Когда человек делает подарок близкому, он не задумывается о том, чтобы официально зарегистрировать передачу букета цветов или смартфона. Но если речь идет о машине или недвижимости, мало сказать: все, теперь это твое. Их нужно дарить юридически правильно. В этом материале расскажем, как заключить договор дарения земельного участка.
Что такое договор дарения
Говоря юридическим языком, договор дарения предполагает передачу какого-либо имущества другому человеку на безвозмездной основе. «То есть даром», — добавила бы Сова из мультфильма про Винни-Пуха. Это главное отличие от сделки купли-продажи: тот, кто получает недвижимость, не платит за нее ни копейки.
Но так как дарственная — это договор отчуждения, заключить его можно только с согласия обеих сторон. Подарить земельный участок насильно не получится, одариваемый должен быть не против и в подтверждение поставить свою подпись в документах.
Без всяких ограничений договор дарения земельного участка может заключить совершеннолетний дееспособный собственник. Если имущество находится в совместной собственности — то с согласия всех владельцев. Подарить имущество можно лично или через представителя по доверенности, в которой обязательно указан предмет дарения и назван одаряемый.
Обратите внимание. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам нельзя подарить земельные участки, которые находятся на приграничных территориях. Также им нельзя иметь в собственности землю в границах морского порта, а сельскохозяйственные угодья разрешено брать только в аренду. Это указано в ст. 15 Земельного кодекса РФ.
Особенности земли как объекта дарственной
С точки зрения гражданского права, земельный участок как имущество имеет свои особенности.
1. Земельный участок можно использовать только по назначению. У каждого есть вид разрешенного использования (ВРИ), он указан в Едином государственном реестре недвижимости.
- На сельскохозяйственных землях нужно заниматься фермерством, например, разводить скот.
- На тех, что выделены для садоводства и огородничества, — выращивать огурцы и помидоры, поставить домик, но вот коз и коров завести нельзя.
- На землях ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) собственник обязательно должен построить дом.
За соблюдением правил следит государство. Если земельный участок не используется по назначению, владельцу грозит штраф от 1% до 1,5% кадастровой стоимости недвижимости, но не менее 20 тысяч рублей. В случаях, когда кадастровая стоимость не определена, штраф составит от 20 до 50 тысяч.
Землю могут даже забрать, если она не используется или используется не так в течение трех и более лет (например, участок на землях сельхозназначения).
2. За земельным участком необходимо ухаживать. Обязанности собственников и пользователей перечислены в ст. 13 и 42 Земельного кодекса РФ. Основные такие: не допускать загрязнения и порчи почвы и негативного воздействия на нее, соблюдать противопожарные меры; защищать сельскохозяйственные угодья от сорняков, зарастания деревьями и кустарниками.
3. Земельный участок не всегда можно оформить в собственность. Препятствием станет, если он:
- является частью земель лесного фонда;
- находится в черте береговой полосы (доступ к воде по закону есть у каждого россиянина, ограничивать его нельзя);
- расположен на территории государственного заповедника.
Когда дарение запрещено
В некоторых случаях дарение земельного участка невозможно. Гражданский кодекс (ст. 575) говорит, что не имеют права подписывать договор дарения:
- законные представители (родители, опекуны) от имени детей до 14 лет;
- опекуны от имени взрослых, признанных недееспособными.
Кроме того, сотрудникам медицинских, образовательных, социальных учреждений, в том числе тех, где находятся сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, запрещено принимать подарки стоимостью выше 3 тысяч рублей от своих пациентов, учеников, подопечных и т. п. Причем запрет касается не только самих сотрудников, но и их родственников.
Еще один запрет наложен на государственных и муниципальных служащих, а также сотрудников Банка России. Им нельзя принимать подарки дороже 3 тысяч, если даритель каким-то образом связан с рабочими делами. Исключения: подарки сделаны во время протокольных и других официальных мероприятий или служебной командировки.
И, наконец, не могут дарить друг другу подарки коммерческие предприятия. А вот физическое лицо отдать что-то безвозмездно юридическому — может.
Как оформить дарственную на участок земли
Договор дарения земельного участка, как и любой другой недвижимости, необходимо заключить в письменном виде, чтобы позже зарегистрировать переход права собственности от дарителя к одаряемому.
Составить договор можно самостоятельно, теоретически, даже написав от руки, но лучше все же найти образец и распечатать. Принципиальной разницы в том, какая из сторон сделки будет заниматься составлением договора, тоже нет. Главное, чтобы обе тщательно проверили правильность всех внесенных данных.
Для заключения договора понадобится документ, подтверждающий право собственности дарителя на земельный участок. Обычно это выписка из ЕГРН, которую можно получить через МФЦ, сайт Росреестра, «Госуслуги», в личном кабинете налогоплательщика на сайте или в приложении ФНС.
С марта 2023 года процедура получения сведений из ЕГРН изменилась. Если собственник объекта недвижимости — физическое лицо, то получить полную выписку с данными о владельцах может только он сам. Раньше этот сервис был доступен любому человеку.
Но может оказаться так, что в реестре данных об участке нет. Тогда понадобится правоустанавливающий документ. Такими могут стать:
- договор купли-продажи;
- договор дарения или мены;
- акт органа государственной власти о выделении в собственность участка;
- решение суда;
- выписка из протокола заседания садового товарищества.
В этом случае нужно будет сначала зарегистрировать право собственности в Росреестре, а потом заняться дарением либо провести две операции одновременно.
Для оформления договора дарения земельного участка нужно подготовить:
- Паспорта обоих участников сделки.
- Договор дарения земельного участка в трех экземплярах.
- Заявление о переходе права собственности от дарителя.
- Заявление о регистрации права собственности от одаряемого.
- Выписку из Росреестра или свидетельство о праве собственности, полученное до 2016 года.
- Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, если даритель в браке.
- Согласие законного представителя участника сделки, если последнему от 14 до 18 лет.
- Согласие банка при наличии обременения.
- Доверенность, если сделка проходит по ней.
- Акт передачи земельного участка, если в договоре есть отметка о его необходимости.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Что должно быть указано в договоре дарения земельного участка
Образец договора можно найти в правовых системах, на сайтах юридических компаний, агентств недвижимости. Обратите внимание на пункты, которые должны в нем обязательно присутствовать.
- Данные участников сделки, дарителя и одаряемого: ФИО, серия и номер паспорта, где, кем и когда выдан, адрес регистрации по месту жительства.
- Данные об объекте недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, назначение земель, наличие строений, обременения.
- Подробные условия сделки.
Пример плана договора дарения
- Место и время сделки.
- Паспортные данные участников сделки.
- Предмет дарения и его полная характеристика.
- Права и обязанности сторон.
- Порядок разрешения споров.
- ФИО обеих сторон, подписи.
Как оформить дарение земельного участка близкому родственнику
Чаще всего к дарению прибегают родственники, например, бабушки передают внукам садовые участки. У сделки между близкими людьми есть своя положительная сторона. Если земля получена от родителей, детей, супругов, бабушек, дедушек, сестер или братьев, то за нее не нужно платить НДФЛ. Подробнее о налогах поговорим ниже.
Также договор дарения земельного участка между близкими родственниками не нужно оформлять у нотариуса, достаточно обратиться в МФЦ. Но документы потребуются те же, что были указаны выше.
Где и как зарегистрировать дарение земли
Когда договор подписан и проверен обеими сторонами, остается заняться регистрацией сделки и переходом права собственности. Как и в случае с другой недвижимостью, есть несколько способов зарегистрировать дарение.
Все сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр. Но документы могут попасть туда разными путями. Вот основные.
МФЦ
Практически в каждом городе есть многофункциональные центры (МФЦ), которые предоставляют государственные услуги. В них можно оформить пособия, подать заявление на замену паспорта, получить многочисленные справки и т. п.
МФЦ сотрудничает с Росреестром, принимает документы от людей и передает их для регистрации перехода права собственности. Ближайший МФЦ можно найти на сайте «Мои документы». А на уже на его сайте есть возможность заранее записаться на определенные дату и время, прийти и без очередей сдать пакет документов для Росреестра.
Росреестр
Это менее популярный способ, но можно подать документы на регистрацию в одном из отделений Росреестра. Правда, при попытке найти подходящее отделение в Москве сервис направляет клиентов за этой услугой в МФЦ.
В целом в отделении Росреестра сделку зарегистрируют быстрее, но самих отделений меньше, чем МФЦ.
На сайте Росреестра
Подать документы для регистрации права собственности можно онлайн через сайт Росреестра, авторизация в личном кабинете происходит через учетную запись на «Госуслугах». Правда, сначала нужно будет принести в тот же Росреестр или МФЦ бумажное заявление о согласии на электронную регистрацию сделок со своей недвижимостью. После рассмотрения отметку о согласии внесут в ЕГРН. Также понадобится квалифицированная электронная подпись.
Но есть хитрость. Если квалифицированную электронную подпись выдаст физлицу сам Росреестр, то бумажного заявления о согласии на электронную регистрацию сделки не потребуется.
Почтой
Раньше можно было отправить документы в бумажном виде Почтой России (предварительно заверив у нотариуса), но с 29 июня 2022 года такой способ отменен. Как пояснили в Росреестре, он не пользовался особой популярностью у клиентов.
«Подать документы на бумажном носителе можно, обратившись лично в многофункциональные центры "Мои документы". Для удобства клиентов есть возможность подать документы по экстерриториальному принципу — в любом регионе страны без привязки к месту нахождения объекта недвижимости», — сказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Екатерина Кондрашева.
Выезд сотрудника Росреестра
Такой вариант удобен, если даритель или одаряемый — пожилой человек. Сотрудник ведомства приедет и на дому примет документы. Услуга положена бесплатно ветеранам ВОВ и людям с инвалидностью 1 и 2 группы.
После регистрации документы пришлют курьером, стоимость доставки зависит от региона.
У нотариуса
К нотариусу в обязательном порядке нужно идти только в некоторых случаях. Например, если даритель старше 14, но младше 18 лет, если дарится только доля земельного участка, если даритель ограниченно дееспособный. После оформления нотариус сам отправит пакет документов в Росреестр. Но в принципе заверить можно любой договор дарения, если стороны этого хотят.
С 1 октября 2023 года в России изменили правила формирования стоимости услуг нотариусов. Появился единый тариф, который состоит из федерального и регионального компонентов. Федеральный — это аналог пошлины, он фиксирован, а региональный рассчитывается для каждого субъекта индивидуально.
Федеральный тариф по сделкам об отчуждении недвижимого имущества может быть разным. При сделках, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, он составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).
При сделках, не подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, тариф зависит от стоимости недвижимости.
Федеральные тарифы на услуги нотариуса
| Стоимость участка | Дарственная на близкого родственника | Дарственная на другого человека |
| До 1 млн рублей | 3 тысячи рублей плюс 0,2% оценки недвижимого имущества | 3 тысячи рублей плюс 0,4% суммы сделки |
| От 1 до 10 млн рублей | 3 тысячи рублей плюс 0,2% оценки недвижимого имущества | 7 тысяч рублей плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1 млн |
| Больше 10 млн рублей | 23 тысячи рублей плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн, но не более 50 тысяч рублей | 25 тысяч рублей плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн, а в случае отчуждения земельного участка вместе с домом — не более 100 тысяч |
Посмотреть региональные тарифы для разных субъектов можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Налоги и госпошлина
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества составляет 350 рублей. В остальных случаях — 2 000 рублей.
Одариваемый, который получил землю не от близкого родственника, должен будет заплатить в бюджет подоходный налог — 13% ее кадастровой стоимости.
Если даритель — близкий родственник (к ним относятся родители, дети, братья, сестры, бабушки и дедушки), то, как мы уже писали, налог платить не придется.
Срок регистрации сделки зависит от того, куда были направлены документы. Через МФЦ он займет до 5 дней, через Росреестр — до 3 дней, через нотариуса — до 1 дня.
Отмена дарственной
Обстоятельства, по которым дарственная может быть отменена, указаны в Гражданском кодексе. Даритель вправе отменить сделку, если одаряемый:
- совершил покушение на его жизнь или жизнь кого-то из родственников;
- умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- убил дарителя (тогда отмены сделки могут требовать наследники).
Также даритель может через суд требовать отмены сделки, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
Кроме того, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Но и одаряемый может отказаться от подарка, но только до его передачи.
Оба участника могут договориться и отменить дарственную по соглашению сторон. Но это возможно только до регистрации сделки в Росреестре. Если право собственности уже перешло одаряемому, отменить сделку по договоренности не получится. Но есть вариант заключить новый договор дарения земельного участка и вернуть все как было. Единственное, придется снова заплатить налог, если участники не близкие родственники.
Признать договор дарения недействительным
На договор дарения распространяются нормы Гражданского кодекса, поэтому в некоторых случаях дарственную могут признать недействительной. Самые частые причины:
- стороны прикрывали дарственной сделку купли-продажи;
- один из участников недееспособен;
- земельный участок продали без согласия супруга;
- на землю был наложен арест;
- нарушено требование о запрете дарения.
Все основания перечислены в параграфе 2 ГК РФ.
Частые вопросы
Можно ли оформить дарение на часть земельного участка?
Можно, перед этим разделив его на части и зарегистрировав каждый участок в Росреестре. По сути это будет дарственная не на часть, а на полноценный, но небольшой участок. После этого необходимо получить кадастровый номер вновь образованного участка, обратившись к кадастровому инженеру.
Также можно подарить долю в земельном участке, такую сделку требуется заверить у нотариуса.
Можно ли оформить дарственную на землю с недвижимостью?
Если на земле стоит дом, который принадлежит владельцу участка, подарить их можно только вместе. То есть в договоре будут фигурировать и участок, и недвижимость. Если дом не поставлен на кадастровый учет, перед оформлением дарственной на дом и земельный участок это нужно сделать. Один из вариантов — через дачную амнистию, подробнее о ней читайте в этом материале.
Кстати, госпошлину нужно будет платить за регистрацию права собственности и на землю, и на дом.
Можно ли оформить договор с условием, что земля перейдет в дар только после смерти дарителя?
Нет, п. 3 ст. 572 ГК РФ говорит о том, что договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
Итак, для того чтобы оформить дарственную на земельный участок, нужно соблюсти несколько условий.
- Даритель и одаряемый должны быть согласны на сделку.
- Участок должен стоять на кадастровом учете, на него должно быть оформлено право собственности.
- Если на участке есть дом, их можно подарить только вместе.
- Установлена категория земель, к которой относится участок, и разрешенное использование.
- Если участники сделки не близкие родственники, одаряемому нужно будет заплатить налог 13% от кадастровой стоимости земли.
- Если даритель в браке, необходимо получить согласие супруга или супруги.
- Договор дарения регистрируется в Росреестре, там же фиксируется передача права собственности.
