C начала 2024 года получить «классический» необеспеченный кредит наличными заемщикам стало сложнее — из-за ужесточения регулирования их маржинальность для банков значительно снизилась и ряд игроков переориентировались на работу с залоговыми кредитами. Поскольку в этом случае у банка есть гарантия возврата средств в виде имеющегося у заемщика имущества (недвижимости или автотранспорта), он может предложить ему более привлекательную процентную ставку.
В частности, если средняя ставка по необеспеченным кредитам в базе нашего финансового маркетплейса к концу января в среднем приблизилась к 23% годовых, то по продуктам, обеспеченным залогом, достигала 21% годовых. Важно понимать, что эти показатели учитывают как минимальные, действующие со страхованием и иными дополнительными услугами ставки, так и максимальные — без них. Если же сравнивать только средние максимальные ставки, то разница в них составляет более 6 процентных пунктов в пользу залоговых кредитов.
Помимо ставки кредиты под залог могут быть интересны потенциальным заемщикам и из-за возможности получить более крупную сумму на больший срок. Кроме того, вероятность одобрения по ним традиционно выше, в текущих реалиях рынка этот аспект усилился.
В 2023 году многие банки увеличили предложение потребительских кредитов, выдаваемых под залог имущества. В частности, в нашем маркетплейсе, как и в целом по рынку, отмечался рост числа кредитов, выдаваемых под залог автотранспорта. При этом преобладающую часть среди оформляемых нашими пользователями залоговых кредитов занимали продукты под залог недвижимости. Мы оценили актуальные условия по ним в линейках банков и отобрали наиболее выгодные с точки зрения итоговой переплаты предложения среди всех доступных в базе нашего финансового маркетплейса.
Методология
Для составления рейтинга мы выбрали следующие параметры:
- цель кредита — любая;
- обеспечение — залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости;
- сумма кредита — 3,3 млн рублей рублей (средний размер запрошенного ипотечного кредита в сервисе подбора кредитов Банки.ру в 2023 году);
- срок кредитования — 10 лет (средний срок по залоговым потребительским кредитам в базе нашего маркетплейса);
- прозрачность условий кредитования;
- подача заявки онлайн (если банк предоставляет такую возможность);
- подтверждение дохода выпиской из СФР или справкой 2-НДФЛ;
- оформление имущественного страхования.
Такие условия потребуют от заемщика внесения примерного ежемесячного аннуитетного платежа в размере от 60 тыс. до 62 тыс. рублей в зависимости от выбранной программы. Чтобы обслуживать такой кредит, клиент должен иметь доход в размере от 120 тыс. до 124 тыс. рублей в месяц в зависимости от требований конкретного банка.
Мы рассматривали условия, действующие для клиентов с «открытого рынка», и не брали в расчет льготные условия для определенных групп заемщиков. В рейтинге учитывались продукты банков, предоставляющих возможность получить кредит в Москве или МО. Предложения ранжированы по размеру процентной ставки, действующей при заданных условиях рейтинга (при совпадении ставки — в алфавитном порядке по названию кредитной организации). Программы, условиями которых предусмотрены любые платы/комиссии (например, за снижение ставки), а также продукты, в которых диапазон ПСК и факторы, оказывающие влияние на ставку, не раскрываются, в отборе не участвовали.
Результаты
Первое место в нашем рейтинге занял Тимер Банк с программой «Кредит под залог недвижимости», ставка по которой при заданных нами условиях составила 17,2% годовых (диапазон ПСК по продукту: 16,055–18,011% годовых). При оформлении заемщиком полиса страхования жизни и здоровья ставка может быть снижена на 1 процентный пункт. Кредит предоставляется на сумму до 60% от рыночной стоимости залога, но не более 7 млн рублей сроком до 15 лет. В залог может быть принято имущество заемщика/созаемщика либо третьего лица.
Вторую позицию занял банк Уралсиб с предложением «Кредит под залог недвижимости», ставка по которому составила 18,19% годовых (диапазон ПСК по продукту: 16,979–26,083% годовых). Такой процент будет актуален при подтверждении заемщиком своего дохода выпиской из СФР, в противном случае ставка вырастет на 1 процентный пункт. Кредит предоставляется на сумму до 60% от рыночной стоимости залога, но не более 20 млн рублей сроком до 15 лет. Наличие личного страхования на ставку не влияет.
Замыкает тройку лидеров РНКБ с продуктом «Под залог недвижимости», ставка по которому составила 18,4% годовых (диапазон ПСК по продукту: 17,901–20,762% годовых). Кредит предоставляется на сумму до 60% от рыночной стоимости залога, но не более 12 млн рублей сроком до 25 лет. Наличие личного страхования на ставку не влияет.
Топ-5 нецелевых кредитов под залог недвижимости [1]
| Место | Банк/Кредит | Ставка, % годовых | Диапазон ПСК по продукту, % годовых | Ежемесячный платеж, тыс. руб. [2] | Ориентир. размер переплаты2 по кредиту за весь срок, млн руб. | Примечания |
| 1 | «Кредит под залог недвижимости» | 17,2 | 16,055–18,011 | 57,8 | 3,6 | Сумма кредита – не более 60% от рыночной стоимости недвижимости; -1 п. п. при наличии личного страхования |
| 2 | «Под залог недвижимости» | 18,19 | 16,979–26,083 | 59,9 | 3,9 | Сумма кредита – не более 60% от рыночной стоимости недвижимости при подтверждении дохода выпиской из СФР, до 50% - в иных случаях; +1 п. п. при отказе от подтверждения дохода выпиской из СФР |
| 3 | «Под залог недвижимости» | 18,4 | 17,901–20,762 | 60,3 | 3,9 | Сумма кредита – не более 60% от рыночной стоимости недвижимости |
| 4 | Банк «Кубань Кредит» «Под залог недвижимости» | 18,5 | 18,482–26,292 | 60,5 | 4,0 | Сумма кредита – не более 70% от оценочной стоимости квартиры, до 50% — прочей недвижимости; - 1 п. п. при наличии личного страхования |
| 4 | «Нецелевой под залог квартиры»
| 18,5 | 18,034–19,06 | 60,5 | 4,0 | Сумма кредита – не более 75% от стоимости объекта залога; - 1 п. п. при наличии личного страхования |
| 5 | ВТБ «Под залог недвижимости» | 19,1 | 18,634–26,956
| 61,8 | 4,1 | Сумма кредита – не более 70% от рыночной стоимости недвижимости; -1 п. п. при наличии личного страхования; +0,3 п. п. при отказе от подачи заявки онлайн |
Размер ориентировочной итоговой переплаты заемщика при условии возврата кредита в обозначенный параметрами рейтинга срок (10 лет) варьируется от 3,6 млн до 4,1 млн рублей. Снизить эту сумму в дальнейшем можно за счет частичного досрочного погашения (ЧДП). При аннуитетной схеме целесообразно делать его в течение первой половины срока кредита — чем чаще, тем лучше. В идеале каждый месяц в дату ежемесячного платежа. С точки зрения итоговой экономии на процентах наиболее выгодным вариантом является ЧДП с сокращением срока кредита.
В то же время ЧДП с сокращением размера ежемесячного платежа позволяет получить более комфортный уровень ежемесячной долговой нагрузки. В случае оформления кредита вместе с личным страхованием после его полного досрочного погашения заемщик имеет право на возврат части страховой премии пропорционально прошедшему сроку. Для этого необходимо обратиться с заявлением в страховую компанию. Иногда это можно сделать в личном кабинете банка, в котором был оформлен кредит.
Что важно знать про кредитование под залог недвижимости
- В силу закона «Об ипотеке» вам потребуется оформить страхование залога и оплатить эту услугу необходимо будет за свой счет. Напоминаем, что приобрести полис можно в любой страховой компании, если ее кредитный рейтинг не ниже уровня «А-», а договор страхования соответствует условиям банка.
- Перед оформлением кредита банк попросит вас провести оценку недвижимости — от полученного значения будет зависеть максимальная сумма, которую вам смогут выдать. Как и страховка, оценка — это дополнительная платная услуга, и, если объект не примут в залог, ее стоимость вам не вернут.
- После получения кредита необходимо будет зарегистрировать залог имущества в пользу банка и, если не сделать это в оговоренный условиями договора срок, ставка увеличится. Ряд банков предлагают провести эту процедуру дистанционно, но, как правило, такая услуга оплачивается дополнительно. Имущество, передаваемое в залог, нельзя продать, обменять, подарить, изменить в нем существенные характеристики до окончания действия кредитного договора и полной выплаты задолженности. В договоре будет указан порядок пользования залогом и ограничения, а также то, на какие действия требуется согласие банка. При этом не всегда собственник имущества и основной заемщик должны совпадать. Есть банки, которые рассматривают в качестве залога имущество третьих лиц, но обычно владельцы — это ближайшие родственники.
