С 1 февраля 2026 года начнут действовать новые правила выдачи семейной ипотеки, которые ограничат две возможности — донорскую схему и повторное оформление льготного кредита одной семьей. Пока документ официально не опубликован.
Объясняем, что это значит для потенциальных заемщиков и кому не стоит больше затягивать с оформлением жилищного кредита по низкой ставке.
Что изменится в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года
Оба супруга теперь фигурируют в ипотечном договоре как созаемщики. Если основной заемщик состоит в браке, то его жена или муж с 1 февраля 2026 года обязательно включается в ипотечный договор в качестве созаемщика. Исключение одно: если супруг или супруга основного заемщика — иностранный гражданин.
Вкупе с правилом от 2023 года «одна льготная ипотека — в одни руки» получается, что новое изменение полностью лишает возможности повторного оформления семейной ипотеки одной семьей. Действующие правила позволяют каждому супругу получить семейную ипотеку отдельно, фактически удваивая возможности льготного кредитования.
Как правило, изменения не имеют обратной силы, поэтому предположительно эти нюансы не будут распространяться на ипотечные договоры, которые заключили до 1 февраля следующего года. Следовательно, если у вас уже есть одна семейная ипотека, а ваш супруг или супруга не стали созаемщиками, то у них все еще сохраняется возможность оформить еще один льготный кредит. Как это будет работать на практике — станет известно позже.
В случае развода оба супруга несут перед банком солидарную ответственность. Пока документ официально не опубликован, однако, опираясь на нормы Семейного кодекса, получается, что если на момент развода ипотека еще не погашена, нужно будет урегулировать вопрос с выплатой кредита. Например, переоформить кредитный договор, исключая бывшего супруга из созаемщиков, или разделить долг между супругами. При этом супруг, который вышел из числа созаемщиков, во второй раз воспользоваться семейной ипотекой не сможет, так как по факту уже воспользовался своим правом.
Важно! Подчеркнем еще раз: новые правила еще не опубликованы. Когда правительство их вынесет на общественное обсуждение, Банки.ру экспертно разберет изменения повторно.
Если супруги развелись до оформления семейной ипотеки, то у каждого из них сохранится право взять льготный кредит. «Развод не является преградой для взятия семейной ипотеки, оба родителя ребенка имеют право оформить льготную ипотеку, но только в случае, если они не утратили свои родительские права или у них не появилось ограничений в них, а также если они не являлись созаемщиками в ипотеке супруга», — напоминает эксперт-аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
«Третьих лиц» включать в ипотечный договор больше не получится. Это изменение закрывает так называемую донорскую ипотеку: схему, когда потенциальный заемщик находит созаемщика, который подходит под критерии семейной ипотеки, — как правило, родственника с малолетними детьми. В этом случае последний как раз и являлся ипотечным донором.
Зачем правительство ужесточает правила льготных ипотек
С начала 2024 года правительство целенаправленно меняет правила льготных кредитов таким образом, чтобы сделать их условия еще более адресными, а получить такую ипотеку могли только те, кто действительно нуждается в жилье. Короче говоря, сокращаются возможности покупки инвестиционных квартир по льготным условиям, когда недвижимость покупают не для проживания в ней непосредственного владельца, а для сдачи в аренду или перепродажи.
«Абсолютно правильно, потому что фактически берут две ипотеки, чтобы бизнес делать. Ипотечные кредиты давали, чтобы решить жилищную проблему, а не для того, чтобы бизнес делать: купить за льготный кредит квартиру, потом ее продать подороже и заработать на этом. Поэтому один ипотечный кредит на семью. Это правильно», — заявил председатель комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Что еще изменится в семейной ипотеке с 2026 года
Летом 2025 года председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила выдавать семейную ипотеку только там, где семья реально проживает по постоянной регистрации. В Минфине поддержали сам тезис, что следует ограничить программу для инвестиционных целей. Однако в министерстве не хотят ограничивать переезд семьи в другой регион: «Если гражданин действительно переезжает в другой регион, то, конечно, такая возможность должна быть». Как будет работать новый механизм, пока неизвестно.
Процентная ставка начинается от 5,1%
