С 1 февраля 2026 года вступают в силу новые ограничения по семейной ипотеке: вместо одной льготы на каждого супруга останется только одна — на всю семью. Это означает, что популярные схемы — например, когда жена берет льготную ипотеку на себя, а муж сохраняет возможность получить свою — исчезнут. В том числе будет полностью закрыта донорская ипотека. Тем не менее пользователи Банки.ру генерируют сценарии, как обойти запрет.
Жена хочет взять льготную ипотеку на себя, мужа в сделку не включать. Если нужно — семья оформит брачный договор. В таком случае муж сможет взять свою собственную льготную ипотеку, ведь он свое право не использовал? Разбираем схему подробно — с учетом новых правил, практики банков и комментария эксперта Банки.ру.
Что изменится с 1 февраля 2026 года
Минфин утвердил правило: «Одна льготная ипотека на одну семью». При оформлении льготной ипотеки супруги обязаны будут выступать созаемщиками.
Эти изменения — реакция на злоупотребления программой. Как отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян, раньше семьи могли брать две льготные ипотеки: одну — на одного супруга, вторую — на другого, иногда даже через фиктивный развод. Со следующего года это больше невозможно.
Правила начнут работать только с февраля. Что можно успеть сделать в этом году?
На Банки.ру легко искать ипотеку: заполняйте одну анкету, рассчитайте ежемесячный платеж по кредиту и выбирайте самое подходящее из предложений банков.
Работает ли схема: жена берет льготную ипотеку до февраля 2026 года — муж сохраняет право на свою?
Да, но только если договор заключен до 1 февраля 2026 года.
«Если один из супругов оформит ипотеку по льготной программе без участия второго в качестве созаемщика, то супруг, не указанный в кредитном договоре, оставит за собой право на льготную ипотеку в будущем, — говорит эксперт-аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. — Такая схема будет работать только в случае, если один из супругов успеет оформить ипотеку до введения ограничений, вступающих в силу с 1 февраля 2026 года».
Это означает:
- Если жена оформит льготную ипотеку сейчас, в 2025 году, мужа можно не включать как созаемщика.
- С согласия банка (и при необходимости — с брачным договором) сделка пройдет в рамках закона.
- После 1 февраля 2026 года муж сохранит право на семейную ипотеку, потому что на момент оформления договора ограничение не действовало.
Как оформить такую схему правильно
1. Найти банк, который согласится оформить льготную ипотеку без включения супруга.
После того как Минфин озвучил новые правила, банки внимательнее относятся к заявкам на льготную ипотеку.
2. Подготовить нотариальные документы. Нотариальное согласие супруга подтверждает, что он разрешает покупку без включения себя в кредит. Брачный договор фиксирует раздельный режим имущества, определяет, кто владелец недвижимости и кто несет ответственность за кредит.
3. Оформить ипотечный договор нужно до 1 февраля 2026 года.
Главное: разница между семейной ипотекой до 1 февраля 2026 года и после
| Параметр | До 1 февраля 2026 года | После 1 февраля 2026 года |
| Правило о количестве льготных ипотек | Можно оформить несколько льготных ипотек на разных супругов (если каждый формально соответствует условиям) | Строго одна льготная ипотека на всю семью. Второй супруг правом воспользоваться уже не сможет |
| Статус супругов в сделке | Супруги не обязаны быть созаемщиками. Можно исключить супруга через согласие или брачный договор | Супруги обязаны быть созаемщиками по льготному кредиту. Ипотека оформляется только совместно. Даже если оформлен брачный договор. |
| Донорская ипотека | Разрешена. Можно привлечь родственника/знакомого с детьми как донора для получения льготы | Полностью запрещена. Нельзя привлекать формальных созаемщиков, не относящихся к семье |
| Возможность «сохранить» право на льготную ипотеку для второго супруга | Да. Если первый супруг берет ипотеку без второго — второй сохраняет право на свою льготу | Нет. Получение льготной ипотеки одним супругом автоматически означает, что семья использовала свое право |
| Фиктивные разводы для обхода правил | Работало: супруги могли оформлять ипотеку по отдельности | Не работает. Банк ориентируется на факт семьи на момент выдачи — и должен видеть обоих супругов в договоре |
| Требования к созаемщикам | В сделке может быть только один супруг или только донор | Созаемщиками обязаны быть оба супруга. Доноры запрещены |
Напишите в комментариях
Заполняйте одну анкету и выбирайте из предложений банков
