Как купить участок дешевле на земельном аукционе и не прогадать

Земельные аукционы – это возможность приобрести участок по цене ниже рыночной, но выиграть торги с выгодой не так просто. Конкуренция, особенности торговых площадок и юридические нюансы могут помешать заключить действительно выгодную сделку. Разбираемся, какие стратегии помогут снизить стоимость лота, на что стоит обратить внимание при выборе участка и как не переплатить в погоне за выгодным предложением.

На каких аукционах можно приобрести участок

Для успешного участия в торгах важно понимать особенности процесса, возможные риски и стратегии снижения стоимости. В России земельные участки продаются на открытых аукционах, организуемых государственными или муниципальными органами, а также юридическими и физическими лицами, рассказывает юрист Enforce Law Company Елизавета Кожевникова. Среди них: 

• Торги, проводимые в рамках процедуры банкротства — осуществляются в отношении имущества должника — как физических, так и юридических лиц. В ходе таких торгов могут быть реализованы земельные участки, являющиеся частью конкурсной массы. Учитывая возможные обременения, задолженности или другие ограничения, данные участки часто продаются по сниженной цене.
• Торги, организуемые Федеральной службой судебных приставов (ФССП) — проводятся с целью реализации имущества, арестованного в рамках исполнительного производства. В числе продаваемого имущества могут быть земельные участки, на которые наложен арест в связи с неисполнением долговых обязательств. Участники таких торгов имеют возможность приобрести земельные участки по цене значительно ниже рыночной, однако следует учитывать потенциальные юридические риски, связанные с наличием обременений или иных ограничений.
• Торги, проводимые с целью реализации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности — осуществляются в отношении земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, а также земельных участков, право собственности на которые не разграничено. Организатором таких торгов обычно выступает орган местного самоуправления (администрация) либо уполномоченный региональный орган по управлению государственным имуществом. Такие торги характеризуются высокой правовой прозрачностью и гарантией безопасности сделок, что делает их наиболее известными и востребованными среди широких слоев населения.
• Торги, проводимые с целью реализации залогового имущества (на банковских площадках) — это земельные участки, ранее переданные в обеспечение обязательств по кредитным договорам, которые реализуются банками в рамках процедуры торгов. Такие торги, как правило, проводятся на специализированных электронных торговых площадках.

Какие участки продают на аукционах

Чаще всего на торги выставляются:

• Земли населенных пунктов – под жилищное или коммерческое строительство.
• Земли сельскохозяйственного назначения – для ведения фермерского хозяйства.
• Земли промышленного назначения – под производственные объекты.

Важно! Наиболее распространенные — под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), сельхоз назначения, для осуществления предпринимательской деятельности, говорят эксперты РТС-тендер.

Кто может участвовать в аукционе

Участниками аукционов на продажу земельных участков могут быть как физические, так и юридические лица. В частности, среди участников могут быть граждане России, иностранцы, лица без гражданства, а также российские и зарубежные юридические лица, говорит доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Оксана Васильева. 

Тем не менее существует несколько ограничений для участия в земельных аукционах:

• Лица, признанные банкротами в установленном законом порядке.
• Лица, имеющие неисполненные налоговые обязательства перед любыми бюджетами.
• Лица, в отношении которых введены временные меры по обеспечению исполнения налоговых обязательств.
• Иностранные граждане и лица без гражданства, которым запрещено пребывание или которым отказано во въезде на территорию России.
• Иностранные юридические лица, подпадающие под действие международных санкций, запрещающих им приобретение недвижимости на территории России.

Кроме того, участник аукциона может быть не допущен к участию в следующих случаях:

• Непредоставление необходимых документов для участия в аукционе или подача недостоверной информации.
• Отсутствие задатка к моменту рассмотрения заявок на участие в аукционе.
• Подача заявки от лица, которое не имеет права участвовать в конкретном аукционе, согласно действующему законодательству.
• Наличие сведений о заявителе или его учредителях, участниках, членах коллегиальных исполнительных органов, а также лицах, исполняющих функции единоличного исполнительного органа, если они значатся в реестре недобросовестных участников аукциона.

Где искать информацию о предстоящих земельных аукционах

Информацию о предстоящих земельных аукционах можно найти на нескольких платформах, рассказывает Елизавета Кожевникова. Наиболее удобными и популярными являются:

• Сайт ГИС «Торги» (torgi.gov.ru) предоставляет возможность ознакомиться с перечнем земельных участков, выставленных на торги, а также осуществить поиск по заданным критериям или ключевым словам. Этот ресурс является приоритетным для получения актуальной информации о проводимых торгах.
• Электронные торговые площадки («Росэлторг», «РТС-Тендер», «Сбер-АСТ» и другие) — на этих ресурсах размещаются извещения о продаже земельных участков, проводятся аккредитация участников, подача заявок, а также заключение договоров по итогам торгов.
• Сайты местных администраций и региональных органов по управлению имуществом — содержат публикации извещений о предстоящих торгах. Такие порталы являются первоисточником информации при реализации муниципальных и государственных земельных участков.

На какие ключевые параметры участка стоит обратить внимание при выборе лота

При выборе лота на земельном аукционе следует обратить внимание на следующие ключевые параметры участка:

• Местоположение — расположение участка может существенно влиять на его стоимость и потенциал использования.
• Площадь — размер участка определяет его потенциальное использование и стоимость.
• Категория земель и разрешенное использование — эти параметры определяют, для каких целей можно использовать участок.
• Наличие коммуникаций — наличие доступа к инженерным сетям (электричество, водоснабжение, канализация и так далее) может существенно повлиять на стоимость и удобство использования участка.
• Ограничения и обременения — наличие ограничений на использование участка (например, природоохранные зоны, сервитуты и тому подобное) может повлиять на его привлекательность для потенциальных покупателей, говорит Оксана Васильева.

При углубленном изучении лота всегда необходимо запрашивать информацию о лоте у арбитражного управляющего по банкротным торгам, обращает внимание юрист по земельным вопросам и участию в торгах Дарья Эйвенман. Нужно понимать стратегию, что в дальнейшем планируется делать с участком: продавать его или использовать в собственных нуждах. 

Если после изучения информации об участке все же возникает желание его купить, то нужно выехать на место и осмотреть участок: где он находится, какая инфраструктура рядом, какие подъездные пути к участку, как далеко находится подключение к электричеству, планируется ли газификация, как глубоко находится вода на участке, призывает эксперт. Если вы сами планируете проводить воду и газ к участку, то необходимо уточнить стоимость проведения этих работ в своем регионе и сроки. 

«Может оказаться, что участок не является уже таким выгодным. Например, у него невысокая цена, но нет инфраструктуры, либо он слишком удален от населенных пунктов, либо участок находится на склоне или в низине и требуются большие затраты, чтобы улучшить участок. Если лот интересен, скорее всего, за него будут бороться, а может повезти — и вы заберете участок по минимальной цене», — отмечает Дарья Эйвенман. 

Какие участки продаются по заниженной цене

Не все участки на аукционах уходят за высокую цену — некоторые можно купить с хорошим дисконтом. Наиболее доступными по цене могут быть:

• Участки, реализуемые на повторных торгах. Если участок не был продан на предыдущем аукционе, его могут выставить на повторные торги с пониженной стартовой ценой. Это дает шанс приобрести землю дешевле. «При продаже земельных участков в рамках исполнительного производства в случае признания первых торгов несостоявшимися повторные торги публикуются со снижением 15%», — обращают внимание эксперты РТС-тендер.
• Земли неразграниченной собственности. Стоимость таких участков определяется как процент от кадастровой стоимости (искать процент выкупа от кадастровой стоимости нужно в постановлениях конкретного региона). Если земельный участок не образован (не имеет четко установленных границ, кадастрового номера и отсутствует на публичной кадастровой карте), потребуется предварительное утверждение схемы его расположения. Данная процедура осуществляется через специализированный сервис на сайте НСПД, для работы с которым требуется авторизация через портал «Госуслуги». Заявление на утверждение схемы формируется непосредственно на «Госуслугах», а рассмотрение поданного обращения осуществляется без взимания государственной пошлины.
• Неудачные лоты. Иногда выставляются участки, которые трудны для освоения (например, заболоченные земли или участки с ограничениями по использованию), а также требуют дополнительных вложений (сноса объектов капитального строительства), что также приводит к снижению цен.

Важно! По закону, начальная цена участка устанавливается двумя способами по выбору организатора: либо рыночная, определенная независимой оценкой, либо кадастровая, если она утверждены не ранее чем за пять лет до проведения аукциона, говорит старший финансовый советник ИК Fontvielle Владислав Плитинь. Снижение цены возможно, если аукцион не состоялся или с единственным участником аукциона не заключен договор. В этом случае проводятся повторные торги, но на них снижение цены возможно не более, чем на 30% от начальной цены предыдущего аукциона. Снижение возможно от обоих вариантов расчетной цены – от рыночной или от кадастровой. Если снижение цены происходит с превышением данного ограничения, такие действия также расцениваются как ограничение конкуренции и нарушение правил проведения торгов. Если имеются такие предложения, к ним стоит относиться настороженно, поскольку результаты проведенных торгов могут быть в дальнейшем оспорены, а земельный участок возвращен собственнику.  

Как уменьшить конкуренцию на аукционе

Снизить уровень конкуренции на аукционе можно за счет выбора лотов, которые, как правило, привлекают меньшее количество участников: с узким целевым назначением участка, в отдаленных районах или в регионах с низким спросом, с недостатками, которые можно устранить (например, проблемы с границами, необходимость перевода земли в другую категорию), обращает внимание Елизавета Кожевникова. «Кроме того, участие в повторных торгах по участкам, не реализованным с первого раза, значительно повысят ваши шансы», — отмечает она. 

Какие ставки делать на аукционе

Для того чтобы выиграть торг по минимальной цене, разумно начинать с минимальной ставки и постепенно повышать ее в ходе аукциона, ориентируясь на активность конкурентов. При этом важно заранее определить рыночную стоимость участка и выработать четкую стратегию участия в торгах, чтобы не превысить запланированный бюджет.

Какие документы нужны для участия в аукционе

Для участия в аукционе по продаже земельного участка и ускорения процесса покупки необходимо заранее подготовить ряд документов, говорит Оксана Васильева. Основные из них включают:

• Заявление о намерении участвовать в аукционе — документ, который подается в организацию, проводящую аукцион.
• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность участника аукциона — необходим для подтверждения личности участника.
• Банковские реквизиты для внесения задатка или обеспечения заявки— необходимы для подтверждения платежеспособности участника и внесения задатка в соответствии с условиями аукциона.

Как проверить юридическую чистоту сделки

Внешне все может выглядеть идеально: привлекательное место, отличная цена, интересный лот. Но за красивой картинкой могут скрываться обременения, судебные споры и запреты на строительство. 

Среди основных рисков при покупке участка на аукционе:

• Риск наличия ограничений и обременений на земельный участок. Земельный участок может иметь ограничения в использовании или обременения, которые не были должным образом отражены в документации аукциона. Например, наличие ограничений на строительство или других условий, установленных законодательством или решением органов власти. По закону сведения об ограничениях на земельный участок должны быть указаны в выписке из ЕГРН. Однако существует риск, что какие-то из ограничений могут быть не выявлены или неправильно интерпретированы.
• Риск несоответствия фактического состояния земельного участка его описанию в документации аукциона. Фактическое состояние земельного участка (например, наличие построек, состояние почвы, наличие коммуникаций и так далее) может не соответствовать описанию, предоставленному в документации аукциона. Это может привести к дополнительным расходам на приведение земельного участка в соответствие с потребностями покупателя.

Чтобы не оказаться в неприятной ситуации после покупки, важно заранее проверить юридическую чистоту сделки, отмечает Елизавета Кожевникова. Для этого нужно:  

• Запросить выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) – проверить право собственности, наличие обременений и ограничений.
• Получить правоустанавливающие документы. Важно, чтобы продавец имел все документы, подтверждающие его право на продажу участка.
• Изучить градостроительный регламент (можно ли строить на участке).
• Проверить историю участка — не было ли судебных споров, принудительных изъятий. Историю о переходе права собственности можно также запросить посредством выписки из ЕГРН.

Можно ли использовать ипотеку для покупки участка на аукционе

Ипотечный кредит можно использовать для покупки земельного участка на аукционе, говорит аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. При этом процедура не будет сильно отличаться от обычной процедуры оформления ипотеки:

• Для начала необходимо получить у банка предварительное одобрение на ипотеку и проконсультироваться касательно возможных условиях кредита.
• Затем необходимо подать заявку на кредит, предоставив документы на участок, информацию о его правовом статусе и другие необходимые документы.
• После того как заявка будет одобрена, можно будет принять участие в аукционе и в случае победы приобрести участок за счет средств банка (произойдет оформление ипотечного кредита и заключение договора с банком).

Важно! Однако стоит понимать, что оформление такого вида ипотеки связано с рядом трудностей. Во-первых, не всегда получается приобрести участок на аукционе по желаемой стоимости, что может усложнить получение ипотечного кредита в случае, если конечная стоимость участка не подпадает под одобренные условия по ипотеке. Во-вторых, банк может «забраковать» участок и отказать в выдаче кредита, отмечает эксперт.

Калькулятор ипотечного страхования

Подберем подходящее предложение за 5 минут

Показать цены

Так, банки будут обращать внимание на ликвидность приобретаемого участка, а также на ряд других факторов:

• Правовой статус участка: участок должен иметь четкое правовое оформление, и на него не должны быть наложены ограничения (например, арест, обременения или задолженности).
• Наличие инфраструктуры: важно, чтобы участок имел возможность для подключения коммуникаций и соответствовал нормам для строительства жилья.
• Расположение участка: банки предпочитают землю в черте города или вблизи крупных населенных пунктов.
• Разрешение на строительство: важным условием является наличие разрешения на жилое строительство.

Учитывая трудности, связанные с оформлением ипотечного кредита, можно рассмотреть альтернативу ипотечному кредиту — кредит под залог имеющейся недвижимости, отмечает Артур Хачатрян. Такой вариант подразумевает получение денежных средств, которые можно будет потратить на покупку участка на аукционе, при этом банк не будет контролировать, на приобретение какого участка будут потрачены денежные средства.

Чек-лист: основные ошибки новичков на аукционах по покупке участков

Аукционы по покупке земельных участков могут быть отличным способом выгодно приобрести недвижимость. Но неопытные участники часто совершают ошибки, которые приводят к потере денег, времени и нервов. Вот основные:

• Игнорирование аукционной документации — недостаточное изучение условий торгов и проекта договора может привести к несоответствию ожиданий реальным условиям сделки.
• Необходимость проверки юридической чистоты — перед участием в торгах важно убедиться, что участок не обременен арестами, правами третьих лиц и соответствует градостроительным нормам.
• Отказ от осмотра участка — полагаться только кадастровые данные и аукционную документацию рискованно, важно провести визуальное обследование участка: оценить рельеф местности, транспортную доступность и фактическое соответствие заявленным характеристикам.
• Неполный расчет затрат — кроме стоимости покупки следует учитывать расходы на межевание, регистрацию, подключение коммуникаций и т. д.
• Отсутствие стратегии торгов — ошибки в тактике ставок могут привести к переплате или упущению выгодного лота.
• Нарушение сроков подачи заявки и внесения задатка — задержки с оплатой или неполный пакет документов могут стать причиной отказа в участии.