Банк России перешел к циклу понижения ставок: регулятор снизил ключевую ставку уже два раза подряд — с 21% до 18% и не исключает ее дальнейшего снижения. На этом фоне у многих возникает вопрос: стоит ли сейчас брать ипотечный кредит, чтобы позже уменьшить платежи через рефинансирование, или все же подождать лучших условий. Разбираемся, при каких условиях рефинансирование ипотеки будет действительно выгодно и на что обратить внимание в первую очередь при оформлении такого кредита.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки — это замена старого кредита новым на более выгодных условиях. За счет этого можно снизить ставку, уменьшить срок выплаты или сократить ежемесячный платеж.
Экономия возникает всегда, если новая ставка ниже текущей. Но есть нюанс: при оформлении рефинансирования заемщик снова оплачивает страховку (обычно около 1% от остатка долга). А вот возврат неиспользованной части старой страховки зависит от условий договора — вернуть ее удается не всегда. При этом перекредитоваться можно неограниченное количество раз: банки обычно требуют лишь несколько успешных платежей по действующей ипотеке.
Важно! Помимо страховки при рефинансировании ипотеки есть и другие дополнительные платежи, которые нужно учитывать: например, регистрация залога обойдется в 500–1000 рублей, отчет об оценке квартиры — около 5,5 тысячи рублей (в зависимости от объекта и региона). Дополнительно потребуется выписка из ЕГРН за 750 рублей и нотариальное согласие супруга — примерно 2,5 тысячи рублей. Также могут возникнуть расходы на банковскую ячейку или аккредитив, а за перевод средств между банками нередко берут процент или фиксированную комиссию.
Когда выгодно рефинансировать ипотеку
После очередного снижения ключевой ставки условия по рыночной ипотеке существенно улучшились, отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. Если по состоянию на 6 июня ставка по рыночной ипотеке, согласно данным базы Банки.ру, составляла 26,5% годовых, то уже на 14 августа она упала до 23,4% годовых.
Учитывая возможный рост стоимости жилья, оформление рыночной ипотеки для дальнейшего рефинансирования имеет смысл и может быть финансово выгодным при следующих условиях:
- Если разница в ставках между рефинансированием и изначальной ставкой по ипотеке составит 2 процентных пункта (п. п.) и больше.
- Если рефинансирование будет оформляться до того момента, как прошла половина срока кредита (оптимально четверть срока), так как в начальном периоде кредита гасятся преимущественно проценты.
«В иных случаях рефинансирование может привести к убыткам, так как затраты на дополнительные расходы (например, страхование жизни) перекроют выгоду с оформления рефинансирования», — обращает внимание Артур Хачатрян.
Сравнить условия и подобрать выгодное предложение по рефинансированию ипотеки теперь еще проще — на Банки.ру. С помощью калькулятора рефинансирования ипотеки можно подсчитать новые ежемесячные платежи и срок ипотеки.
Кому сейчас выгодно рефинансировать свою ипотеку
Ставки по ипотеке постепенно снижаются, а это открывает новые возможности для заемщиков. Перекредитование позволяет либо снизить переплату по уже взятому кредиту, либо воспользоваться льготными условиями программ, таких как «Семейная ипотека».
Вот какие группы заемщиков могут получить реальную выгоду от рефинансирования уже сегодня.
Ипотека, которая оформлялась при более высоких ставках
В конце 2024 года — начале 2025 года средние ставки по рыночной ипотеке доходили до почти 30% годовых, что значительно больше нынешних 23%. Для таких кредитов разница при рефинансировании уже ощутима: нынешние условия рефинансирования почти на 7 п. п. выгоднее тех, по которым оформлялись первоначальные договоры. Это значит, что перекредитование для таких заемщиков может дать значимую экономию уже сегодня, не дожидаясь дальнейшего снижения ставок.
Рефинансирование ипотеки под «Семейную»
Перекредитовать ипотеку под условия «Семейной» программы могут заемщики, которые оформили кредит на рыночных условиях, а позже получили право на льготу — например, у них родился ребенок. В 2025 году воспользоваться этой возможностью могут семьи, где есть хотя бы один ребенок младше семи лет или дети-инвалиды любого возраста.
Ставка по семейной ипотеке фиксирована на уровне 6% годовых — и при новом кредите, и при рефинансировании. Это в 4–5 раз ниже рыночных значений, которые действовали в период пиковых ставок и сохраняются в середине 2025 года. Даже если сравнивать с более спокойными периодами, льготная ставка заметно выгоднее. Поэтому при появлении права на программу перекредитование почти всегда имеет смысл.
Но есть важные ограничения:
- Во-первых, сумма оставшегося долга не должна превышать лимиты семейной ипотеки: до 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн рублей — для остальных регионов России.
- Во-вторых, под рефинансирование подходит только стандартный кредит, взятый на покупку жилья у застройщика, — как в строящемся доме, так и в готовом. Кроме того, по словам экспертов, количество банков, готовых работать с таким рефинансированием, пока ограниченно.
Ипотека под рефинансирование: какие подводные камни учесть заранее
Если вы все-таки решили брать ипотеку с прицелом на рефинансирование, важно учитывать, что «сэкономить на переплате» получится не у всех. При оформлении такого кредита следует:
- В первую очередь обращать внимание на ставку и показатель полной стоимости кредита (ПСК), а также прочие условия. Также необходимо ознакомиться с условиями досрочного погашения и проверить наличие льгот или скидок для отдельных категорий заемщиков (например, зарплатных клиентов).
- Стоит понимать, что банки также предъявляют требования к рефинансируемому кредиту — с даты заключения кредита должно пройти не менее 2–6 месяцев (в зависимости от банка). Аналогичное требование предъявляется и к сроку до окончания кредита — он должен превышать 3–6 месяцев. Еще одно условие — на дату подачи заявки по рефинансируемому кредиту не должно быть действующей просрочки за последние 6–12 месяцев.
- Оценивать свою кредитную историю и финансовую нагрузку – это влияет как на вероятность одобрения ипотеки, так и на возможность рефинансирования.
- Перед рефинансированием обязательно учитывать все сопутствующие расходы (оценка, страховка, комиссия банка) и рассчитать возможную выгоду при оформлении рефинансирования.
Важно! Подать заявку на снижение ставки можно и в свой банк, где оформлялся ипотечный кредит. Такое изменение условий называется не рефинансированием, а реструктуризацией. Рассмотрение запроса может занять до 90 рабочих дней, и банки нередко отказывают. Если же решение будет положительным, то плюсы очевидны: не нужно заново собирать полный пакет документов и оформлять страховку.
Когда не стоит рефинансировать ипотеку
Рефинансировать имеет смысл только рыночную ипотеку, так как при оформлении ипотеки по льготной программе заемщик фактически получает ипотечный кредит по максимально выгодным условиям и рефинансирование ипотеки с очень низкой изначальной ставкой не имеет смысла с точки зрения получения финансовой выгоды.
Еще рефинансирование ипотеки может быть малоэффективным, если заемщик уже выплатил более 50% кредита. Большинство банков используют аннуитетную схему платежей: то есть сначала заемщик гасит проценты по кредиту, а только потом тело кредита. Поэтому чем дальше по сроку кредита, тем меньше экономия на переплате по процентам. Важно заранее посчитать, покроют ли сэкономленные проценты расходы на оформление нового кредита: даже если экономия будет небольшой, рефинансирование позволяет снизить ежемесячную финансовую нагрузку и сделать платежи более комфортными.
Читайте также:
