Крупнейшие российские банки объявили об отмене комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки. Разбираемся, что это значит для заемщиков: стоит ли ждать снижения цен на недвижимость, станет ли ипотечный кредит доступнее для россиян и приведет ли все это к заморозке строительства нового жилья в России?
Что произошло
Сбербанк и ВТБ с середины мая 2025 года отменили комиссии для застройщиков по льготной ипотеке. Нововведение касается всех основных госпрограмм, включая семейную, IT-, дальневосточную и арктическую ипотеку. При этом остальные параметры кредитования в рамках госпрограмм, в том числе размер первого взноса, остаются без изменений.
Комиссии для отдельных категорий застройщиков крупнейшие банки начали вводить еще в конце 2023 года. Как объясняли тогда в кредитных организациях, мера была связана с падением доходности льготных программ: после сокращения компенсаций со стороны Минфина вырос разрыв между субсидируемыми ставками и рыночными, что снизило маржинальность ипотечных продуктов.
Президент России Владимир Путин выступал с критикой дополнительных банковских комиссий по льготной ипотеке, назвав их недопустимыми. По его словам, именно из-за таких платежей многие семьи теряют возможность получить доступное жилье. «Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5% до 10%», — говорил в апреле этого года глава государства.
После этого руководители крупнейших банков — Герман Греф и Андрей Костин — пообещали отказаться от подобных комиссий. К их отмене призывал неоднократно и Банк России, пообещав ввести даже законодательный запрет на такие действия, если банки и застройщики не прекратят такую практику. «Комиссии банки берут с застройщиков, а те перекладывают их в стоимость жилья — «это очень плохо», говорила глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
Комиссии за льготные ипотечные кредиты — это суммы, которые банки взимают с застройщиков за каждый льготный кредит, выдаваемый покупателям их новостроек. В большинстве случаев комиссию оплачивает застройщик отдельно или в рамках проектного финансирования. Эта комиссия может составлять значительную сумму и зависит от условий конкретной программы.
Иногда комиссия заранее включается в финансовую модель проекта. Но чаще всего расходы перекладываются на покупателя, например, в виде платы за оформление аккредитива, через который проходят кредитные средства.
По оценкам экспертов, комиссия при льготной ипотеке сейчас может составлять до 10% от суммы кредита. Размер зависит от типа ипотеки, банка и условий проекта.
Что значит для заемщиков отмена комиссий для застройщиков по льготной ипотеке
Другие банки могут также отменить комиссии для застройщиков
Опрошенные Банки.ру эксперты считают, что, скорее всего, другие банковские структуры также последуют примеру ВТБ и Сбербанка в части отмены комиссии по льготной ипотеке. На рынке осталось не так много банков, которые не вводили подобные комиссии. Однако даже такие кредитные организации прописывали в договорах дополнительные условия. «Существенного перераспределения спроса между банками не ожидается, около 80% выдач по-прежнему у Сбера, ВТБ и Альфа-Банка. Теперь рынок ждет, как поступит Альфа-Банк», — говорит гендиректор агентства недвижимости Genesis Group Екатерина Носова.
Интерес к субсидированной ипотеке со стороны заемщиков вырастет
При этом интерес со стороны заемщиков к льготным видам ипотеки, скорее всего, вырастет за счет покупателей, которые ранее не рассматривали субсидированную ипотеку из-за ее надбавок в цене, отмечает Носова. Теперь часть таких схем уйдет, и ежемесячные платежи станут ниже. Эксперты допускают не только рост входящего потока заявок, но и вероятный рост фактических выдач. Однако стоит понимать, что банки будут более осторожны в одобрениях: даже если клиентов станет больше, это не значит, что ипотеку будут выдавать всем желающим. Повышаются риски неодобрения заявок тем заемщикам, которые имеют нестабильный доход или плохую кредитную историю.
Банки могут повысить требования к заемщикам
Банки могут компенсировать потери от отмены комиссий за счет ужесточения скоринга, особенно в регионах, отмечает Екатерина Носова. Однако однозначно говорить о том, что объемы и число выдач льготной ипотеки ощутимо просядут, не стоит, считает руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. «Такое, действительно, может произойти в портфелях банков, для которых экономика выдачи такого продукта будет убыточной, — объясняет аналитик Банки.ру. — Но в целом рынок живет ожиданиями возможного снижения ключевой ставки, на фоне чего отдельные игроки могут пересмотреть свой скоринг в части ипотеки с целью превентивного привлечения потребительского спроса. И отказ от комиссий также может стать инструментом реализации такой стратегии без соответствующего снижения уровня одобрений. При неизменной же ключевой ставке спад выдач, скорее, может быть обусловлен общим давлением на капитал банков макропруденциальных требований и других регуляторных ограничений, нежели только одним фактом отмены комиссий».
Стройки не встанут
Заморозки проектов ждать не стоит, успокаивает Екатерина Носова. Но те застройщики, кто работал через субсидированные схемы, вероятно, немного скорректируют цены или предложат скидки, потому что ранее в стоимость квартиры закладывалась комиссия банку, порой от 6% от суммы кредита. «Сейчас эта надбавка может уйти, что сделает цену чуть прозрачнее», — поясняет она.
Цены на некоторые проекты могут снизиться, но не сильно
Частичное снижение цен на ряд объектов недвижимости возможно, особенно со стороны тех застройщиков, кто активно использовал субсидированные ипотечные программы, отмечают эксперты. Ранее в цену квартиры часто закладывалась комиссия банку, а с ее отменой появляется пространство для предложения скидок, говорит исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Это не приведет к обвалу цен, но отдельные проекты могут стать чуть доступнее для покупателя. «Однако важно учитывать: банки могут компенсировать отмену комиссий не за счет ставки, а за счет ужесточения скоринга. То есть одобрений станет меньше, особенно по программам с субсидированием. Поэтому для рынка в целом эффект будет ограниченным», — обращают внимание в Genesis Group.
