В последнее время ипотечные ставки вплотную подобрались к показателю 23%. С такими цифрами новая квартира для многих стала мечтой, а ипотека кажется доступной только для льготников. Например, для семей с детьми. Но если вы детьми не обзавелись, но серьезно настроены купить квартиру, пусть и в ипотеку, можно воспользоваться помощью друга. В прямом смысле.
Главное, чтобы он согласился вступить с вами в донорскую ипотеку. Но для начала давайте разберемся, что такое донорская ипотека, кто может ею воспользоваться и насколько законна такая схема.
Что такое донорская ипотека и как она работает
Донорская ипотека — это не отдельная госпрограмма, а схема оформления семейной ипотеки с привлечением созаемщика, подходящего под условия программы.
Допустим, у вас есть желание купить квартиру в ипотеку, но из-за высоких ипотечных ставок вы не можете позволить себе такой кредит. Следовательно, нужно присмотреться к одной из льготных программ. Вы не работаете в ИТ-компании и не хотите брать жилье на Дальнем Востоке, соответственно, остается только программа семейной ипотеки. Если у вас нет детей, то это не значит, что вы не можете взять льготный кредит.
Единственное, вам нужно найти созаемщика, который подходит под условия кредита. Например, у вас есть родственник с двумя малолетними детьми. И именно этот родственник может стать ипотечным донором, то есть созаемщиком, который поможет получить жилищный кредит на выгодных условиях. Донорами могут стать не только близкие родственники, но также друзья, знакомые и коллеги.
В условиях дорогой ипотеки, предпосылок для снижения ставок по которой в ближайшей перспективе не предвидится, спрос на жилье в России будет сжиматься. Однако быстрой коррекции цен ожидать не стоит — у многих застройщиков сформировался достаточный запас капитала, чтобы не переходить к резкому снижению цен, тем более что высокая ключевая ставка непосредственно влияет на стоимость проектного финансирования, что является одним из факторов, учитываемых девелоперами в своих моделях ценообразования, объясняет руководитель экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. При этом на вторичном рынке в условиях роста цен на аренду многие владельцы недвижимости, планировавшие ее продажу, могут продолжить переориентироваться на этот сегмент и «захолдить» свои объявления. Поэтому в текущих условиях снижение цен возможно только по неликвидным объектам либо в том случае, когда продавцу будет необходимо срочно реализовать недвижимость. В целом же по рынку мы ожидаем постепенного перехода к стагнации цен, однако в наиболее популярных в плане ликвидности локациях не исключен и их рост.
Что касается покупки недвижимости — здесь необходимо отталкиваться от конкретной ситуации, исходя из комплексной оценки финансовых возможностей человека, условий сделки, объекта и оценки альтернативных вариантов размещения средств.
Законна ли донорская ипотека
Донорская ипотека ни одним законом не запрещена. Более того, она даже предусмотрена банковскими условиями. Однако хотя действующие правила ее прямо допускают, Центробанк и юристы пристально следят за ее применением, опасаясь злоупотреблений.
«Если схема выходит за рамки частных договоренностей (например, превращается в бизнес по "продаже" льготы), это наверняка вызовет реакцию регулятора и может повлечь ужесточение правил, — говорит основатель компании Forte Group Зара Назарян. — В целом же при добросовестном оформлении все участники сделки действуют в рамках закона».
Если же банк выявит формальное участие донора или узнает о неофициальной передаче прав и обязанностей, он может применить санкции:
- оштрафовать;
- потребовать досрочно погасить ипотеку;
- взыскать недвижимость;
- расторгнуть ипотечный договор.
Кто может стать ипотечным донором
Донором чаще всего выступает близкий родственник или друг, которому заемщик доверяет.
«Законодательство не требует родства: допускается привлечение любого третьего лица, которое соответствует требованиям семейной ипотеки, — объясняет Зара Назарян. — Также важно учесть, что у донора не должно быть действующей ипотеки, оформленной после 23 декабря 2023 года, так как с этого периода введено новое правило, не позволяющее заемщику воспользоваться семейной ипотекой повторно».
Со стороны банка к донору предъявляются стандартные требования: положительная кредитная история, достаточный доход и возраст, соответствующий желаемому сроку ипотеки.
«Если донор будет старше заемщика, то срок ипотеки будет рассчитан исходя из возраста донора, и наоборот, — добавляет Зара Назарян. — Одним словом, банк ориентируется на старшего участника».
Таким образом, донорская ипотека может быть подходящим выходом, например, для молодых семей, где нет детей и уровень дохода одного из супругов недостаточен, для студентов или вчерашних выпускников с нестабильным доходом, да и просто для людей и семей, у которых нет возможности выплачивать ипотеку со ставкой 20–23% годовых, но есть родственники, друзья или знакомые с детьми до шести лет, готовые поделиться своим правом на льготную ипотеку.
Вот какие семьи могут получить ипотеку по льготной ставке:
- с одним ребенком до шести лет включительно;
- с несовершеннолетним ребенком с инвалидностью;
- с двумя и более детьми не старше 18 лет, но при условии, что семья оформит ипотеку на жилье в населенном пункте, где живут менее 50 тысяч человек и который находится в регионе с особой программой развития или низкими объемами строительства.
Преимущества и недостатки донорской ипотеки
С одной стороны, кажется, что донорская ипотека — это панацея. Она могла бы быть такой, если бы не некоторые особенности. Да, у такой схемы есть плюсы. Они заключаются в том, что заемщик может получить ипотеку по льготной ставке, а у донора появляется право на имущественный налоговый вычет.
Но и о недостатках не стоит забывать.
«Самый очевидный риск — это вероятность конфликтов и проблем, от которых никто не застрахован, — говорит Зара Назарян. — А учитывая тот факт, что оба участника ипотеки являются совладельцами недвижимости, то при продаже могут быть дискуссии, "палки в колеса" и прочие неудобные ситуации. Что касается юридических рисков, обязательно нужно учитывать, что при наступлении негативной финансовой ситуации у одного из заемщиков на недвижимость может быть наложено обременение и если второй заемщик решит продать квартиру, то не сможет это сделать до момента снятия обременения».
Кроме того, если спустя несколько лет донор соберется выйти из сделки, это окажется не так-то просто. Во-первых, такой шаг должен одобрить банк, во-вторых, кредитор может пересмотреть условия кредита.
Еще раз перечислим минусы донорской ипотеки:
- необходимость выделения донору доли в квартире;
- если основной заемщик перестанет выплачивать кредит, это бремя ляжет на донора;
- любая просрочка отразится в кредитной истории донора;
- если донор обанкротится, у кредиторов появится право претендовать на квартиру;
- донор не сможет оформить на себя семейную ипотеку, пока текущий кредит не будет погашен и в семье не появится еще один ребенок;
- необходимость декларировать дарение, если донор не претендует на долю в жилье;
- риск признания сделки недействительной;
- трудности с расторжением договора;
- риски конфликтов между созаемщиками.
Что касается подводных камней, о которых не всех доноров предупреждают: он не сможет воспользоваться семейной ипотекой повторно. Но, по словам Зары Назарян, если донор в браке, то при грамотном оформлении сделки супруг донора может также оформить семейную ипотеку — для этого необходимо исключить супруга из сделки брачным договором.
«Также к подводным камням я бы отнесла размер долей при покупке, — добавляет специалист. — Часто участники оформляют квартиру в равных долях, хотя гораздо выгоднее для основного заемщика, если у донора будет минимальная доля — на случай конфликтных ситуаций».
Поэтому, чтобы избежать возможных проблем и свести риски к минимуму, сторонам (основному заемщику и донору) не помешает оформить отношения юридически и заключить соглашение, в котором будут подробно прописаны все права и обязанности сторон. Это защитит от вероятных споров.
Также стоит на берегу обсудить все вероятные варианты развития событий. В частности, какой будет план дальнейших действий, если одна из сторон решит выйти из сделки. Донор, в свою очередь, должен понимать, сможет ли он потянуть дополнительную финансовую нагрузку, если у основного заемщика в один момент пропадет возможность вносить платежи своевременно и в полном объеме.
Наконец, перед обращением в банк не помешает рассмотреть все возможные альтернативы, в том числе субсидированные программы. Может быть, окажется, что статус заемщика подходит под другие льготы. Например, под ипотеку для айтишников, молодых специалистов и другие. Ведь у донорской ипотеки, по словам Зары Назарян, нет никаких преимуществ перед другими программами.
«Никаких преимуществ нет и быть не может, так как донорская ипотека не является какой-то отдельной льготной программой», — подытоживает специалист.
Что важно знать о донорской ипотеке
Если вам хочется купить свое жилье, пусть и в ипотеку, но вы не подходите ни под одну льготную программу, а выплачивать кредит по высоким ставкам нет никакого желания, можете попробовать оформить донорскую ипотеку. Однако для этого первым делом придется найти человека, который будет готов не просто помочь вам, но и пожертвовать своей неиспользованной льготой — больше донор ей воспользоваться не сможет.
Кроме того, донор не просто помогает заемщику получить более выгодную ставку по ипотеке, но и становится полноценным заемщиком со всеми вытекающими. Если основной заемщик перестанет платить по счетам, обязательства лягут на донора, а любая просрочка отразится на его кредитной истории.
Помните, что ипотека — это дело не одного-двух лет. Ее выплачивают годами. И за это время между заемщиком и донором может произойти что угодно. Конфликт может испортить и отношения между созаемщиками, и финансовое положение.
Донору придется выделить долю в квартире, а основной заемщик сможет полноценно ею распоряжаться только после того, как ипотека будет полностью погашена. В то же время донор может отказаться от своей доли, но просто так это сделать нельзя — передачу недвижимости нужно оформить официально. Например, по договору дарения. А это — налог 13% от стоимости жилплощади, если у созаемщиков нет родственных связей.
Кроме того, если банк увидит в донорстве признаки мнимой сделки, он признает ее незаконной. В этом случае он может потребовать досрочного погашения ипотеки, оштрафовать, взыскать недвижимость через суд.
И хотя схема эта абсолютна легальна, нелишним будет перед оформлением такой сделки проконсультироваться с юристом, а при выборе донора стоит обращаться к тому, кому вы полностью доверяете.
