Покупка квартиры с долгами по коммуналке может оказаться как выгодной сделкой со скидкой, так и источником больших проблем. На первый взгляд, все просто: вычел сумму задолженности из цены и оформил договор. Но на практике возникают нюансы — от споров с управляющей компанией до риска потерять квартиру, если у продавца есть другие долги или оформлено банкротство. Разбираемся, когда долг по коммуналке может принести большие проблемы, какие документы проверить заранее и в каких случаях лучше отказаться от сделки.
Кто должен платить задолженность по ЖКУ при покупке или продаже квартиры
Покупка квартиры с коммунальными долгами требует повышенного внимания со стороны покупателя, так как любые непогашенные обязательства могут создавать дополнительные риски. В частности, долг за услуги ЖКХ может перейти на нового собственника, если не урегулированы расчеты с управляющей компанией, предупреждает руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко.
По закону долг по оплате жилищно-коммунальных услуг взыскивается с владельца недвижимости на дату перехода права собственности, однако на практике без официального фиксирования и вычета из суммы сделки новые владельцы могут оказаться обязаны погасить задолженность прежнего собственника.
Важно! Долг по ЖКУ числится не за человеком, а за лицевым счетом квартиры, обращает внимание гендиректор УК «ТЕРРА» Юлия Федорова. Поэтому в базе управляющей компании долг может «переехать» вместе с объектом недвижимости, и разбираться, кто его должен погасить, придется именно вам. Вот почему важно отследить, чтобы долг остался на предыдущем лицевом счете, а новому собственнику — открыли новый лицевой счет.
При этом существуют отдельные ситуации, когда долг действительно переходит к новому владельцу. Речь идет о задолженности по взносам на капитальный ремонт, уточняет заведующий бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ прямо закреплено: вместе с переходом права собственности на квартиру к новому владельцу переходит и обязанность по уплате накопившейся задолженности за капремонт. Исключение составляют только те случаи, когда прежним собственником выступало публичное образование: Российская Федерация, субъект РФ или муниципалитет. Если же новому собственнику все-таки приходится выплачивать долг, у него остается право потребовать перерасчет или возврат уплаченных средств у регионального оператора, а также предъявить регрессный иск к предыдущему владельцу, чтобы взыскать с него сумму задолженности.
К чему могут привести долги по ЖКУ при покупке квартиры
Если задолженность предыдущего собственника слишком велика, ресурсоснабжающие организации могут пойти на крайние меры — отключить электроэнергию, газ или воду, предупреждает основатель агентства недвижимости «Квадратный метр» Марина Бондаренко. Дополнительные сложности нередко возникают и во взаимоотношениях с управляющей компанией: для нее принципиально не имеет значения, кто сейчас является владельцем квартиры, и новому собственнику приходится доказывать свои права, предоставляя документы о праве собственности.
По словам председателя совета директоров АО «АСТОРИУС» Екатерины Авдеевой, попытки взыскать задолженность с нового владельца могут быть связаны не только с самим фактом долга, но и с халатностью управляющей компании. Если она своевременно не обратилась в суд, это могло привести к вынесению судебного решения, обеспечившего возможность принудительного взыскания. В такой ситуации в ход могут пойти и меры судебных приставов — вплоть до ареста недвижимости, принадлежащей собственнику, что фактически блокирует проведение сделки купли-продажи.
Отдельно стоит помнить о сроках исковой давности по общему правилу: он составляет три года и исчисляется для каждого платежа отдельно. Однако такой срок не применяется автоматически: должник должен заявить о нем в суде. Наконец, в ситуации, когда уже возбуждено исполнительное производство у судебных приставов, сделку с квартирой могут просто не зарегистрировать.
«В Самаре в 2019 году один покупатель поверил на слово, что долгов нет, а через месяц получил квитанции почти на 200 тысяч. Суд он выиграл, но потерял год жизни», — рассказывает арбитражный управляющий компании «Ростовский и Партнеры» Дмитрий Ростовский.
Банки.ру опросил юристов и собрал несколько реальных историй о том, как на практике проходит покупка квартиры с долгами по коммуналке. Оказалось, что сценарии бывают очень разные — от удачных сделок до ситуаций, где лучше вообще не рисковать.
Кейс 1. Квартира с долгом почти в миллион
Клиенту предложили квартиру по цене ниже рынка — унаследованное жилье с долгом за ЖКУ в 972 тысячи рублей. Юристы проверили, что у продавца нет других проблем, а ипотечный брокер выбил еще и скидку. Дальше сделали так: покупатель внес аванс за квартиру, продавец в день сделки погасил долг по ЖКУ, а оставшиеся деньги были зафиксированы на аккредитиве. После регистрации и подтверждения об отсутствии задолженности продавец получил всю сумму, а покупатель — чистую квартиру.
Кейс 2. Квартира банкрота
На первый взгляд, отличное предложение: цена сильно ниже рынка плюс локация в центре Москвы. Но юристы выяснили, что у продавца не только долги по коммуналке, но и целый список личных и корпоративных долгов. То есть реальный риск банкротства и оспаривания сделки. В итоге клиенту посоветовали отказаться: слишком высока вероятность потерять и деньги, и квартиру.
Кейс 3. Конфликт с управляющей компанией
Покупатель квартиры на вторичке столкнулся с тем, что УК пыталась ограничить доступ к сервисам и отказывала в выдаче карточки доступа в дом из-за долгов старого собственника. Вопрос удалось решить без суда — со ссылкой на позицию Верховного суда (позиция Верховного суда РФ, обобщенная в Пленуме № 22 от 27 июня 2017 года) и судебную практику (например, Апелляционное определение Омского областного суда от 28.08.2024 по делу № 33-5282/2024): долги по ЖКУ «привязаны» к тому, кто владел квартирой в момент их образования. Новый собственник платит только за себя, а старые долги на него не вешаются.
Как проверить, есть ли долги у квартиры перед покупкой
Чтобы обезопасить себя, важно проверить наличие долгов заранее. Рекомендуется запросить у продавца справки об отсутствии задолженности за последние шесть месяцев (а лучше за все 12 месяцев), сведения о лицевом счете в управляющей компании и квитанции на оплату.
В некоторых регионах также доступны онлайн‑сервисы ЖКХ или «Госуслуги», где можно проверить информацию по адресу. Если квартира находится в доме с ТСЖ (товарищество собственников жилья) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив), запросите справку у председателя.
Кроме того, стоит воспользоваться выпиской из ЕГРН, где фиксируются переходы права собственности и обременения, включая долги по коммунальным платежам, если они отражены официально.
Важно! Самый надежный способ проверки задолженностей по ЖКУ — получить акты сверки и справки из ресурсоснабжающих организаций, а также из УК, говорит руководитель отдела сопровождения юридических сервисов в М2 Виктор Веретенников. Эта информация доступна даже онлайн, если взаиморасчеты осуществляются через электронный документооборот (ЭДО). Если собственник не предоставляет данные о долгах по коммунальным платежам, то лучше отказаться от покупки такого объекта.
Также следует проверить самого продавца через банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФСПП) и ознакомиться с информацией на сайтах судов общей юрисдикции на предмет наличия судебных разбирательств, которые могут затрагивать объект недвижимости.
Отсутствие коммунальных платежей у собственника не всегда прямо указывает на банкротство, но может быть косвенным признаком финансового кризиса или предбанкротного состояния, добавляет аттестованный риелтор-юрисконсульт по недвижимости Ольга Цытик. Если продавец квартиры действительно банкрот или находится в предбанкротном состоянии, то на квартиру могут наложить арест в рамках судебного дела по банкротству. Если же сделки по купле-продаже квартиры успели провести до ареста по банкротному делу, то впоследствии такая сделка может быть признана недействительной, если она совершена с целью обмана кредиторов.
Можно ли при покупке квартиры «вычесть» долг за коммуналку из цены сделки
Да, можно, если продавец и покупатель договорились и закрепили это в договоре купли-продажи (ст. 421 ГК РФ), говорит Ольга Цытик. На практике такие условия встречаются часто: стороны прописывают сумму долга по ЖКУ и порядок его вычета.
Как это обычно делают:
- Самый простой вариант — оформить скидку на сумму задолженности по ЖКУ.
- Более сложный, но безопасный — предусмотреть в договоре взаиморасчеты через аккредитив или Систему быстрых платежей (СБП). Тогда деньги за квартиру уйдут продавцу только после того, как будут выполнены условия (например, закрыты долги перед УК).
Для успешной сделки обязательно фиксируйте в договоре сумму долга и порядок его погашения. Можно привязать подписание акта приема-передачи к факту погашения долга, тогда у сторон будет стимул выполнить условия. И уж точно отдавать деньги «в руки» продавцу для расчета с управляющей компанией — это рискованно.
Чек-лист: что делать, чтобы не купить квартиру с коммунальными долгами
Чтобы не столкнуться с проблемами после покупки квартиры, эксперты советуют заранее проверить и закрепить все нюансы, связанные с коммунальными платежами.
- Во-первых, перед сделкой обязательно запросите у продавца официальную справку об отсутствии или наличии задолженности по ЖКУ.
- Во-вторых, не полагайтесь только на слова продавца, уточните информацию самостоятельно у поставщиков ресурсов. Например, данные о долгах по электричеству и воде можно получить в Мосэнергосбыте или МГТС даже по горячей линии.
- В-третьих, при подписании договора купли-продажи составляется акт приема-передачи квартиры. В этом документе нужно обязательно зафиксировать все показания счетчиков — холодной и горячей воды, а также электроэнергии и при наличии — отопления.
- И наконец, если задолженность все же есть, порядок ее урегулирования нужно согласовать до заключения договора. Можно определить срок, в который продавец обязан закрыть долг, либо зафиксировать в договоре, что сумма задолженности вычитается из стоимости квартиры.
Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии и делиться своим мнением с другими
