. В силу вступают нормы, которые усложнят получение документа.

Как изменилась выписка из ЕГРН с 1 марта 2023 года

С 1 марта 2023 года нельзя получить выписку из ЕГРН с личными данными без согласия собственника. Росреестр больше не указывает фамилии, имена и отчества собственников, если выписку заказывает посторонний человек.

Полную выписку смогут получить только:

• владельцы и совладельцы недвижимости;
• супруги;
• собственники смежного участка;
• собственник участка или дома, если не совпадают собственность на дом и на землю;
• арендаторы и арендодатели;
• наследники;
• арбитражные управляющие банкротов;
• залогодержатели на объекты, которые находятся у них в залоге;
• обладатели частного и публичного сервитута на объект, и наоборот.

По запросу выписки с личными данными будут получать нотариусы, кадастровые инженеры, представители госорганов и госкорпораций только в том случае, если им нужна эта информация для работы.

Так будет работает новый механизм по умолчанию. Вы или представитель можете подать заявление в Росреестр и сделать данные публичными, как и прежде, личные данные о всех или нескольких ваших объектах недвижимости.

Правительство объясняет эти изменения защитой собственников от мошенников. Если «черные риелторы» не знает точно, кто владелец недвижимости, им сложнее совершить махинацию.

Однако для покупателей недвижимости на вторичном рынке риски возросли из-за того, что проверить, с кем они имеют дело — с мошенником или законным собственником — станет сложнее. В Росреестре это тоже понимают, поэтому разрабатывают сервис проверки выписок из ЕГРН с помощью QR-кода. Его пока не запустили.

Задумка такая: продавец сам предоставляет выписку, а покупатель сканирует код, после чего на специальном сайте сверяет информацию. С 2020 года таким образом, например, проверяется достоверность нотариальных документов, а еще так работают QR-коды ковидной эпохи.

Кроме того, убедиться в надежности сделки можно через нотариуса. Если сделка с участием детей или долями недвижимости, то нотариус запросит данные сам. В остальных случаях придется оплачивать отдельные услуги за «удостоверение факта наличия данных в ЕГРН», а также удостоверение договора купли-продажи.

Просто так нотариус выписку делать не будет, а только если есть основания — предварительный договор купли-продажи этой квартиры или соглашение о задатке.

Какие бывают выписки из ЕГРН

Выписки можно разделить на две основные группы:

• информация о недвижимости;
• данные о субъектах, то есть владельцах;

Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах

В этом документе указываются комплексные данные об объектах недвижимости:

• характеристика объекта — адрес, площадь, этажность, дата регистрации, кадастровый номер и стоимость, назначение;
• ФИО собственников или название юрлица, если выписку заказывает правообладатель;
• действующие обременения — от самого факта до информации, в пользу кого наложены ограничения;
• план, чертеж или схема.

Выписка стоит 290 рублей в электронном виде и 350 рублей бумажный вариант, а оформление через МФЦ дороже на 70 рублей — 460 рублей.

Выписка об объекте недвижимости

Эта выписка из ЕГРН содержит всю публичную информацию об объектах недвижимости. Помимо основных характеристик и зарегистрированных правах здесь можно уточнить:

• координаты объекта, информацию о частях объекта и материале наружных стен;
• наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве;
• основания возникновения права собственности — например, даты договоров дарения или купли-продажи;
• данные кадастровых инженеров, выполнявших кадастровые работы;
• сведения о включении объекта в реестр объектов культурного наследия и расположении объекта на территории особых зон;
• сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков.

Электронная выписка стоит 350 рублей, бумажная — 740 рублей, а оформление через МФЦ обойдется в 870 рублей.

Выписка о переходе прав на объект

Эта выписка поможет подтвердить право на недвижимость, а также узнать историю владения объектом. Также в ней указаны судебные споры. В документе не будет информации о кадастровой стоимости и действующих обременениях. Получить персональные данные по ней может только правообладатель и ограниченный круг лиц.

В электронном виде выписка стоит 290 рублей, бумажный вариант — 390 рублей, через МФЦ — 460 рублей.

Выписка о кадастровой стоимости

Единственная бесплатная выписка — в ней указана базовая информация об объекте недвижимости и кадастровая стоимость.

Выписки в отношении субъектов недвижимости

Выписку о владельце недвижимости можно получить только про себя. Исключение: если от вашего имени документ запрашивает представитель по нотариальной доверенности. Они бывают нескольких видов:

• о правах лица на его объекты недвижимости. В выписке будут указаны сведения обо всей недвижимости, которой человек владеет или владел. Стоимость зависит от количества субъектов РФ, по которым нужно провести поиск — от 470 до 870 рублей за электронный вариант, от 640 до 1 770 рублей за бумажный вариант;
• о договорах участия в долевом строительстве. В этой выписке указана информация о земельном участке и застройщике, а также номера договоров всех участников долевого строительства и их ФИО. Стоимость — 870 рублей за электронный вариант, 1 770 — за бумажный;
• о недееспособности правообладателя. Стоимость — 470 рублей за электронную, 620 рублей за бумажную;
• заявления об учете или регистрации прав. Стоимость — 290 рублей за электронную выписку, 390 рублей за бумажную.

Экспресс-выписка

С 1 марта на «Госуслугах» можно получить бесплатную выписку за 1 минуту. В ней нет планов, схем и графиков, но содержатся сведения об объекте недвижимости, всех его владельцах — как бывших, так и нынешних, ограничениях прав, кадастровой стоимости, а также наименования и реквизиты документов-оснований государственной регистрации прав.

Заказать ее может только собственник с подтвержденной учетной записью, а в его сведениях уже должна быть информация об объектах недвижимости.

Как получить бумажную выписку из ЕГРН

Выписку из ЕГРН в бумажном виде можно получить двумя способами: через Росреестр и МФЦ. При этом расположение нужного объекта недвижимости значения не имеет — вы можете прийти в любое отделение Росреестра или в любой МФЦ.

В обоих случаях вам понадобится только паспорт, а также банковская карта либо наличные для оплаты выписки. Кроме того, придется назвать точный адрес объекта либо его кадастровый номер.

С 2020 года заранее заказать бумажную версию выписки на сайте Росреестра нельзя. Придется идти дважды — чтобы заполнить заявление, а потом забрать выписку. Может повезти, и вам изготовят документ день обращения. Стандартный срок — три рабочих дня.

Оформление через МФЦ занимает чуть больше времени — пять рабочих дней. На бумажной выписке из МФЦ может не быть печати Росреестра, это нормально. Сотрудники многофункционального центра могут заказывать из Росреестра электронные версии документов, а после распечатать их, заверив печатью МФЦ и подписью уполномоченного сотрудника.

Как получить выписку из ЕГРН онлайн

Получить выписку из ЕГРН можно онлайн на сайте Росреестра, но для начала убедитесь, что у вас есть электронная цифровая квалифицированная подпись со специальным расширением для Росреестра.

Если ЭЦП есть, зайдите в личный кабинет на сайте Росреестра через «Госуслуги» — это ускорит процесс, многие поля для запроса заполнятся автоматически (ваши паспортные данные, контактная информация и номера документов).

В разделе «Предоставление сведений ЕГРН» нужно выбрать вид выписки.

Далее вам нужно выбрать, что запрашивать: выписку на объект недвижимости или информацию о собственнике. В первом случае придется заполнить обязательные поля — вид объекта, адрес, площадь.

Если запрашивается информация о собственнике, то придется выбрать тип правообладателя — физлицо, юрлицо и так далее, а также ввести его данные.

После этого нужно подтвердить введенные данные, а в течение не более трех дней на указанную электронную почту придет ссылка и ключ доступа. Открыть файлы можно будет только с помощью специального сервиса Росреестра и вашей квалифицированной ЭЦП с расширением.

У полученной таким образом выписки та же юридическая сила, что и у бумажной. С ее помощью можно подтверждать права собственности для переоформления лицевого счета ЖКУ, например.

Получить выписку из ЕГРН через «Госуслуги» проще, но обязательно понадобится подтвержденная учетная запись. Для запроса понадобятся данные паспорта и данные об объекте недвижимости — кадастровый номер или адрес с площадью. Сроки те же — от нескольких минут до трех рабочих дней. Справка придет в личный кабинет.

Еще один способ, как получить выписку из ЕГРН онлайн — сервис Федеральной кадастровой палаты. Вход на сайт через учетную запись на «Госуслугах», а для запроса достаточно знать кадастровый номер либо адрес. Этот способ подойдет тем, кто сравнивает разные объекты для покупки или часто заказывает выписки — вы добавляете нужные выписки по разным объектам в корзину и оплачиваете их одним счетом. Прямо на сайте появится папка со всеми оплаченными документами.

В интернете можно встретить негосударственные сервисы, которые обещают оперативно выдать выписку дешевле, чем у Росреестра или кадастровой палаты. В лучшем случае это перепродажа сведений, а в худшем — мошенничество. Вы или получите устаревшие сведения, или просто потеряете деньги.

На что обратить внимание в выписке из ЕГРН

Выписка из ЕГРН понадобится не только для перерегистрации собственности, нотариальных целей и имущественных споров, это еще и инструмент проверки недвижимости перед покупкой. Перед тем как купить квартиру или недвижимость, запросите документ, чтобы убедиться в законности сделки и надежности продавца.

Вот что должно насторожить:

• продавец представляется собственником, но не является таковым по выписке;
• собственники часто сменяются. Если недвижимость продают чаще, чем два раза в год, это признак того, что с ней что-то не так — шумные соседи, не дающие покоя, например;
• продавец утверждает, что обременений нет, а в выписке они указаны. Документ от Росреестра надежнее слова, поэтому это повод усомниться в надежности сделки;
• в предварительном договоре и выписке не совпадают кадастровые номера. Это важно, если возникнет имущественный спор. Приостановите сделку, перепишите договор, а если ошибка обнаружена в выписке, пусть собственник запросит изменение данных в Росреестре;
• продавец скрыл других собственников. Согласие на сделку с недвижимостью, а не ее долями, должны дать все собственники;
• фактическая площадь и метраж в выписке не совпадают. Это же касается и плана объекта. Ответственность за незаконную перепланировку впоследствии станет проблемой нового собственника;
• продавец продает жилое помещение, а в выписке объект зарегистрирован как нежилое помещение;
• выписка, которую предоставил покупатель, не совпадает с документом, который запросили вы. Это признак мошенничества с недвижимостью, особенно если не совпадают данные о прошлых собственниках или информация об обременениях. От такой сделки лучше отказаться.

Обратите внимание: с 1 марта в выписках на чужую недвижимость нет имен, а значит проверить недвижимость с помощью выписки из ЕГРН станет сложнее. Оптимально, если продавец перед покупкой открывает доступ к персональным данным и вы сами заказываете документ. Второй вариант: продавец заказывает экспресс-выписку на «Госуслугах» из ЕГРН перед вами.

И даже этого будет недостаточно, чтобы быть полностью уверенным в надежности ваших вложений в недвижимость. В специальном материале Банки.ру собрали вопросы, которые стоит задать продавцу квартиры или дома.

Частые вопросы

Можно ли узнать, кто заказывал выписку из ЕГРН по вашей недвижимости

Как и вся информация из ЕГРН, список людей, кто спрашивал выписку по вашей недвижимости, общедоступна. Для этого нужно сделать запрос в любом МФЦ, на сайте Росреестра или «Госуслугах». Документ называется «Справка о лицах, интересовавшихся недвижимостью».

В ней написаны фамилии, имена и отчества людей, которые запрашивали информацию, а также номера и даты выдачи выписок. Вы можете выбрать период, за который, как вы предполагаете, кто-то получал данные о вашей недвижимости.

Справка платная — 290 рублей. Документ должны выдать в течение трех рабочих дней.

Можно ли заказать выписку из ЕГРН бесплатно?

Можно. Росреестр публично и безвозмездно предоставляет информацию только о кадастровой стоимости объектов недвижимости, дате ее последней переоценки и о видах обременений. Чтобы получить эту информацию, можно воспользоваться сервисом Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

С 1 марта 2023 года на «Госуслугах» можно бесплатно получить экспресс-выписку. В ней нет графиков, чертежей и графиков, но есть другая информация. Ее принимают все государственные органы, а также ее достаточно для сделок купли-продажи.

Вся остальная информация заказывается только платно. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» дает перечень лиц и организаций, которые получают выписки бесплатно — это судьи, сотрудники МВД и СК, приставы, арбитражные управляющие, госкорпорации, аудиторы Счетной палаты и так далее. Причем получить данные бесплатно они могут только для рабочих целей.

Как долго готовят выписку из ЕГРН и сколько времени она действительна

Срок подготовки выписок из ЕГРН разный. МФЦ делает бумажный вариант документа до пяти рабочих дней, сам Росреестр — до трех дней, а онлайн-версии выписки на «Госуслугах» и на портале Росреестра готовы в течение нескольких минут (редкие исключения — задержка до 72 часов).

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» не регламентирует срок действия выписки из ЕГРН. Однако в муниципальных и государственных ведомствах, банках, нотариатах и судах неохотно принимают документ старше 30 дней. Объяснение простое: за календарный месяц может смениться не один собственник недвижимости, а в старой выписке этого указано уже не будет.

Как получить выписку из ЕГРН. Кратко

• Вся информация о недвижимости, зарегистрированной после 31 января 1998 года, хранится в одном месте — Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если в реестре нет данных, обратитесь в муниципалитет: именно местные органы власти хранят данные старше 1998 года.
• Выписки делятся на две группы — об объектах недвижимости и о владельцах. Документы из первого вида может получить любой желающий, а данные о собственниках могут получить только правообладатели.
• Выписку можно получить как онлайн, так и офлайн. Электронная дешевле, а юридическую силу имеет такую же, как и бумажная;
• Онлайн-выписку можно получить тремя способами — на портале «Госуслуг», на сайте «Росреестра» либо с помощью сервиса Федеральной кадастровой палаты. Остальные сервисы либо продают устаревшие данные, либо попросту мошенники.
• Бумажную выписку можно получить как в МФЦ, так и в Росреестре. Обращаться можно в любой центр или отдел. Срок изготовления — от 3 до 5 рабочих дней.
• Если вы часто заказываете выписки из ЕГРН, купите пакет услуг на сайте Росреестра. Тогда одна выписка обойдется в 1–2 рубля;
• С 1 марта 2023 года выписку с личными данными собственников без их согласия получить нельзя. Это снизит прозрачность сделок купли-продажи, но Росреестр обещает добавить QR-коды на выписки, чтобы проверять их достоверность.