Снимать квартиру или брать ипотеку: что выгоднее в 2025 году — сделали расчеты

Что выгоднее в 2025 году — снимать квартиру или купить ее в ипотеку? Этот вопрос хотя бы раз вставал перед каждым, кто задумывался о собственном жилье. На первый взгляд, аренда кажется проще и дешевле, а ипотека — это инвестиция в будущее. Однако реальная выгода зависит от множества факторов: срока проживания, ставки по кредиту, размера первоначального взноса и даже площади квартиры. 

Чтобы разобраться, что будет более рациональным решением, аналитики Банки.ру провели расчеты на примере однокомнатной и двухкомнатной квартиры в Москве и учли ключевые параметры московского рынка.

Калькулятор ипотечного страхования

Подберем подходящее предложение за 5 минут

Показать цены

Как мы считали

Чтобы разобраться, какое решение окажется более выгодным с финансовой точки зрения (аренда или ипотека), аналитик Банки.ру Артур Хачатрян подготовил сравнительный расчет на конкретных примерах. В качестве базовых вариантов для анализа были выбраны наиболее популярные форматы городского жилья: однокомнатная и двухкомнатная квартира в Москве. В расчетах учтены все ключевые параметры, которые влияют на итоговую стоимость: средняя цена покупки квадратного метра, стоимость аренды, размер первоначального взноса по ипотеке, актуальные процентные ставки для рыночных и льготных программ, а также типовые площади квартир. 

Для расчета брали следующие значения: 

• Согласно данным сервисов «Яндекс Аренда» и «Циан», средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в Москве в марте составила 65 тысяч рублей, а двухкомнатной квартиры — 91 тысяча рублей. В нашем расчете не учитывался возможный рост стоимости аренды. 
• Средняя площадь таких квартир  составляет  37,8 кв. м и 57,9 кв. м для однушки и двушки соответственно. 
• При этом средняя  цена квадратного метра в Москве, по данным IRN.RU, — 276 тысяч рублей. Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры при таких значениях будет составлять 10,4 млн рублей, а двухкомнатной — уже 16 млн рублей. 

Какую ипотеку придется взять для покупки квартиры в 2025 году

Для того чтобы рассчитать сумму ипотечного кредита, необходимо от стоимости выбранного жилья отнять размер первоначального взноса. Именно этот взнос заемщик оплачивает из собственных средств при заключении сделки, а оставшуюся сумму ему предоставляет банк. Размер первоначального взноса зависит от выбранной ипотечной программы.

По данным базы Банки.ру на апрель 2025 года, средний первоначальный взнос по рыночной ипотеке составляет около 26% от стоимости квартиры. Для льготной ипотеки, которая предлагается под более низкий процент, этот показатель немного выше — в среднем 27% от цены недвижимости.

Таким образом, если рассматривать покупку однокомнатной квартиры стоимостью 10,4 млн рублей, сумма кредита при рыночной ипотеке составит примерно 7,7 млн рублей. Если же речь идет о льготной ипотеке, то сумма ипотечного займа для такой квартиры будет чуть ниже — около 7,6 млн рублей.

Для двухкомнатной квартиры, оцененной в 16 млн рублей, расчет выглядит аналогично: при рыночной ипотеке заемщику потребуется оформить кредит на сумму около 11,8 млн рублей, а при льготной ипотеке — порядка 11,7 млн рублей.

Что выгоднее в 2025 году: ипотека или аренда квартиры

* Переплата по ипотеке рассчитана отдельно для рыночных и льготных программ. Процентная ставка по рыночной ипотеке согласно базе Банки.ру на 16 апреля 2025 года составляет 26% годовых, по льготной — 6,5% годовых. 

** Нами рассматривается два возможных срока аренды или ипотеки со сроком  5 и 15 лет. Пять лет — это средний срок, на который арендуют квартиру или планируют перепродажу жилья при ипотеке. Пятнадцать лет — стандартный долгосрочный горизонт, к которому привязываются многие ипотечные программы и семейные планы. Эти сроки позволяют наиболее наглядно сравнить затраты и перспективы.

Главные выводы: 

• Аренда жилья намного выгоднее, чем ипотека, если рассматривать короткий срок, даже при оформлении ипотеки по льготным программам переплата по ипотеке превышает платежи по аренде более чем в два раза. 
• Если же рассматривать аренду на более длительный срок, то итоговая переплата по льготной ипотеке будет сопоставима с платежами по аренде, однако стоит понимать, что, в отличие от аренды, после внесения последнего платежа по ипотеке жилье перейдет в собственность заемщика. При этом оформление рыночной ипотеки, учитывая запретительные условия, будет менее выгодным, чем аренда, даже при более длительном сроке аренды. 

«Таким образом, если вы уверены, что вам нужна аренда конкретного жилья на длительный срок и у вас есть возможность оформить ипотечный кредит по льготной программе, то ипотека будет более выгодным выбором, в ином же случае аренда жилья является более предпочтительным вариантом с финансовой точки зрения», — отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.

Когда выгоднее снимать жилье, а когда брать ипотеку

Основным преимуществом ипотеки является то, что после исполнения своих обязательств по ипотечному кредиту, заемщик становится собственником жилья, говорит Артур Хачатрян. К тому же заемщик вправе делать ремонт в квартире без разрешения банка, а также законно сдавать это жилье в аренду без одобрения банка (если в ипотечном договоре не прописаны иные условия).  

С другой стороны, необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с ипотекой. К таковым относятся: ежегодное страхование, расходы на проведение сделки, расходы на оценку залога, а также первоначальный взнос, который составляет значительную сумму в нынешних условиях рынка. Если ипотека уже оформлена, то отказаться от выполнения обязательств не получится. 

В то же время основным преимуществом аренды жилья является тот факт, что вы практически в любой момент времени можете прекратить аренду квартиры. Но стоит понимать, что как долго бы ни длилась аренда, в конечном итоге право собственности на квартиру остается за арендодателем, а стоимость аренды может расти по мере роста инфляции, добавляет эксперт.

Важно! Выбор между ипотекой и арендой — это не только финансовый расчет, но и вопрос личного комфорта: кому-то важно знать, что квартира в собственности, даже если за нее еще 15 лет платить банку, а кто-то ценит свободу менять жилье без долгосрочных обязательств. 

Чек-лист: что выбрать — аренда или ипотека

 

Выбирайте ипотеку, если:

• Вы планируете жить в квартире долго (более 10 лет) и готовы связывать себя с конкретным районом и типом жилья.
• Есть достаточный первоначальный взнос и финансовая подушка на непредвиденные расходы и вы готовы к стабильным ежемесячным платежам.
• Вы рассматриваете ипотеку как форму накопления — вместо арендных платежей ежемесячно выплачиваете кредит, в итоге получая жилье в собственность.
• Семейный статус требует стабильности — если планируете детей или хотите долгосрочной определенности.

Выбирайте аренду, если:

• Не уверены в планах на несколько лет вперед. Например, не исключаете переезд в другой город или страну, смену района или формата жилья.
• Нет стабильного дохода или его сложно прогнозировать на горизонте 5–15 лет. Либо не хотите обременять себя долгосрочными обязательствами.
• Нет накопленного первоначального взноса или резерва для дополнительных расходов на покупку квартиры (оформление сделки, страховки, оценка, налоги). Дело в том, что для аренды достаточно иметь запас на 2–3 месяца оплаты, а для ипотеки — минимум 3–6 месяцев полного платежа по кредиту плюс коммунальных услуг. Этот резерв поможет избежать просрочек и стрессов при потере дохода.