Аренда жилья — один из самых надежных способов получать пассивный доход, особенно в условиях растущего спроса на съем недвижимости. Однако формат сдачи квартиры может существенно влиять на размер прибыли и затраты времени. Что выгоднее в 2025 году: стабильно получать платежи от арендаторов на долгий срок или зарабатывать больше на посуточной аренде, но при этом регулярно искать новых жильцов и заниматься обслуживанием квартиры? Разбираемся, какие факторы влияют на доходность и как выбрать оптимальную стратегию.
Что выгоднее в 2025 году: сдавать квартиру на долгий срок или посуточно
Сейчас, на фоне высокой ключевой ставки, цены на аренду жилья выросли на порядка 20–30% по сравнению с 2023 годом. Еще год назад, сдача квартиры посуточно была выгоднее примерно на 15% в сравнении с долгосрочной арендой, сегодня долгосрочная сдача (от 11 месяцев) примерно сравнялась с доходом от посуточной сдачи, при этом рисков у собственника жилья меньше, чем в посуточной аренде, отмечает эксперт по направлению аренды агентства недвижимости «Этажи» Владислав Анисимов.
Выгоду в финансовом плане можно понять по рыночной оценке цены квартиры при сравнении долгосрочной и посуточной аренды. Это зависит от сезонности рынка и района квартиры. Посуточная аренда пользуется спросом в праздники и летом, когда наблюдается большой поток туристов. В долгосрочной аренде сезон начинается с конца лета и продолжается до начала зимы. В среднем в нынешних условиях рынка посуточная аренда может отличаться в цене по году на 5–7%. Больше всего под посуточную аренду подойдут небольшие студии и однокомнатные квартиры с хорошим ремонтом, в новых ЖК в хорошем районе ближе к центру, они пользуются спросом среди туристов, привлекая своей ценой и близостью к достопримечательностям города.
В туристических городах, таких как Сочи и Калининград, а также в центральных районах мегаполисов, посуточная аренда может принести больше дохода, отмечают в межотраслевой ассоциации «Перспектива». Однако она требует постоянного участия владельца: уборки, общения с гостями и рекламы. Посуточная аренда подходит для тех, кто готов вкладывать средства в управление и сервис ради более высокой прибыли. В спальных районах, особенно если квартира не требует ремонта, выгоднее долгосрочная аренда на срок от 6 месяцев. Она обеспечивает стабильный доход с минимальными затратами времени.
Важно! В посуточную аренду проще сдать однокомнатные квартиры или студии, расположенные вблизи достопримечательностей, рядом с остановками транспорта, аэропортом или вокзалом. Если квартира состоит из 2–3 комнат, а расположена она в жилом квартале, где развита инфраструктура для длительной жизни (школы, торговые центры, поликлиники, парки и так далее), то арендаторов выгоднее искать среди семей на длительную аренду, отмечает старший финансовый советник Fontvielle Владислав Плитинь.
В каком случае больше рисков для владельцев недвижимости
Рисков в долгосрочной сдаче жилья меньше чем в посуточной, отмечает Владислав Анисимов. В посуточном формате собственник часто не видит жильцов, мелкие поломки и износ квартиры в посуточной аренде случаются чаще, чем в долгосрочной.
- При долгосрочной аренде главными рисками являются неуплата и порча имущества. Чтобы их минимизировать, заключайте официальный договор с указанием штрафов, требуйте залог и проверяйте арендаторов.
- Для посуточной аренды риски включают шум, жалобы соседей и частый износ мебели. Чтобы их минимизировать, используйте страховку, автоматизацию бронирования и четко определите правила, включая запрет на вечеринки.
Если вам дорого ваше время и нервы — сдавайте квартиру на длительный срок, советует эксперт по направлению аренды агентства «Этажи» Алина Ибряева. Посуточная сдача, как правило, требует полного вашего участия в заселении и выселении постояльцев. Плюс вероятность того, что каждый месяц у вас будет полная занятость квартиры — минимальна. Скорее всего, вы по итогу года получше меньше прибрали, чем при «долгосроке».
Если нет уверенности, что этой деятельности получится уделять достаточно времени, то помогут управляющие компании. Они возьмут комиссию за услуги в размере 15–25% от арендной стоимости, но сделают всю работу за собственника, говорит Владислав Плитинь.
Ключевой параметр, на который смотрят банки при одобрении кредита — это показатель долговой нагрузки заемщика, напоминает руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. В целях предупреждения возможного отказа перед обращением за кредитом можно привлечь платежеспособного созаемщика, уменьшить запрашиваемую сумму или увеличить срок кредита. Также вероятность одобрения кредита будет выше, если заемщик может подтвердить свой доход выпиской из СФР, получить которую можно на «Госуслугах», отмечает эксперт:
- Кредит «Наличными» от Локо-Банка.
- Кредит «Наличными» от Т-Банка.
- Кредит «Простой и удобный» от Банка Синара.
- Кредит «Стандартный плюс» от Совкомбанка.
Выгодно ли совмещать оба формата аренды: сдавать посуточно в сезон, а на долгий срок – в остальное время
Комбинирование разных видов аренды — одна из самых надежных и доходных стратегий: аренда на долгий срок будет длиться 9 месяцев, а сезонная — 3 месяца. Но работает только в локациях с ярко выраженной сезонностью, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. То есть там, где в одно время года наблюдается наплыв туристов, а в другое — затишье. Например, такая практика будет востребована у больших пляжей или горнолыжных спусков.
Для этого можно заключить гибкий договор с долгосрочными арендаторами (например, с возможностью расторжения за 1 месяц) и быстро подготовить квартиру к сезону. Однако есть и минусы: риск простоев и дополнительные расходы на уборку и рекламу при смене формата, отмечают в СРО «Перспектива».
«Арендодатели в южных регионах в объявлениях даже прописывают, что возможно заехать в квартиру только, например, до мая, а потом платить посуточно со скидкой. Условия могут варьироваться, но в курортных городах, как Сочи, Новороссийск и Анапа, — это норма. В Москве такой практики нет, в столице нет понятия сезонности», — отмечает руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Где лучше искать арендаторов на долгий срок и посуточно
Для поиска вариантов долгосрочной аренды можно обратить внимание на сайты Avito, ЦИАН и местные группы в социальных сетях. Если же вас интересует посуточная аренда, то стоит рассмотреть такие платформы, как «Суточно.ру» или «Яндекс.Путешествия».
В объявлениях о сдаче в аренду следует выделить основные преимущества вашего предложения. Для долгосрочной аренды это может быть «тихий двор», «свежий ремонт», а для посуточной — «рядом с метро», «дизайнерский интерьер» и так далее.
Важно! Обязательно добавьте яркие фото при дневном свете (10–15 штук) и видеообзор, который повысит доверие к вашему предложению.
Какие недорогие улучшения квартиры повышают арендную ставку
Подход к подготовке квартиры к сдаче напоминает флиппинг. Для максимизации прибыли нужно делать ремонт из недорогих материалов, но быстро и качественно, говорит Руслан Сырцов. Желательно обойтись без выраженной индивидуализации интерьера.
Если бюджет на ремонт минимален, можно своими руками перекрасить дверцы и шкафы, переделать кухонный фартук или же обновить цвет стен.
«Какого-то другого бюджетного решения нет, пару новых постеров на стене не поднимут стоимость квартиры. Поэтому, если не хотите делать капитальный ремонт, но хотите сдать красивую квартиру — рекомендую вложить свое время на переделки своими руками», — отмечает Алина Ибряева.
Важно! Перед тем, как приступать к ремонту, нужно оценить локацию, посмотреть, по какой цене сдают квартиры ваши соседи и посчитать сколько хотите затратить на ремонт. «Например, вложить 5 млн в ремонт и сдавать квартиру за 35–40 тысяч за МКАДом для вас будет нерентабельно. Понадобится 10 лет непрерывной аренды, чтобы окупить затраты», — отмечает эксперт.
Оптимальный вариант меблировки — установить кухню, поставить стиральную машинку, шкаф и кровать, и договориться о дозакупке необходимого уже в счет аренды по факту заезда постояльцев. Возможно, к вам обратится клиент со своей мебелью, покупать сверху ничего будет не нужно.
Полностью укомплектованные квартиры с мебелью и техникой стоят на 20–30% дороже, соглашается Владислав Плитинь. К тому же детали могут в корне изменить картину — бывает достаточно заменить текстиль (покрывала, шторы, скатерти и т. д.), плинтусы, розетки, обратить внимание на светильники и элементы декора.
Какие ошибки чаще всего совершают владельцы при сдаче квартиры
Наиболее распространенная ошибка — аренда в «серой зоне», когда ради незначительной экономии собственник сталкивается с угрозой мошенничества и воровства даже без права на компенсацию, говорит коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Дмитрий Голев.
Также важно предусмотреть возможность досрочного расторжения соглашения сторон с оплатой за состоявшийся период аренды. Также важно прописать, что включает в себя арендная плата (например, входят ли в нее услуги ЖКХ) и нужно ли арендаторам сдавать показания счетчиков. Наконец, рекомендуется составлять доскональную опись имущества.
Какие правила помогут защитить квартиру от недобросовестных арендаторов
Перед тем как сдать свою квартиру, необходимо проверить документы арендатора. Жильцов можно проверить на наличие судимостей и судебных разбирательств, посмотреть рейтинг по кредитной истории, а также запросить справку с места работы. Не лишним будет посмотреть социальные сети потенциальных арендаторов, говорит Владислав Плитинь.
К тому же необходимо грамотно составить договор аренды у нотариуса. При составлении документа необходимо учесть:
- Порядок оплаты аренды: укажите, каким образом и когда арендатор обязан вносить платежи, а также реквизиты для перевода денежных средств.
- Запреты и ограничения: перечислите все важные запреты и условия проживания, такие как запрет на содержание домашних животных, курение в квартире и др. Определите меры ответственности за нарушения.
- Проживание гостей и родственников: обозначьте возможность временного пребывания гостей и длительности их нахождения в квартире. Опишите порядок действий при желании арендатора поселить кого-то на постоянной основе.
- Ремонтные работы: четко пропишите, какие виды ремонта разрешены арендатору, например, косметический ремонт (покраска стен, замена обоев).
- Компенсации за замену имущества: заранее оговорите, какие расходы на замену вышедших из строя элементов (сантехника, электрика, двери и пр.) будет нести арендодатель, а какие — арендатор.
«Никто не застрахован от недобросовестных арендаторов. Бывает, что с виду люди приличные, а потом хозяева обнаруживают пропажу техники, столовых приборов и других вещей. Независимо от типа аренды, рекомендую страховать недвижимость с полным описанием имущества и его состояния. Страховка стоит около 10−15 тысяч в год, но это хорошая гарантия того, что собственнику возместят убытки», — отмечает Елена Мищенко.
Что выбрать — долгосрочную аренду или посуточную
Краткосрочная аренда — правильный выбор, если жилье расположено рядом с посещаемыми достопримечательностями, конгресс-холлами, крупными выставочными и концертными комплексами, стадионами и другими крупными спортивными аренами, масштабными развлекательными организациями и клиниками федерального уровня. Наиболее подходящий формат для такого вида аренды — студии и однокомнатные квартиры, отмечает Дмитрий Голев.
В свою очередь, на продолжительное время успешно сдаются квартиры практически любой комнатности и площади. Но выбирать такую схему стоит, если в локации, где находится дом, нет объектов, располагающих к более маржинальному краткосрочному трафику. Также подобный подход окажется хорошим выбором, когда жилье соседствует с вузом — в нем наверняка будут заинтересованы студенты и преподаватели.
Рядом с Кремлем или «Островом Мечты» трафик высок круглый год, что располагает к непрерывному поиску арендаторов на сжатые периоды по повышенным ставкам. А в спальном районе или деловом квартале, включая «Москву-Сити», более разумной стратегией будет долгосрочная сдача жилья, приводит пример Руслан Сырцов.
