За период, пока заемщик выплачивает ипотеку, может многое измениться, в том числе уровень дохода. Если платежи стали неподъемными, ипотеку можно переоформить на другого человека. Рассказываем, как это сделать законно и кто может стать новым заемщиком.
Как работает переоформление ипотеки
Передача ипотеки другому лицу не запрещена законом. Но по большому счету ни один банк не заинтересован в том, чтобы вы передавали ипотеку кому-то другому. Даже родственнику.
«Никаких финансовых выгод банк в этом не видит — только риски, — говорит ипотечный брокер Леонид Григорьев. — Представьте себе, банк несколько лет работает с одним клиентом, он уже знает о его платежеспособности, этот человек — и заемщик, и собственник квартиры, которая в залоге, все просто и понятно. А о новом заемщике он не знает ничего. Для банка передача ипотеки — это новый кредит. Поэтому и риски здесь те же. В том числе риск невыплаты».
Так что если у вас возникнут финансовые трудности, банк скорее предложит рефинансирование под более низкий процент, ипотечные каникулы или реструктуризацию (увеличение срока кредитования и уменьшение размера платежей). Но не переоформление ипотеки на другого человека.
Если банк все же пошел на уступки и согласился переоформить ипотеку, он выдвинет новому заемщику несколько требований. У каждого кредитора свой список, но можно выделить основные:
- возраст — чаще всего не менее 21 года, но не более 65;
- гражданство — российское;
- трудоустройство — официальное;
- доход — стабильный, уровень зависит от суммы кредита;
- кредитная история — хорошая: у заемщика были раньше кредиты, которые он выплачивал в срок, у него нет кредитной карты, зато он может похвастаться высоким кредитным рейтингом.
Каждую ситуацию рассматривают индивидуально. Но если новый заемщик не будет соответствовать хотя бы одному из перечисленных банком требований, на передачу ипотеки можно не надеяться.
Вкратце переоформление ипотеки происходит так: вы находите человека, который соглашается взять на себя ипотечные обязательства, обращаетесь в банк с соответствующей просьбой, подготавливаете необходимые документы (банк скажет, какие именно). Новый заемщик подтверждает свою платежеспособность. В течение двух недель банк выносит решение, и если оно положительное, то с новым заемщиком заключают договор. А теперь расскажем обо всем подробнее.
Почему ипотеку переоформляют на другого заемщика
Основания, на которых вы может передать свою ипотеку другому человеку, в законе не прописаны. Поэтому и список причин у каждого банка свой.
«Такие сделки есть в ограниченном количестве банков, и рассматриваются подобные случаи индивидуально. Не все банки готовы на передачу ипотечного кредита, это исключения», — говорит Леонид Григорьев.
И все же эксперт перечислил несколько ситуаций, когда возможно передать ипотеку другому человеку.
Снижение уровня дохода
Допустим, вы взяли ипотеку на 15 лет. За это время у вас может измениться материальное положение, в том числе не в лучшую сторону. Если доход у вас упал настолько, что вы рискуете отдавать за ипотеку последние деньги, можете попросить банк о полной смене заемщика. Но здесь, как мы уже писали, банк скорее согласится на рефинансирование, ипотечные каникулы или реструктуризацию.
Расторжение брака
После развода тот, на кого оформлена ипотека, может оставить жилье второму супругу вместе с долгом. Если он, конечно, согласится. Второе важное условие — согласие банка: человек, которому передают ипотеку, должен подходить под требования кредитора и подтвердить финансовую состоятельность.
Помощь родителей
Родители покупают квартиру для ребенка, у которого еще нет постоянного дохода или он работает по договору ГПХ. Они оформляют ипотеку на себя, а когда ребенок обзаводится постоянной работой, ипотеку передают ему.
Ипотека в наследство
Если заемщик умер, а ипотека осталась, его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. Если наследник не достиг совершеннолетия, обязательства может взять на себя законный опекун.
Отъезд заемщика
Если вы решили сменить место жительства и ипотечная квартира на прежнем месте ни к чему, можно переоформить ее на другого человека. Но в этом случае, говорит юрист Андрей Конышев, проще оформить договор купли-продажи.
«Самый простой вариант — сделка купли-продажи между новым собственником и человеком, на которого в данный момент оформлена ипотека, — говорит Андрей Конышев. — Просто оформляется договор купли-продажи, новый собственник берет новую ипотеку (либо у него свои накопления были), предыдущий получает свою долю в денежном эквиваленте, и его ипотека погашена».
Итак, передавать обязанности по ипотечному кредиту можно родственникам и даже совершенно постороннему человеку. Правда, на такой вариант банки идут с неохотой, и здесь нужны исключительные случаи — например, если вы как основной заемщик потеряли доход или собрались навсегда уезжать из города, в котором у вас ипотечное жилье.
Что будет с квартирой после переоформления ипотеки
Квартира остается в залоге у банка до полной выплаты долга. Но кто будет собственником, зависит от ситуации. Здесь есть несколько вариантов.
Вариант первый. Вы передаете ипотеку другому человеку вместе с квартирой. То есть продаете квартиру с ипотекой. Соответственно, собственником становится новый заемщик.
Вариант второй. Вы переоформили ипотеку на родственника, например, но при этом хотите остаться собственником. И родственник не против. В этом случае решение за банком.
«Шансы получить согласие от банка на такую сделку минимальны, — говорит Андрей Конышев. — Банки просто не любят, когда собственником является один человеком, а заемщиком — другой. Потому что в случае просрочки платежей им сложнее обращать взыскание на квартиру. Да и просто рычагов воздействия на вас как на заемщика становится меньше».
Вариант третий. Муж и жена были созаемщиками. Они развелись и договорились, что квартира переходит мужу вместе с долгом. Но денег для оплаты кредита у него недостаточно. Тогда можно заменить созаемщика. Вместо бывшей супруги им может стать, например, отец разведенного мужчины. В этом случае родственники могут между собой договориться о долях, если это необходимо.
Какие ограничения существуют при переоформлении ипотеки
Есть ограничения на сделку по переоформлению ипотеки:
- льготный кредит — ипотеку, оформленную по госпрограмме, нельзя переоформить;
- коммунальные задолженности — в этом случае вам придется полностью закрыть долги по ЖКУ в залоговой квартире, а уже потом передавать ипотечные обязательства;
- во время переоформления вы перестали вносить платежи по графику — при таком положении дел банк может отказать.
Каждый банк может выдвинуть и собственные условия для переоформления ипотеки на другого человека. Вот список из наиболее часто встречающихся:
- новому заемщику нужно доказать свою состоятельность и отсутствие других обязательств;
- у нового заемщика хорошая кредитная история;
- у первого заемщика нет просрочек по текущему займу и есть уважительная причина для переоформления.
Также банки часто обращают внимание на возраст нового заемщика — ему должно быть не меньше 21 года и не больше 65 лет, у него должно быть российское гражданство и прописка в регионе, где оформляют кредит.
Как правильно переоформить ипотеку на другого человека
Чтобы переоформить ипотеку на другого клиента, нужно пройти несколько этапов. Первым делом обратиться в банк и объяснить свое желание изменить договор, приведя веские доводы. После этого взять у сотрудника список документов, которые нужно предоставить. Обычно для переоформления ипотеки тому, кто берет кредит на себя, нужен вот такой пакет документов:
- паспорт гражданина РФ;
- трудовая книжка или контракт;
- справка о доходах;
- анкета-заявление.
Кроме того, могут потребоваться документы о семейном статусе, СНИЛС, ИНН нового заемщика, заграничный паспорт, сведения о наличии имущества, военный билет. Передающему кредитные обязательства заемщику нужно предоставить паспорт и заявление о переоформлении.
Как только вы подадите все необходимые документы, останется дождаться решения банка. После положительного решения вы должны написать заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента и получить выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. А новому заемщику предстоит подписать ипотечный договор с банком, в котором будут прописаны все условия, включая график внесения платежей. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Росреестре или МФЦ.
«Вся процедура может затянуться на две недели, а то и больше, — говорит Леонид Григорьев. — Если на этот срок приходится очередной платеж по кредиту, деньги должен перевести тот человек, на котором сейчас висит долг. В противном случае просрочка помешает переделать договор под нового заемщика».
Можно сделать все самостоятельно, а можно обратиться к специалисту, чтобы он учел подводные камни, помог собрать полный пакет документов и предостерег от возможных рисков.
А риски могут быть такие:
- из-за комиссий за оформление может увеличиться стоимость кредита;
- если новый заемщик перестанет оплачивать ипотеку, сделку могут признать недействительной, недвижимость придется продать, а деньги вернуть;
- одна из сторон нарушит договоренности.
«Бывает, что стороны нарушают условия договора. У кого-то проблемы с финансами, кто-то просто из-за конфликта перестал платить — всякое бывает в жизни, — говорит Андрей Конышев. — Но банк все равно все видит. Его невозможно перехитрить, обдурить, обмануть. В плане ипотеки, во всяком случае. Потому что банк получает либо деньги, либо квартиру».
Чтобы не рисковать, можно вообще отказаться от переоформления и попробовать справиться своими силами. Попросите в банке ипотечные каникулы. Еще один вариант — реструктуризация, когда кредитор пересматривает условия (увеличивает срок и снижает ставку или пересматривает график платежей). Если нашли программу со ставкой ниже, чем у вас сейчас, можете оформить рефинансирование — сравните предложения банков в нашем каталоге.
Почему могут отказать в переоформлении ипотеки
Отказать в переоформлении ипотеки могут из-за того, что новый заемщик не соответствует требованиям банка. Например, у него плохая или нулевая кредитная история, есть другие непогашенные кредиты, у него недостаточно высокий доход (у каждого банка есть собственная формула расчета платежеспособности).
Причин отказа в переоформлении ипотеки может быть масса. И все они зависят исключительно от банков. Так что хотя передача ипотечного займа и не запрещена законом, она возможна при согласии всех сторон процесса. А банк — одна из сторон, и финальное решение остается за ним.
