Покупка загородного участка — дело не только затратное, но и рискованное. На первый взгляд земля может выглядеть идеально: ровный рельеф, привлекательная цена и обещания продавца о подведенных коммуникациях. Но именно здесь чаще всего скрываются проблемы, которые всплывают уже после оформления сделки и требуют сотен тысяч рублей и массы нервов на решение. Разобрались, какие подводные камни чаще всего игнорируют покупатели при приобретении земельного участка, и составили список ключевых моментов, которые обязательно нужно проверить, чтобы покупка не превратилась в судебные разбирательства и неожиданные расходы.
Как правильно выбрать участок еще на стадии объявления
Почти любая покупка участка за городом сейчас начинается с поиска и просмотра объявлений в интернете. Для надежности выбора лучше использовать площадки по подбору земельных участков и недвижимости, которые внедрили аутентификацию по паспортным данным продавца, а также применяют проверку размещенных объявлений со стороны Росреестра, советует управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева. Лучше использовать проверенные агрегаторы и платформы — «Домклик», «Циан», «Авито» и другие. В поиске можно задать необходимые параметры по цене и локации.
«Фейковых объявлений по продаже земельных участков в интернете сейчас очень много», — предупреждает ведущий эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Владимир Абрамов. Красный флаг, который точно покажет, что лучше не связываться с таким продавцом, — это предложения с ценой ниже рыночной стоимости. Также фейковое объявление можно сразу выявить по повторяющимся у разных продавцов фотографиям территории.
Девелопер и основатель компании «Земля МО» Сергей Минаков советует и вовсе искать объявления на сайтах крупных застройщиков и выбирать участок непосредственно у них — это надежнее и безопаснее. Не лишним будет обратиться к проверенному агентству или риелтору, которые помогут найти выгодные варианты и сразу отметут мошенников.
На что обратить внимание при осмотре участка перед покупкой
При осмотре участка первым делом обратите внимание на его расположение, советует Сергей Минаков. Посмотрите, нет ли с южной стороны поблизости большого лесного массива. Если лес находится именно с юга, от такого участка лучше отказаться — он будет постоянно в тени и сырости.
Обязательно оцените рельеф: хороший участок должен быть ровным, без впадин, углублений и серьезных перепадов высоты. Неровности — плохой признак: во впадинах скапливается вода, и участок будет сырым. Или же придется потратить серьезную сумму на выравнивание территории.
«Хороший участок можно распознать даже невооруженным взглядом. Его особенность — ровная зеленая трава по всей территории. Это говорит о нормальной влажности и плодородной почве. А вот если на участке растет камыш, то стоит отказаться от покупки. Камыш любит избыточно влажную почву, и, скорее всего, покупателя ждут в будущем проблемы с водоотведением», — отмечает эксперт.
Важно! Лучшее время для выбора участка — весна или осень, отмечает Владимир Абрамов. В это время видно, как уходит вода после таяния снега или дождей, и можно понять, будет ли участок затопляться. Зимой сложно оценить рельеф — снег скрывает неровности, поэтому это худший сезон для покупки, и спрос на участки в это время минимальный. Летом активный сезон, но трава и другая растительность могут скрывать проблемы. После покупки может выясниться, что участок неровный или на нем скапливается вода, что потребует затрат на дренаж.
Для оценки внешнего вида участка запросите у предыдущего собственника топографическую съемку местности. На ней будут видны все перепады высот, неровности и направления возможного движения грунта.
Чтобы проверить, нет ли рядом свалок или промзон, используйте кадастровую карту. Найдите на ней интересующий участок по кадастровому номеру и щелкните на него. Затем изучите окружающую территорию, соседние участки и посмотрите виды их разрешенного использования. Это максимально защитит от неприятного соседства с будущими промышленными зонами.
Дополнительно проверьте карту отходов. Они есть для каждого региона. На ней отмечены свалки и мусороперерабатывающие заводы. Сопоставьте эту информацию с местоположением выбранного участка.
Кроме того, стоит проверить близость к зонам повышенного уровня шума: трассам, железной дороге, промышленным объектам и так далее, говорит менеджер по развитию сегментов DIY и акустика компании «РОКВУЛ» Александр Коршунов. Это можно сделать с помощью обычных онлайн-карт.
Также не лишним будем проверить подъездные пути — дорога должна быть указана на кадастровой карте, иначе вам придется долго и сложно оформлять сервитут. Также уточните, кому принадлежит земля под дорогами, говорит коммерческий директор агентства недвижимости «Тропа.РФ» Станислав Шахнов. Если вы планируете строить дом на участке, заранее выясните вопросы электричества и водоснабжения. Наличие столбов рядом не гарантирует подключения — это нужно уточнять в сбытовой компании. Качество и глубина воды также важны: плохая или слишком глубокая вода создаст сложности, а артезианские скважины требуют лицензии.
Важно! Если на участке есть электроопоры, учтите, что вокруг них есть охранная зона, где нельзя строить. Нужно также понимать, что вы будете обязаны обеспечивать к ним доступ, поэтому такие участки лучше не рассматривать.
Как проверить юридическую чистоту участка
Одной из важнейших процедур при приобретении земельного участка является проверка документов, имеющихся у продавца, для подтверждения юридической чистоты последующей сделки, говорит Елена Гладышева.
- У владельца следует запросить выписку из ЕГРН на земельный участок, которая в текущий момент заменяет старые свидетельства о праве собственности и содержит самую актуальную на момент ее выдачи информацию. Здесь важно проверить характеристики земельного участка, в том числе и корректность указанной в выписке из ЕГРН информации: площадь, координатные точки и т. д. В случае обнаружения допущенных при кадастрировании ошибок совершение сделки следует отложить.
- Кроме того, необходимо запросить у продавца документ, на основании которого он стал собственником участка (например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Это необходимо для проверки законности и наличия права на продажу у продавца.
- Не менее важным документом является градостроительный план земельного участка. Этот документ наглядно демонстрирует, что на данной территории разрешено строить. В нем указаны минимальные установленные расстояния от границ участка при застройке, а также доступна информация о подключении к коммуникациям.
- В случае, если продавец земельного участка состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на продажу земельного участка (если это имущество является совместной собственностью).
«Юридическую чистоту сделки способен гарантировать только крупный застройщик, который массово продает земельные участки. У таких компаний есть отдел сопровождения с грамотными менеджерами, которые помогут подобрать участок, и целый юридический отдел, готовый разъяснить все тонкости сделки. Риски возникают, когда вы покупаете участок у частного лица. В этом случае обязательно нужна юридическая проверка», — предупреждает Сергей Минаков.
Топ-5 сайтов для проверки земельного участка перед покупкой
| Сервис | Ссылка | Описание | Плюсы | Минусы |
| Росреестр | rosreestr.ru | Проверка прав, площади, кадастрового номера участка. Выписки ЕГРН — от 350 рублей | Достоверная инфо, юридическая защита, исторические данные, онлайн-доступ | Срок действия 30 дней, возможны ошибки, не всегда полные данные, платно |
| Публичная кадастровая карта | pkk.rosreestr.ru | Визуальное отображение границ участка, соседних объектов, кадастровой стоимости | Официальный источник, удобный поиск, просмотр картографических данных | Сложный интерфейс, не все данные доступны |
| ФГИС ТП | fgistp.economy.gov.ru | Информация о территориальном планировании и зонировании | Доступ к оригинальным документам, интерактивная карта, бесплатно | Есть устаревшие данные, нет выгрузки в картографические системы |
| Реестр Роспотребнадзора | fp.crc.ru | Проверка санитарных зон (СЗЗ, ЗСО, ПАТ), поиск заключений и ограничений | Официальная инфо, поиск по улицам и регионам, бесплатно | Сложный поиск, неудобный интерфейс, нет автоматической выгрузки |
| ЗОУИТ приаэродромных территорий | publication.pravo.gov.ru | Ограничения, связанные с приаэродромными территориями. Источники: Росавиация, МО РФ, Минпромторг | Достоверная информация, бесплатно, поиск до появления данных в ЕГРН | Много документов, требует времени и знаний для анализа |
На что чаще всего закрывают глаза при покупке участка, но потом это превращается в большую проблему
- Обременение и ограничения участка. Чаще всего при покупке участка игнорируют градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), обременения и ограничения на использование земли. После покупки участка оказывается, что его часть нельзя застраивать или использовать по назначению. Продать такой участок также будет проблематично. Внимательно изучайте перспективные планы развития участка на ближайшие 10–15 лет.
- Неподведенные коммуникации и дороги. Многие думают, что газ, свет и вода уже подведены на участок или же сделать это будет просто, а потом выясняется, что газопровод далеко и его подключение может стоить 350–700 тысяч рублей в зависимости от района, процесс проведения электричества может затянуться или требовать доплат (если есть возможность технологического подключения, рассчитывайте на сумму 50–70 тысяч рублей, в худшем случае, если не хватает мощностей, строительство подстанций может потребовать от 300 тысяч рублей и больше), а скважину — еще только предстоит пробурить и нужно получать разрешения. Также важно учитывать санитарные нормы: например, септик должен быть сертифицирован. Если на участке растет много деревьев, каждый выкорчеванный пень обойдется в 5 тысяч рублей и более. Если отсутствует дорога на подъезде к участку, то строительство грунтовки обойдется минимум в 500 рублей за квадратный метр.
- Плохие соседи. Понять заранее, какими будут соседи, практически невозможно. Единственный способ снизить риски — это смотреть на общую концепцию поселка или деревни. Обращайте внимание на культуру поселения и внешний вид домов. И обязательно — на стоимость участков: именно средняя цена земли способна защитить от беспокойных соседей. Например, участок в СНТ, где нет правил и каждый делает что хочет, может стоить 600 тысяч рублей. А участок в организованном коттеджном поселке с управляющей компанией, охраной и режимом тишины обойдется уже в 3 млн рублей.
Поделитесь опытом в комментариях
С кэшбэком до 50% после оформления
Мой профиль