«Эффект Долиной». Когда сделку покупки квартиры могут аннулировать и что делать покупателю

В соцсетях обсуждают резонансные дела: пожилые продавцы недвижимости продают свои квартиры, а потом аннулируют сделки. Отличить реальную жертву телефонных мошенников от квартирного афериста непросто. Разберем на конкретных историях, какие «редфлаги» должны насторожить при покупке и когда есть шанс, что квартиру передадут добросовестному покупателю.

Юристы и риелторы называют волну судебных дел, где истцы ссылаются на обман со стороны третьих лиц, «эффектом Долиной». 

После этого дела стало появляться все больше сообщений о том, как продавцы возвращают недвижимость через суд, ссылаясь на мошенников. Судам сложно определить, когда человек действительно стал жертвой мошенников, а когда только притворяется, и вынести справедливое решение. 

Дела, когда квартиру вернули прежнему владельцу 

С момента появления тренда суды чаще всего вставали на сторону пожилых продавцов. Обычно в таких делах у пенсионеров было единственное жилье, они ссылались, что не осознавали последствий сделки, находились под давлением. 

Киров: пенсионерка продала единственное жилье по указанию «сотрудников банка»

В Кирове 67-летней женщине позвонили неизвестные и под видом защиты денег от «мошенников» уговорили ее продать единственную квартиру за 2,8 млн рублей. Все деньги она перевела на «безопасный» счет, которым управляли преступники. Было возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ. Прокуратура не стала ждать конца расследования и подала гражданский иск: признать договор купли-продажи и все его последствия недействительными. Суд иск удовлетворил, квартиру вернули хозяйке. Покупатель, который оформлял сделку по всем правилам, фактически остался ни с чем.  

Петербург: справка из ПНД не защитила добросовестного покупателя

В Санкт-Петербурге Анна купила квартиру у пенсионерки за 7 млн рублей: продала свое жилье, добавила наследство мужа и кредит. Продавец принесла справку из ПНД, на сделке вела себя адекватно, документы были чистыми — классический пример того, как должен действовать осмотрительный покупатель.

После сделки Анна въехала в квартиру с ребенком и матерью и начала ремонт. Вскоре выяснилось, что бывшая хозяйка подала иск: заявила, что была введена в заблуждение и действовала под влиянием мошенников.

На суде пенсионерка признала, что понимала характер сделки, но согласилась продать квартиру якобы под обещание, что ее потом выкупят обратно после ремонта. Экспертиза подтвердила дееспособность. Тем не менее суд решил, что воля продавца была сформирована неправильно, поэтому признал договор недействительным и вернул квартиру пенсионерке.

Новодвинск: покупатели — без квартиры, а продавец — с нервным срывом

Пенсионерка несколько месяцев находилась под влиянием телефонных мошенников: брала кредиты, делала переводы, выписала доверенность на продажу квартиры. Когда поняла, что ее обманули — слегла с нервным срывом. После квартира несколько раз перепродавалась. Пенсионерка отказалась выселяться. Новые собственники подали в суд, но проиграли. Суд признал недействительными доверенность, договор купли-продажи, соответственно, права последних покупателей прекращены.   

Квартиру оставили покупателю 

Таких дел не очень много. Одно из первых, которое попало в федеральные СМИ, — судебное решение из Якутии,  которое защитило покупателя, а не пожилого продавца.

Якутия: первый громкий отказ бабушке

Пенсионерка продала свою единственную квартиру в Якутске молодой семье. Женщина заключила агентский договор с риелторами, потом предварительный договор, затем основной договор купли-продажи, получила деньги (в том числе маткапитал и ипотечные средства), снялась с регистрационного учета и съехала. После этого она  заявила в полицию, что стала жертвой телефонных мошенников, которые под видом силовиков и «службы безопасности банка» убедили ее продать жилье и перевести деньги. Потом подала иск, чтобы признать договор недействительным, вернуть квартиру, сославшись на возраст, стресс и обман. Интересно, что в суде вместе ответчиком по делу была не только семья, но и банк, который выдал кредит. Первая инстанция пенсионерку поддержала и квартиру вернула. Верховный суд Якутии это решение отменил и в иске отказал. 

Почему суд встал на сторону покупателя жилья

Суд обратил внимание на подозрительные обстоятельства: 

• Пенсионерка совершила множество осмысленных и сложных действий: подписала три договора, получила оплату полностью, освободила квартиру и выписалась. На каждом этапе она могла бы сообщить, что находится под давлением, но ничего подобного не было. Женщина вела себя адекватно и не вызывала подозрений.
• Последняя экспертиза подтвердила, что на момент подписания договора у продавца не было психического расстройства, когнитивных нарушений или повышенной внушаемости. Она понимала значение своих действий.
• В обращении в полицию пенсионерка заявила, что покупатель в сговоре с мошенниками, которые ее обманули. Но никаких доказательств обмана со стороны покупателя не было предоставлено. Уголовное дело возбуждено в отношении неустановленных лиц.
• В течение полгода после сделки пенсионерка инициировала процедуру банкротства. К моменту рассмотрения дела Верховным судом она уже была признана банкротом и фактически вернуть деньги семье не могла. Для суда это выглядело как нарушение принципа добросовестности: никто не вправе извлекать преимущество из собственного неблагонадежного поведения.

Как отличить добросовестного продавца от человека под влиянием мошенников

Даже суд не всегда может определить, был ли продавец введен в заблуждение или действовал осознанно. Но в интересах покупателя  — обращать внимание на странности и нестыковки в поведении продавца. Вот признаки, которые не стоит игнорировать: 

• Квартира продается по доверенности, общение с собственником ограничено.
• Пожилой собственник ведет переговоры самостоятельно, без присутствия родственников.
• Собственник постоянно висит на телефоне (возможно, находится под давлением).
• Забывает причину продажи недвижимости или путается в информации.
• Игнорирует разумные предложения: сопровождение юриста, проверку квартиры, обсуждение договора.
• Отказывается от личных встреч или соглашается только на «ускоренную сделку».
• Подписывает документы, не глядя.

Еще один признак — наличие «свежих» займов. Если человек скоро получит деньги за квартиру, незачем брать микрозайм или потребительский кредит. Выяснить это можно, попросив у продавца отчет о кредитной истории. Предоставлять его он не обязан, но если вы объясните свои сомнения, то добросовестный участник сделки может пойти вам навстречу. 

Проверить кредитную историю можно с помощью сервиса Банки.ру. Это быстро и бесплатно. 

Узнайте все о кредитной истории

Получайте бесплатные отчеты и защиту от мошенников в подписке Банки.ру

Попробовать за 1 ₽

Отличить человека, который находится под давлением мошенников, от скамщика, как показывает практика, почти невозможно. И тот, и другой могут действовать неадекватно ситуации: путаться в показаниях, менять версии, совершать нелогичные поступки. Если не хотите рисковать, то лучше отказаться от такой сделки.

Главное о покупке жилья у пожилых людей

• Судебная практика показывает, что в случаях, когда пожилой человек стал жертвой мошенников и у него единственное жилье, суды чаще встают на его сторону.
• Если продавец действовал последовательно, получил деньги, съехал, а потом внезапно объявил себя жертвой, суды могут посчитать это недобросовестностью. Но пока таких случаев очень мало. 
• На сделке отличить скамщика от жертвы мошенника практически невозможно. 
• Справки из ПНД не всегда может защитить права нового собственника. Если доказано психическое давление, отсутствие понимания последствий или участие мошенников, покупатель рискует потерять и квартиру, и деньги.
• Если продавец вызывает сомнения, от сделки лучше отказаться.

Вы сталкивались с мошенниками?

Расскажите в комментариях

Упростите себе поиск ипотеки

Заполняйте одну анкету и выбирайте из предложений банков

Купить жилье