Банки.ру собирает истории людей о победах и потерях, связанных с финансами, имуществом и соблюдением законов.
26-летний Юра из Иркутска, не владеющий финансовой и юридической грамотностью, в период пандемии — начала СВО впервые в жизни столкнулся с получением наследства и продажей квартиры.
Молодой человек рассказал нам, как распорядился деньгами, что из этого вышло и о чем он жалеет. Мы записали историю Юры и обсудили ее с юристами:
- Ольгой Бодровой, генеральным директором юридической компании «За и Против», арбитражным управляющим, медиатором.
- Ильей Тарасенко, юристом Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры».
«Как я получил наследство»
«В 2020 году, в разгар пандемии, умерла моя бабушка по линии мамы. Она жила в 700 км от меня, в Братске, маленьком промышленном сибирском городке. Бабушка завещала мне однокомнатную квартиру. В нашей семье только у меня не было собственного жилья, и бабушка очень хотела это изменить. Я из небогатой семьи, рос без отца, а в моем подростковом возрасте у мамы появился сожитель.
После похорон, помогая подготовить квартиру, я нашел нотариально заверенное свидетельство о праве на наследство по завещанию. Через полтора месяца после смерти обратился к нотариусу, чтобы заявить свое право на наследство.
Чтобы вступить в наследство, нужно было подготовить бумаги: полностью оплаченные ЖКУ, подтверждение отсутствия долгов за квартиру, само свидетельство о праве на наследство, договор на квартиру и нотариально заверенная справка об отказе от наследства родственников первой линии. А таковые были — моя мама и ее сестра.
Это стало возможным после поправок, согласно которым предпенсионеры получают обязательную долю в наследстве, независимо от завещания. Таким образом отказ должен был помочь избежать судебного иска со стороны родственников первой линии за право получения доли в дальнейшем. Но мама и тетя были не против того, что наследство получу я. В случае же их возражений после обращения в суд я мог претендовать только на треть от имущества.
На то время я проживал на съемной квартире, и при моем заработке в районе 30 000 рублей я решил оплатить наперед 3 месяца ЖКУ наследуемой квартиры.
Ближе к дате наследования я вновь приехал в Братск и подготовил все необходимые справки. Закрыл счета по квартире и заплатил нотариусу за оформление права собственности вместе с госпошлиной. Это обошлось мне примерно в 12 000 рублей.
Как я понял, сумма уплаты нотариусу рассчитывалась от кадастровой стоимости квартиры, которая составляла 650 000 рублей. Сама квартира была довольно старая, общий метраж — 28,5 кв. м.
Оказалось, мало получить наследство на бумаге — еще необходимо иметь ресурсы, чтобы его оформить и получить фактически».
Как работают обязательные доли в наследстве: объясняют юристы
Мать и тетя действительно могли претендовать на доли в наследстве, говорит генеральный директор юридической компании «За и Против», арбитражный управляющий и медиатор Ольга Бодрова. Согласно ст. 1149 ГК РФ, право на обязательную долю, даже если завещание составлено в пользу другого лица, имеют:
- несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, включая усыновленных;
- нетрудоспособные супруг и родители, иждивенцы (могут не быть родственниками, но должны проживать совместно с наследодателем), которые находились на его содержании не менее 1 года до его смерти и являются нетрудоспособными».
В 2018 году предпенсионеров (женщины от 55 лет, мужчины от 60 лет) включили в категорию лиц, имеющих право на обязательную долю, подтверждает Бодрова.
С ней согласен юрист Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Илья Тарасенко: «Вне зависимости от содержания завещания нетрудоспособные дети наследодателя (в данном случае предпенсионеры) наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы им по закону, — так называемая обязательная доля (п. 1 ст. 1149 ГК РФ). Эту особенность важно учитывать при составлении завещания».
Тарасенко также отмечает, что не допускается отказ от обязательной доли в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 1158 ГК РФ). Таким образом, за матерью и теткой сохранилось право на обязательную долю в наследстве, отказ в данном случае будет недействительным.
Не допускается отказ в пользу какого-либо лица от обязательной доли в наследстве (статья 1149 ГК РФ), отмечает Бодрова: «Право на обязательную долю является исключительным правом необходимого наследника и неразрывно связано с его личностью. Если наследник не желает принимать обязательную долю по наследству, он может отказаться от нее только абсолютно, не уступая ее конкретному лицу. В таком случае доля отказавшегося наследника переходит к наследникам по завещанию. Отказ от наследства со стороны матери и тети был необходим для исключения судебных споров».
«В случае Юры мать и тетя могли оспорить завещание и получить по 1/4 доли каждая, так как обязательная доля составляет не менее половины доли, которая причиталась бы наследнику по закону, если бы завещания не было», — говорит Бодрова.
Илья Тарасенко подробнее объясняет логику распределения долей в таких ситуациях: «Если дети наследодателя как единственные наследники первой очереди при наследовании по закону имели право на все имущество наследодателя, каждой из дочерей полагалась ½ от наследственной массы. Обязательная доля при этом составляет половину от причитающегося имущества, то есть ½ от ½ – ¼ от наследственной массы. Получается, что и мать, и тетка имеют право на ¼, следовательно, Юрию полагается половина от имущества. Если бы завещания не было, то Юрий не наследовал бы вовсе».
Какую госпошлину и налоги нужно заплатить при оформлении свидетельства о праве на наследственную квартиру: объясняют юристы
Согласно п. 22 ст. 333.24 НК РФ, госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство для лиц, которые не являются родителями, детьми, братьями, сестрами или супругами наследодателя, составляет 0,6% от стоимости наследуемого имущества. То есть только это нотариальное действие при стоимости квартиры в 650 000 рублей обходится минимум в 3900 рублей, объясняет Илья Тарасенко.
«Минимум — потому что помимо госпошлины и тарифов нотариусы также взимают плату за услуги правового и технического характера (УПТХ). Нотариусы проводят анализ документов, проверку их на соответствие требованиям законодательства. И они несут имущественную ответственность в случае причинения их действиями ущерба клиентам, поэтому такое ценообразование более чем оправдано», — уточняет юрист.
Стоимость услуг правового и технического характера (УПТХ) не определяется нотариусом самостоятельно, а устанавливается на территории нотариального округа 1 раз в год, добавляет Ольга Бодрова. Поэтому сумма может незначительно отличаться в разных областях России, но она будет одной и той же в любой нотариальной конторе населенного пункта. Актуальные размеры платы за УПТХ можно посмотреть на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
«Отдельно стоит отметить, что с 1 февраля 2019 года нотариус обязан передавать в Росреестр документы для регистрации права собственности на недвижимость, в том числе полученные по наследству, а наследники лишь оплачивают госпошлину за регистрацию недвижимости на свое имя. Герою этой истории можно было запросить детализацию платы за совершение нотариальных действий», — обращает внимание Бодрова.
«Как я продал наследственную квартиру»
«После успешного оформления наследства я обратился в местное риелторское агентство. Было принято решение продать квартиру в Братске, поскольку я не представлял, что с ней делать, проживая в другом городе и не имея возможности часто приезжать в Братск.
Бабушкина квартира была продана только через 9 месяцев. Расходы на услуги риелторов ударили по карману: договор подразумевал выплату 50 000 рублей каждые 6 месяцев, пока квартира не продана. Еще 50 тысяч рублей я должен был выплатить агентству после сделки.
Квартиру купили 23 февраля 2022 года в ипотеку от Сбербанка — за день до начала СВО и за несколько дней до колоссального подъема ключевой ставки (сразу до 20%) за 1 850 000 рублей. На тот момент это была адекватная цена за такую квартиру. Часть средств я получил наличными, чем и расплатился с риелторами по договору, другая часть осталась на счете банке.
Итоговые расходы на оформление наследства составили порядка 22 000 рублей (долги по ЖКУ + нотариус), а расходы на последующее содержание квартиры и ее продажу — около 120 000 рублей (ЖКУ + риелторы)».
«Моя первая ошибка: не проверил, как платится налог с продажи наследственной квартиры»
«Получение мной наследства на тот момент было в центре внимания среди родственников. В меру неопытности я плохо представлял, как им распорядиться. Зато мама и отчим прекрасно представляли.
В этом сыграл роль ряд факторов: моя финансовая и юридическая безграмотность, излишнее доверие ближним, а также страх утраты денег на фоне народных беспокойств в связи с СВО. Тогда казалось, что был риск заморозки денег в банках (такую идею мне активно продвигал отчим).
Я пустил ситуацию на самотек, и дальше ей полностью управляла мать. Было решено на полученные с продажи квартиры деньги приобрести для меня жилье. Но на квартиру в Иркутске на тот момент этих денег не хватало, и мне настоятельно предложили приобрести загородную домик-дачу в СНТ (25 км от Иркутска) с последующей отделкой и превращением в полноценный загородный дом.
На все мои вопросы и сомнения в успехе этой задумки я получил массу отговорок и осуждение за «мелочное мышление» и «неспособность видеть будущее».
Здесь стоит упомянуть один очень важный момент — налог на доход с продажи квартиры. Риелторы говорили, что такой налог обязательно придется платить, если не владеть квартирой 3 года подряд. Однако они также заявили, что налога можно избежать, приобретя имущество большей стоимости, чем наследство. Якобы этим можно «показать государству», что продажа наследства — не ради обогащения. Такой расклад всем понравился и подозрительным не показался. Проверять, так ли это работает, к своему сожалению, я не стал.
Деньги от продажи бабушкиной квартиры мама и отчим требовали передать на хранение в их руки».
Как на самом деле работает налог с продажи наследственной квартиры: объясняют юристы
«При продаже унаследованной квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, уплачивается НДФЛ (13%) с суммы, превышающей 1 млн рублей (налоговый вычет). При этом срок владения считается с даты смерти наследодателя, а не с момента оформления права собственности. Например, при продаже за 1,85 млн рублей: 1 850 000 – 1 000 000 = 850 000 рублей. Налог: 850 000 × 13% = 110 500 рублей», — объясняет Ольга Бодрова.
Можно ли избежать налога, купив жилье дороже, чем проданное наследственное: ответ юристов
По мнению Бодровой, риелторы в этой истории, вероятно, ошибочно ссылались на ст. 220 НК РФ, где указано, что при покупке нового жилья можно зачесть расходы на его приобретение в счет налога. «Это работает, только если новое жилье дороже проданного, а декларация подается в любом случае. Схема легальна, но требует оформления документов. Риелторы дали неполную информацию, из-за чего Юра не подал декларацию и получил штраф», — добавляет эксперт.
Илья Тарасенко отмечает, что если продать одну квартиру и купить другое жилье в том же году, возможно запросить налоговый вычет на приобретение нового жилья (ст. 220 и 220.1 НК РФ), что может уменьшить налоговую базу и таким образом сократить сумму уплачиваемого налога. По его мнению, возможно, именно это следует понимать под рекомендациями риелторов. «Существуют и иные способы сэкономить на уплате налога при продаже квартиры, поэтому стремление риелторов помочь с этим не кажется подозрительным», — говорит юрист.
«Моя вторая ошибка: переписал дом на маму и дал ей свою кредитку»
«Спустя восемь месяцев загородный дом нашелся. Договор купли-продажи оформили через МФЦ. Так я впервые в жизни стал владельцем собственной земли и дома.
Задумка была следующая: дом приводится в благородное состояние и идет на продажу. Таким образом в перспективе пары-тройки лет предполагалось нарастить капитал для последующего приобретения квартиры в городе.
Отмечу, что на тот момент стройматериалы существенно подорожали. Денег на дом потратили больше, чем выручили с продажи квартиры бабушки. И он потребовал еще немало вложений и ресурсов.
В ходе работы над домом отношения с близкими стали накаляться. В какой-то момент я остался с домом один на один, плохо понимая, как его превращать в готовый объект для продажи.
Тогда же я узнал, что такое членские взносы садоводства. Кроме того, сломалась центральная скважина, и на собрании было решено оплатить ее ремонт, в противном случае все бы остались без воды. Оплатить взносы и ремонт скважины разом я не мог, и так у меня появились долги за дом.
Я самостоятельно работал над домом полгода, параллельно занимаясь основной работой в городе. В какой-то момент мама и отчим объявились с мирным предложением забыть былое и возобновить совместную работу над домом. Правда, вместе с этим «миром» пришла еще пара условий.
Первое — переписать дом на маму, иначе бы отчим не взял на себя выгодный кредит для ремонта дома. Второе — взять отказ моей жены от прав на приобретенный в браке дома (тогда я еще был женат). Наследство ее не касалось, а вот приобретение дома в браке — вопрос уже совершенно другой, родители настаивали на том, что нужно подстраховаться.
Дела в браке к тому моменту и без наследства складывались неладно, отношения были на грани распада. Но мне удалось получить отказ жены от купленного на деньги с продажи наследства дома. А затем я оформил дарственную на мать.
С того дня я перестал быть владельцем дома. Время от времени я помогал родителям в хозяйственных работах. Через некоторое время мама и отчим уговорами и обвинениями вынудили меня закрыть долги за дом. Кроме того, они просили больше участвовать в процессе финансово — «помогать, чем могу». Напомню, в тот момент домом владела мама единолично.
В какой-то момент мама убедила меня оформить кредитную карту, потому что она и ее спутник были в долгах, а деньги на ремонт дома закончились. Я оформил и передал им. На деньги с кредитки они покупали необходимое для работы над домом, при этом обещали следить за ним и вовремя вносить платежи. Свои карты у них были уже заблокированы.
Время шло, кредитка не оплачивалась, а отношения с семьей только портились».
Может ли супруг претендовать на недвижимость, если ее приобрели в браке на деньги от продажи наследства второго супруга: отвечают юристы
По общему правилу (ст. 34 СК РФ), имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью супругов, даже если оформлено на одного из них. Исключение составляет имущество, полученное по наследству, в дар или в рамках иных безвозмездных сделок (ст. 36 СК РФ). Если дом куплен исключительно на средства от продажи унаследованного имущества, то теоретически он является личной собственностью супруга, получившего наследство, объясняет Бодрова.
Она отмечает, что на практике при этом возможны споры: жена может требовать долю, если докажет, что в покупку дома вложены общие средства (например, деньги из семейного бюджета) или если дом улучшался за счет общих средств (ремонт, реконструкция). В случае если деньги от продажи наследства смешаны с общими средствами, дом может быть признан совместной собственностью пропорционально вложениям.
«Добровольный отказ жены от претензий на дом возможен, но требует юридического оформления, это может быть брачный договор или соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ). Если отказ оформлен неправильно (например, устно или без нотариуса), он не имеет юридической силы. В случае спора суд может признать дом совместной собственностью», — уточняет Бодрова.
Эксперт подчеркивает, что герой истории действовал под давлением, не проконсультировавшись с юристом: «Ему стоило оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества и при этом отказаться от переоформления дома на мать».
По мнению Ильи Тарасенко, получение отказа жены от прав на приобретенную в браке недвижимость в этом случае абсолютно не имеет смысла: «Суды при разрешении споров о совместном имуществе супругов обращают внимание на то, на какие средства было приобретено имущество. Так как унаследованное супругами имущество является их личной, а не совместной собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ), приобретенное на деньги от продажи такого имущества тоже признается личным имуществом супруга. Следовательно, в данном случае супруга не имеет прав на недвижимость, приобретенную исключительно на средства от продажи унаследованной квартиры».
Тарасенко согласен с тем, что ситуация была бы иной, если бы жена внесла некоторую сумму в покупку дома: «Тогда супруга имеет право оспорить сделку, полученную без согласия, а если права из сделки подлежат государственной регистрации или сделка требует нотариальной формы, то обязательно нотариально удостоверенное согласие супруги (п. 2 и 3 ст. 35 СК РФ)».
Есть ли связь между передачей дома в собственность матери и оформлением «выгодного кредита» ее сожителем: отвечают юристы
«Выгодный кредит отчима» никак юридически не связан с оформлением дома на мать, говорит Ольга Бодрова: «Если отчим и мать хотели получить гарантии своих вложений, можно было предложить им долю в доме пропорционально их вложениям, а не переоформлять весь дом».
Илья Тарасенко согласен с тем, что надобность переоформлять дом на мать героя в этой истории не усматривается. «Нет никаких льготных кредитных программ, зависящих от наличия дома в собственности у "сожительницы", отношения с которой никак не оформлены. Связи между оформлением дома на мать и кредитом отчима, таким образом, нет и быть не может. В таком случае следует насторожиться, так как ничем не мотивированные попытки переоформить на себя чужую собственность выглядят очень подозрительно», — объясняет эксперт.
Новость из налоговой
«Одним днем я получил извещение о долге перед налоговой — 127 000 рублей.
Расстроился, обратился за разъяснениями в налоговую службу и даже писал заявление — опровержение, опираясь на упомянутую информацию от риелторов, но ничего не помогло. Оказалось, я не подал декларацию о продаже имущества, которым владел менее 3 лет и нарушил все сроки. А покупка более дорогой недвижимости роли не сыграла.
Блокировки счетов и близкого общения с налоговой не хотелось, а денег на оплату долга у меня не было. Опасаясь, что станет хуже, я тут же взял кредит в банке, чтобы расплатиться с налоговой.
Помощи от близких тогда я не получил, как и четкого ответа на вопрос, что дальше будет с домом. Речи о его продаже и умножении капитала уже не шло. На свои вопросы о дальнейшей судьбе дома я получил упреки в том, что «вытягиваю деньги из родных». Мать тем временем усаживала и облагораживала грядки и сад возле дома.
Картина сложилась как ясный день: мама и ее сожитель воспользовались моей наивностью и неграмотностью, и на покупку квартиры в Иркутске можно не рассчитывать.
Спустя пару месяцев мне удалось отобрать у матери кредитку и получить на нее хотя бы часть суммы — 28 тысяч рублей».
Когда нужно подавать декларацию о продаже наследственной недвижимости и что будет, если этого не сделать: отвечают юристы
По словам Ольги Бодровой, действия налоговой в этой истории правомерны. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог уплачивается до 15 июля. Покупка новой недвижимости не отменяет обязанность декларировать доход от продажи предыдущей, но позволяет уменьшить налог через вычет (ст. 220 НК РФ).
«Ошибка Юры в том, что он не подал декларацию и не заявил о вычете, что привело к штрафу и начислению пени. Его опасения были обоснованы: налоговая может заблокировать счета (ст. 76 НК РФ), наложить арест на имущество или обратиться в суд. Однако санкции применяются только после уведомления должника», — говорит Бодрова.
При этом оформление кредита для погашения долга рискованно, так как ведет к новым обязательствам, подчеркивает юрист. По ее словам, Юра имел право просить у ФНС предоставления отсрочки или рассрочки (ст. 64 НК РФ).
Илья Тарасенко уточняет, что произойдет, если не выплатить задолженность ФНС: «В отношении налогоплательщика начнется процедура принудительного взыскания. Она включает в себя несколько этапов. Сначала в адрес гражданина в соответствии со статьей 69 НК РФ направляется требование об уплате недоимки с указанием срока для добровольного исполнения обязанности по уплате задолженности.
Если в указанный в требовании срок налог не будет уплачен, то налоговый орган начинает процедуру взыскания задолженности за счет имущества должника в соответствии со статьей 48 НК РФ — в суд будет направлено заявление на вынесение судебного приказа».
После получения судебного приказа, при наличии у налогового органа сведений об источнике получения дохода должника, налоговые органы направят исполнительный документ о взыскании денежных средств в организацию или иным лицам, выплачивающим должнику заработную плату, пенсию и иные периодические платежи, а также в банки и иные кредитные организации, в которых открыты счета должника, объясняет Тарасенко.
При отсутствии таких сведений исполнительный документ направляется для взыскания задолженности в службу судебных приставов. Данная процедура также влечет за собой увеличение долга на сумму исполнительского сбора в размере 7% от подлежащей к взысканию суммы, но не менее одной тысячи рублей (п. 3 ст. 112 ФЗ «Об исполнительном производстве»), продолжает эксперт.
Судебные приставы также устанавливают ограничения на выезд за границу, запрет на регистрационные действия с транспортными средствами, земельными участками и недвижимым имуществом должника, производят арест с изъятием имущества и последующей его реализацией.
«Из сказанного следует вывод, что Юрий опасался не зря. Лучше не допускать налоговых задолженностей, особенно в объеме, указанном в этой истории», — резюмирует Тарасенко.
«Что я понял после пережитой истории»
«Я потерял много сил, времени, получил долги и остался без собственного жилья и наследства. Мама и отчим получили зависший в ремонте дом и тоже долги, поскольку ремонт дома сильно отяготил их финансово.
Сейчас в моей жизни и в подходе к подобным ситуациям многое изменилось. Что я могу посоветовать другим:
1. Повышайте свою финансовую и юридическую грамотность как можно раньше. Изучайте деньги и законы.
2. Никогда и никому не давайте свои карты в пользование, дебетовые и особенно кредитные. Это опасно. Даже если это ваши родственники.
3. Не верьте на слово, всегда проверяйте факты и утверждения, касающиеся денег, банков, налогов и законов, самостоятельно. Консультируйтесь с профессионалами.
4. Отстаивайте свои личные границы и свою жизнь. Если что-то смущает или непонятно — берите паузу. Не принимайте решение под давлением».
Что делать неопытным людям, столкнувшимся с наследством: советы юристов
Ольга Бодрова дает ряд указаний для правильного решения ситуаций с наследством и имуществом, которые происходят в окружении родственников:
- В первую очередь обратитесь к юристу и налоговому консультанту: они помогут просчитать возможные юридические и налоговые риски, правильно оформить документы.
- Не передавайте деньги родственникам: откройте отдельный счет для наследственных средств.
- Проверьте долги наследодателя: через сайты судов, реестр ЕФРСБ.
- Игнорируйте давление семьи: принимайте решения только после консультаций с профессионалами.
- Фиксируйте все договоренности письменно: даже с близкими.
«Если кратко: доверяй, но оформляй, особенно когда речь о деньгах и недвижимости. Консультируйтесь с юристом на каждом этапе оформления наследства, не поддавайтесь давлению со стороны родственников, а все договоренности заверяйте через официальные договоры», — поясняет Бодрова.
Илья Тарасенко отмечает, что очень часто люди принимают наследство и оказываются в долгах, которые остались от умершего родственника.
«Важно помнить, что наследство включает в себя все обязательства наследодателя, его имущество сохраняет все те обременения, которые были на нем при жизни прошлого собственника. В приведенной истории герою повезло, что квартира не оказалась, например, в залоге. Поэтому первым делом необходимо разобраться, хочет ли потенциальный наследник принимать наследство или нет. Уже на этом этапе при возникновении затруднений следует обратиться к специалисту с хорошей репутацией и богатым опытом в наследственных спорах», — объясняет юрист.
После того как было принято решение принять наследство и наступила пора распоряжения унаследованным имуществом, необходимо самостоятельно подумать о том, как поступить с недвижимостью, продолжает Тарасенко. Он советует избегать любых вариантов с перепродажей, инвестированием или иными рисками, если финансовое состояние наследника оставляет желать лучшего.
«В представленной истории Юрию, например, можно было предложить более надежный вариант распоряжения квартирой: либо сдавать квартиру в Братске (с помощью своих крайне инициативных родственников), либо продать ее и положить средства на вклад в банке до тех пор, пока не найдется более подходящий способ их потратить», — размышляет эксперт.
Тарасенко подчеркивает: ни в коем случае не следует поддаваться на уговоры, упреки и иные психологические манипуляции людей, которые сами не имеют ни надлежащей квалификации, ни опыта. «В истории Юрия выигравших нет: у него нет ничего, кроме долгов, а его родители получили дачный дом в Иркутске, который будет постоянным источником расходов для них», — отмечает он.
«Еще один важный, хоть и на первый взгляд очевидный совет: не стоит принимать поспешные решения. Квартира или иное высокоценное имущество не дешевеет со временем, поэтому незачем торопиться с ее продажей. Даже никак не используемая недвижимость является хорошим способом сохранить крупный капитал», — добавляет Тарасенко.
