Как провести межевание земельного участка: стоимость, льготы, сроки и документы

Рассказываем, зачем нужно межевание участка, куда обращаться, сколько это стоит, как получить услугу бесплатно и что делать при конфликте с соседями.

Что такое межевание земельного участка

Межевание — это уточнение границ земельного участка. Кадастровые инженеры определяют площадь участка и вносят его данные в Росреестр.

Для этого специалисты проводят геодезические и кадастровые работы, анализируют и проверяют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, а также согласовывают границы с собственниками смежных участков. После всех этапов кадастровые инженеры составляют межевой план. Затем ставят участок на кадастровый учет, после чего собственники могут получить документы с закрепленными границами и правом собственности на землю.

Иногда межевание нужно, чтобы внести изменения в данные об уже зарегистрированном участке в Росреестре.

Так выглядит схема расположения земельных участков после геодезической съемки в межевом плане

Какие законы регулируют процедуру межевания

Вопросы межевания земли регулирует закон №218-ФЗ. Межевание земли является необязательной процедурой, поэтому регистратор не может заморозить сделку с участком, если у него не уточнены границы.

Однако участок без уточненных границ в ЕГРН может стать причиной спора с соседями или государством.

Для чего нужно межевание

Межевание проводят, чтобы:

1. Поставить участок на кадастровый учет.
2. Разделить участок на несколько или, наоборот, объединить несколько в один.
3. Перераспределить границы участка.
4. Выделить участок из общей долевой собственности.
5. Уточнить площадь участка.
6. Установить границы участка из-за разногласий между соседями.
7. Восстановить границы участка, не указанные в генплане садового товарищества.
8. Определить место для нового строительства или установить ограждения.

Плюсы и минусы межевания

Процедура межевания имеет как свои преимущества, так и недостатки.

Среди плюсов:

• Однозначно установленные границы участка, закрепленные документально. Межевой план может помочь при спорах с соседями.
• При межевании границы можно расширить на минимальный предельный размер участка определенного вида разрешенного использования. Если предельный размер не установлен, то участок можно увеличить на 10% от его площади по документу на право собственности, сказано в п. 32 ст. 26 закона №218-ФЗ. Узнать нормы в вашем муниципальном образовании можно в местной администрации.

К минусам можно отнести:

• Расходы на кадастровые работы.
• Время на согласование границ с соседями.

Отличия межевания от других процедур

Иногда межевание путают с другими процедурами. Объясним основные отличия.

Кадастровые работы. Включают в себя межевание. Обычно под кадастровыми работами понимают подготовку документов об объектах недвижимости, например, межевой или технический план.

Геодезия территории. Предполагает измерение, проект и чертежи для планирования объектов на участке. Геодезист, в отличие от кадастрового инженера, вместе с определением границ участка проводит инженерные изыскания. Поэтому геодезист может просчитать объем земляных работ для прокладки коммуникаций, предложить места для будущих построек и подъезда к участку.

Приватизация земельного участка. Предполагает оформление госимущества в собственность. В этом случае у жильца появляется право собственности на участок, с которым он может проводить различные сделки и передавать по наследству.

Землеустройство. Государственные мероприятия по использованию земель. Так, власти могут распределить земли под различные цели в новом районе и поставить их на кадастровый учет.

Дачная амнистия. Упрощает оформление бумаг, в т. ч. по оформлению строений и земли в собственность. Дачная амнистия не дает права гражданам на бесплатное межевание земель.

Почему на участке могут быть не определены границы

Закон №93-ФЗ, или закон «о дачной амнистии», позволяет зарегистрировать участок в упрощенном порядке без межевания. Из-за этого встречаются участки земли с кадастровым номером, но без установленных границ.

Когда межевание земли делать обязательно, а когда нет

Межевание — дело добровольное. Каждый землевладелец сам решает, уточнить ему границы своего участка или нет.

Однако межевание снимает все вопросы по площади и границам участка и помогает избежать споров с соседями. Кроме того, после межевания владельцам участков проще проводить сделки с землей.

Когда межевание точно нужно

Межевание необходимо в нескольких ситуациях:

• владелец планирует разделить участок для продажи или передачи по наследству;
• владелец планирует объединить два и более участка в один;
• соседи не приходят к единому мнению по поводу границ своих участков.

Когда межевание не нужно

Не проводить межевание можно, если участок подпадает под дачную амнистию. В этом случае право собственности на него можно оформить в упрощенном порядке. В рамках программы земельный участок можно поставить на кадастровый учет без межевания, если между соседями нет разногласий.

Без межевания также можно оформить дом на участке, который попадает под дачную амнистию.

Кто проводит межевание и как выбрать исполнителя

Межевание выполняет кадастровый инженер. Именно с ним заключают договор. Специалист может работать как ИП или как сотрудник юридического лица.

От работы кадастрового инженера зависит, насколько правильно будут установлены границы вашего участка. Сведения о кадастровом инженере и его профессиональном опыте можно найти на сайте саморегулируемой организации (СРО), членом которой является инженер.

С июля 2016 года членство в СРО обязательно для всех кадастровых инженеров. Саморегулируемые организации обязывают инженеров соблюдать требования законодательства и следовать профессиональной этике. Поэтому в первую очередь важно узнать, есть ли у кадастрового инженера членство в СРО. Если специалист не имеет членства в такой организации, возможно, вы имеете дело с мошенником.

Так выглядит перечень кадастровых инженеров в одном из СРО

Прежде чем подписать договор с исполнителем, проверьте, состоит ли он в реестре кадастровых инженеров. Система содержит сведения:

• обо всех кадастровых инженерах;
• данные по отказам в кадастровом учете по документам, которые подготовили инженеры;
• о допущенных ими ошибках.

Чтобы узнать информацию о кадастровом инженере, выберите на сайте Росреестра раздел «Реестр кадастровых инженеров». С помощью фильтра найдите сведения об инженере, например, его фамилию.

Вы также можете вбить в строке поиска «Номер аттестата», ввести номер региона и выбрать фамилию вашего инженера в списке. О профессиональной деятельности кадастрового инженера можно узнать в таблице «Результаты профессиональной деятельности». Они могут оценить качество кадастровых работ.

Обратите внимание на количество решений по документам, подготовленным вашим кадастровым инженером:

• по кадастровому учету на основе документов;
• об отказе в кадастровом учете;
• о необходимости устранить реестровые ошибки.

Эта информация поможет понять компетенции кадастрового инженера.

Изучите опыт работы кадастрового инженера или организации, а также отзывы о них. Уточните, как давно создана организация, с которой вы будете заключать договор на оказание услуг. Это можно сделать на сайте ФНС.

Проверьте договор на межевание. В нем обязательно должны быть прописаны следующие обязательства кадастрового инженера:

• геодезическая съемка участка;
• подготовка межевых планов;
• определение площади участка;
• уведомление соседей, интересы которых затрагиваются уточнением границ. Инженер должен проинформировать их до начала работ.

Также в договоре должны быть прописаны стоимость и сроки работ, местонахождение участка и ответственность кадастрового инженера за допущенные им ошибки — он должен устранить их за свой счет.

Какие документы нужны для межевания участка

Чтобы провести межевание земли, потребуются следующие документы:

• заявление на межевание в свободной форме. Скачать образец можно здесь;
• паспорт собственника недвижимости;
• нотариальная доверенность, если межевание проводит другой человек;
• правоустанавливающие документы на участок, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения. Какой документ нужен в вашем случае, можно уточнить у кадастрового инженера;
• правоудостоверяющие документы — свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН;
• справка из БТИ об отсутствии строений на участке.

Сколько стоит межевание участка

Государство не регулирует тарифы на выполнение кадастровых работ. Кадастровый инженер проводит межевание на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость услуг стороны определяют на основании сметы.

Сумма может варьироваться от тарифов организации-подрядчика, а также зависеть от особенностей самого участка: формы, расположения, конфигурации, вида работ — объединение нескольких участков, разделение одного, перераспределение земель. В некоторых муниципальных образованиях собственник может получить скидку на межевание, просто если его и геодезиста привезут на участок.

В некоторых ситуациях провести межевание могут бесплатно:

1. Если муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы в определенном районе или поселении в целом. Узнать о такой возможности можно в вашей администрации.
2. Если в регионе есть льготы для некоторых категорий граждан. Например, власти могут выделить бесплатные земли многодетным семьям, жителям с инвалидностью или сиротам. И помочь в оформлении бумаг на такой участок — провести бесплатное межевание. О наличии таких льгот можно узнать в местной соцзащите.

В регионах также действует программа субсидирования на межевание и проведение кадастровых работ. Государство возмещает часть затрат на процедуру межевания, поэтому заказчик может оплатить меньшую сумму. Например, в Республике Алтай жители могут поставить недвижимость на кадастровый учет со скидкой в 60%.

Узнать, участвует ли кадастровый инженер в программе субсидирования, можно лично или на сайте министерства развития вашего региона.

Этапы проведения межевания

Заключение договора. Когда вы выбрали исполнителя, необходимо заключить договор. Некоторые исполнители берут предоплату или просят оплатить услуги полностью еще до начала работ.

Межевание участка. После заключения договора начинается этап межевания земли. Инженер выезжает на участок и проводит кадастровую съемку с помощью геодезической аппаратуры. Современные устройства помогают определить геодезические координаты с точностью до сантиметров.

Такая процедура занимает до одного дня.

Обратите внимание, что замеры проводятся по ограждению участка. Если ограждений нет, нужно заранее обозначить углы, например, колышками или большими камнями.

Собственнику участка лучше присутствовать во время кадастровой съемки, чтобы при необходимости давать пояснения инженеру.

Ознакомление с проектом межевого плана. Сначала вы получите проект уточнения границ. При необходимости вы можете внести замечания. Условия ознакомления с таким документом прописаны в договоре подряда.

Так выглядит акт приема-передачи на выполнение кадастровых работ

Получение межевого плана. После кадастровой съемки инженер составляет межевой план. Подготовка документа занимает в среднем две-три недели. Однако многое зависит от загруженности подрядчика.

Так выглядят первая и вторая страницы межевого плана

В межевой план входит акт согласования границ с соседями. В договоре на межевание может быть прописано, что инженер сам подписывает акт с соседями заказчика. Иногда этой работой может заниматься сам собственник участка.

Внесение данных в реестр недвижимости. Когда план окажется у вас на руках, нужно подать его и заявление о постановке на кадастровый учет в МФЦ или в личном кабинете на сайте Росреестра. Рекомендуем заранее записаться на прием в отделение МФЦ. Найти ближайшее к вам можно здесь.

С собой нужно принести документы на землю и паспорт собственника.

При необходимости подать документы в МФЦ может сам кадастровый инженер. В этом случае в договоре нужно сделать отметку об этом.

Если участок новый, например, его разделили на несколько или, наоборот, объединили в один, сначала его ставят на кадастровый учет, а затем регистрируют право собственности на него.

Регистрация права собственности на участок. Если участок еще не оформлен в собственность и нет нарушений при проведении межевания, заявитель получает кадастровую выписку из ЕГРН. Такой документ подтверждает границы участка и право собственности на него. Процедура оформления права собственности занимает в МФЦ до семи рабочих дней.

После этого участок с уточненными границами отобразится на публичной кадастровой карте.

Сколько времени нужно на межевание

Законодательство не устанавливает четкие сроки для межевания. Период работ обычно прописывают в договоре с кадастровым инженером. Процедура от заключения договора до получения кадастровой выписки может занимать два и более месяца. В этот период также включен срок на уведомление соседей о межевании — их должны предупредить минимум за месяц.

Сроки выполнения работ зависят от удаленности земельного участка, количества смежных участков, соседей, загрузки кадастрового инженера и его опыта работы. Если специалист допустит ошибку, Росреестр приостановит регистрацию до момента устранения неточностей. После этого документы придется подавать заново.

Как проводится согласование границ участка с соседями

Если у вас есть общие границы участка с соседями, придется согласовать координаты с ними. Если участки соседей уже отмежеваны и границы вашего не изменяются, согласовывать ваш план не нужно.

Как уведомить соседей о межевании

Часта такая обязанность закреплена за кадастровым инженером, если почтовые адреса соседей указаны в сведениях ЕГРН. Если этой информации нет, кадастровый инженер составит типовой документ, а уведомлять соседей вам придется самому под их личную подпись или через местную газету.

Без документа об уведомлении соседей смежных участков в 30-дневный срок получить кадастровый план не получится.

Если собственник не знает соседей или у него нет их контактов, кадастровый инженер должен узнать контакты сам и уведомить соседей по телефону или заказным письмом.

Если разыскать соседей не удалось, то уведомление публикуют в местной газете, которая имеет право публиковать нормативно-правовые акты. В таком случае к межевому плану прикладывают документы, подтверждающие извещение соседей в печатном издании.

Границы с муниципальной землей согласовывать не нужно.

Как согласовать границы участка с соседями

Согласование границ участка с соседями обычно проводит кадастровый инженер. Он может сделать это тремя способами:

1. Согласовать в индивидуальном порядке. Такой вариант подходит для соседей, у которых нет разногласий о границах участков. В этом случае можно сразу при личном согласовании поставить подписи в соответствующем акте.
2. Известить о собрании. Такой вариант подойдет, если соседей несколько и единого мнения о границах участков у них нет. В этом случае собственники извещают их о собрании, на котором согласуют границы. Для этого вы можете заполнить форму извещения о собрании и передать ее соседям под расписку. Вы также можете направить извещение по электронной почте или заказным письмом, если адреса указаны в выписке ЕГРН.
3. Опубликовать информацию о собрании в местной газете по специальной форме. Важно, чтобы местное издание могло публиковать муниципальные правовые акты и официальную информацию муниципалитета.

Опубликовать информацию о собрании для согласования границ в газете можно в нескольких случаях:

• В выписке ЕГРН нет почтового или электронного адреса соседа.
• Извещение о собрании направили соседу почтой, но оно вернулось с отметкой о невручении.
• Смежный участок находится в границах ведения садоводства или огородничества и является общим имуществом.
• Участок входит в состав земель сельхозназначения, а его собственниками являются пять и более граждан.
• Участок входит в состав общего имущества жильцов многоквартирного дома.
• Земельный участок является одновременно лесным участком.

Что делать, если соседи не согласны с межевым планом

Акт согласия является неотъемлемой частью межевого плана. Все аргументированные возражения соседей фиксируют в этом документе.

Так выглядит акт согласования местоположения границ

Если сосед не согласен с границами и не подписывает акт, придется обращаться в суд об установлении границ. К исковому заявлению нужно приложить межевой и генеральный планы участка, а также архивные документы. Если суд установит смежную границу, сведения об этом внесут в ЕГРН без согласия соседа на это.

Для споров по согласованию границ участков действует срок исковой давности в три года. Отсчет начинается с того момента, когда истец узнал, что его права нарушили. Например, срок исковой давности могут отсчитывать с момента, когда соседи отказались подписывать акт согласования границ.

Как сделать межевание земли самостоятельно

Самостоятельно провести межевание могут только действующие кадастровые инженеры. Все остальное законом запрещено.

Однако вы можете самостоятельно:

• Подписать акт согласования границ с соседями — собственниками смежных участков.
• Зарегистрировать право собственности на участок в Росреестре, если оно не было зарегистрировано.

Нужно ли делать межевание, если есть свидетельство о собственности на землю?

До июля 2016 года правоустанавливающим документом на участок считалось свидетельство о праве собственности. Затем вместо свидетельства о праве собственности владельцам недвижимости стали выдавать выписку из ЕГРН. Этот документ обладает такой же юридической силой, как и свидетельство.

Когда в выписке ЕГРН есть план участка, его границы уточнены. Если данных нет, стоит задуматься о межевании участка.

Когда нужно повторное межевание участка?

Повторно межевать участок нужно, если:

• участок разделяют на несколько или, наоборот, объединяют в один;
• участок выделяют из общей долевой собственности;
• есть судебные споры с соседями о границах участка;
• нужно уточнить границы и устранить ошибку в реестре.

Нужно ли межевание, если участок уже стоит на кадастровом учете

Межевание делают добровольно. Участок можно продать без межевания, если у него есть кадастровый номер и он состоит на учете в реестре прав на недвижимость.

Однако собственнику придется межевать участок при манипуляциях с ним. Например, владелец увеличивает площадь надела или делит его на несколько участков.

Участок без установленных границ сложнее продать покупателю, который планирует приобрести с использованием ипотеки. Банк не одобрит кредит на землю без уточненных границ: такой объект нельзя рассматривать в качестве залога.

Как оспорить межевание участка

Оспорить межевание можно в суде по месту нахождения участка. Для этого нужно подать иск об установлении границ участка.

К иску придется приложить доказательства того, что результаты межевания нарушают ваши права на участок, а границы соседа не соответствуют фактическим границам.

В качестве доказательств можно приложить:

• межевой план и заключение кадастрового инженера;
• свидетельство о регистрации на земельный участок, кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН;
• заключение землеустроительный экспертизы. Последнюю также может назначить суд.

Как провести межевание участка: коротко

• Найдите организацию или кадастрового инженера, которые проведут межевание участка.
• Перед заключением договора проверьте опыт кадастрового инженера.
• Подготовьте документы: паспорт, правоустанавливающие документы на участок, свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
• Если у вашего участка есть смежные границы с соседними, у которых не было межевания или меняются границы, то во время подготовки межевого плана необходимо подписать с ними акт согласования границ.
• Если соседи отказываются подписывать акт, придется обращаться в суд.
• Подать через МФЦ или Росреестр заявление о постановке на кадастровый учет.
• При необходимости зарегистрировать право собственности.
• Иногда межевание можно сделать бесплатно или со скидкой, узнать о такой возможности можно у кадастрового инженера, в соцзащите, администрации или в министерстве развития вашего региона.