На российском рынке ипотеки «видны признаки "пузыря"», сообщила глава Национального рейтингового агентства Алина Розенцвет. Их возникновение эксперт связала с продлением программы льготной ипотеки в стране и параллельным снижением стоимости недвижимости.
Что такое «ипотечный пузырь»? К чему он может привести? И что делать, если он взорвется? Отвечают аналитики Банки.ру.
Что такое «ипотечный пузырь»
«Ипотечный пузырь» — это ситуация на рынке ипотеки, при которой быстрые темпы роста ипотечного кредитования приводят к росту просроченной задолженности, доли высокорисковых заемщиков, обесценению ипотечных ценных бумаг и банковских залогов, падению цен на недвижимость и, как следствие, обвалу ипотечного рынка и всего рынка недвижимости.
Суть «ипотечного пузыря» в том, что заемщики не могут выплатить свои кредиты сами и даже за счет продажи залоговой недвижимости, так как стоимость объектов падает. Чем больше таких ситуаций, тем шире «пузырь» и масштабнее его «взрыв».
Почему об «ипотечном пузыре» в России заговорили в 2023 году
Эксперты связывают возникновение риска ипотечного пузыря с продлением программы льготной ипотеки в стране и параллельным снижением стоимости недвижимости.
«Текущая ситуация не способствует реализации разного рода льготных программ и послаблений, потому что реальные располагаемые доходы населения не увеличиваются, инфляция находится на достаточно высоких значениях, что неминуемо сказывается на стоимости строительства и на цене квадратного метра», — рассказала в интервью «Известиям» глава Национального рейтингового агентства Алина Розенцвет.
По ее словам, в секторах, где цены падают, любые программы, стимулирующие покупку жилья, могут приводить к дальнейшему отказу заемщиков платить по кредитам. Особенно это касается программ с низким первоначальным взносом.
«При сохранении этого требования на достаточно высоком уровне — 20–30% — риски "пузыря" снижаются. Если используются более низкие пороги или применяются схемы по искусственному снижению этого размера, в том числе через потребительский кредит, это может вызвать дефолт, неплатежеспособность со стороны покупателей жилья», — предупредила Розенцвет.
Аналитик Банки.ру Вадим Тихонов считает, что пока признаков «ипотечного пузыря» в России немного. Необходимо, чтобы рынок еще достаточно длительное время существовал в состоянии ипотечного бума, а потом резко сменил вектор и снова долго существовал в условиях дисбаланса между стоимостью кредита, недвижимости и динамики доходов населения, говорит аналитик Банки.ру Вадим Тихонов:
«Для того чтобы этот пасьянс начал сходиться, нужно существенное снижение цен на жилье, чего в 2023 году все же не ожидается. Возможно, в отдельных регионах ситуация может оказаться чуть хуже, чем в других, но не настолько критично».
К каким последствиям приводит «ипотечный пузырь»
Пример «ипотечного пузыря» — ситуация на рынке ипотеки США в 2007 году. Банки долгое время держали ставки на низком уровне и смягчали требования к размеру первоначального взноса по ипотеке. В стране развивались программы с плавающими процентными ставками — и произошел обвал рынка недвижимости. Это спровоцировало масштабный экономический кризис в США и в мире.
«В ситуации США совпало несколько факторов: и низкие ставки, и бум ипотечного кредитования, включая значительную массу кредитов, выданных заемщикам с низким кредитным рейтингом, и рост строительства, и снижение цен на жилье, — говорит Вадим Тихонов. — Разумеется, это длилось не один и не два года. После чего ситуацию переломило довольно резкое для США повышение ставки ФРС (инструмент, аналогичный ключевой ставке ЦБ РФ) в течение нескольких лет, затем снижение спроса на жилье и, соответственно, его стоимости и, конечно же, снижение доходов и платежеспособности ипотечных заемщиков».
Заемщики не могли обслуживать кредиты, банки не могли реализовать залоговую недвижимость по цене, способной покрыть задолженность заемщиков, а другого обеспечения по кредитам зачастую не предусматривалось, объясняет аналитик.
«Пока такого сочетания факторов в России нет. Конечно, масштабное снижение цен на жилье может привести к схожей ситуации, но на 2023 год столь печальных прогнозов нет. Да и прошедший бум ипотечного кредитования был несколько меньшего масштаба, нежели в 2000-х в США, — говорит Вадим Тихонов. — Но стоит оговориться: любые прогнозы сейчас можно делать при условии того, что не будет мощных политических шоков, способных резко и радикально поменять ситуацию в экономике».
Рекламный блокКакие прогнозы и что предпринимает ЦБ
Льготные ипотечные программы действительно существенно подстегивают спрос на недвижимость. По ним выдается более половины всех жилищных кредитов. В 2021 году эта доля была еще выше, говорит Вадим Тихонов.
«При этом в России жестче, чем в США, зарегулирован банковский сектор. ЦБ держит руку на пульсе и сможет своевременно отреагировать на появляющиеся проблемы и управлять ситуацией достаточно плавно. Так что "взрыва" или даже "хлопка" на ипотечном рынке ожидать в 2023 году, пожалуй, не стоит, — говорит аналитик. — Также, как осенью заметила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, экономическая неопределенность снижает и потребительскую, и инвестиционную активность. И это понятное и логичное поведение, которое влияет на рынок недвижимости и уже уменьшило количество проводимых сделок в 2022 году относительно 2021 года. Да и банки в прошедшем году ужесточили условия для заемщиков».
По словам Вадима Тихонова, сейчас совокупный ипотечный портфель российских банков выглядит качественным, просроченная задолженность не превышает 0,5% от общего объема портфеля. Валютные жилищные кредиты давно выдаются в исключительных случаях. Банк России с 1 декабря установил надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 10%. При расчете первоначального взноса учитываются только собственные средства заемщика, исключая заемные средства и рассрочки от застройщика. Все эти меры помогают снизить риски возникновения «ипотечного пузыря».
«Сами граждане тоже могут влиять на ситуацию — например, здраво рассчитывать собственные возможности по обслуживанию кредита, чтобы не потерять недвижимость, — говорит аналитик. — Влезать в "длинную" ипотеку с низким первоначальным взносом я бы не советовал».
Как планировать ипотеку в 2023 году
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков (например, в каталоге Банки.ру) и стоимость приобретаемого жилья.
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — советует Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
