Частая смена собственников у квартиры — это тот самый тревожный сигнал, который покупатели часто недооценивают. Но всегда ли за чередой сделок скрывается мошенничество? Разбираемся, какие риски таит «квартира-путешественница», как отличить безобидную сделку от опасной, и на что нужно смотреть в первую очередь, если вам попалась квартира с целой цепочкой бывших владельцев.
Всегда ли частая перепродажа — это мошенничество?
Сам по себе факт частой смены владельцев у квартиры не является прямым доказательством мошенничества, говорит аудитор и основатель ГК «РосКо» Алена Яковлева. История может быть абсолютно «чистой», но при соблюдении условий:
- Каждый переход права собственности должен быть подтвержден документально (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве) и зарегистрирован в Росреестре.
- Частая смена владельцев может быть объяснена инвестиционной стратегией («флиппинг» — покупка, ремонт, перепродажа), мобильностью собственника (смена региона проживания) или другими логичными мотивами.
Также бывают моменты, которые не отражены в документах. Например, соседи, от которых хочется сбежать, шум, асоциальные жильцы или просто район, который невыносим для жизни. Люди продают квартиру, и никто об этом честно не расскажет, отмечает эксперт по недвижимости и основатель агентства недвижимости «Любимое» София Любимова.
При этом в «чистой сделке» речь не идет о 3-4 и более сменах собственника в течение года. Учитывая, что срок экспозиции квартиры на рынке составляет от 2 до 6 месяцев, то обычно это 1–3 смены собственника в течение 1-2 лет, предупреждает руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики «Бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко. Если брать более долгосрочную перспективу, то квартира может менять хозяина раз в 3–5 лет. «В любом случае вы должны понимать логику и причины сделок. Если квартира имеет необъяснимые скачки цены или за непродолжительный период переходит 3-4 раза из рук в руки без явной логики, это повод посмотреть сделки поглубже», — говорит юрист.
Стоит насторожиться и если сделки идут одна за другой с минимальными промежутками. Это либо «отмывочная карусель», либо перепродажа с накруткой внутри схемы, либо юридически грязная история, которую пытаются «размыть» через цепочку сделок, предупреждает руководитель строительной компании «Бастион» Виталий Хижный.
Какие проблемы могут возникнуть при покупке такой квартиры
Проблемы начинаются не от того, что собственников много, а от того, кем именно они были и в каком состоянии совершали сделку, предупреждает руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. «Часто самое чувствительное место — наследственные истории. Один наследник жил за границей и не знал про открытие наследства — и вот он уже в суде. Или приватизация, на которую кто-то из бывших жильцов мог иметь право, но не участвовал. Бывают сделки по доверенности — здесь важно выяснить: где доверитель, в каком состоянии был, кто выдавал доверенность», — обращает внимание эксперт.
Иногда в цепочке собственников мелькают несовершеннолетние, опека, рента либо очень пожилой собственник, который перед продажей был в больнице. Тут важно не пугаться, а проверять: есть ли согласие опеки, были ли судебные споры, насколько корректно проведены документы. Отдельная тема — банкротство одного из бывших собственников. Если он продал квартиру, а через год-два его признали банкротом, кредиторы могут попытаться признать ту сделку «подозрительной».
«Главный риск при покупке такого рода квартир — оспаривание сделок. Один из предыдущих собственников может всплыть с претензиями: недееспособность на момент продажи, подделка подписи, нарушение прав несовершеннолетних, не уведомленные сособственники. Суд может признать одну из промежуточных сделок недействительной — и вся цепочка рушится. Вы остаетесь без квартиры и без денег, с призрачной надеждой взыскать что-то с предыдущего продавца, которого уже не найти», — говорит Виталий Хижный.
Как проверить количество собственников у квартиры
Проверить, сколько собственников было у квартиры до покупателя, можно заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект. Эта выписка содержит сведения обо всех правообладателях с 1998 года, дату перехода прав, виды сделок (купля-продажа, дарение, наследство и подобных), а также документы-основания регистрации прав. Заказать ее можно через портал «Госуслуги», личный кабинет Росреестра или в МФЦ. Такая выписка показывает, сколько раз и когда квартира меняла собственников, но не содержит Ф. И. О. собственников. Но нужно понимать, что выписка платная.
При покупке квартиры стоит обратить внимание не только на историю собственников, но и проверить:
- Наличие обременений и ограничений (ипотека, аресты, залоги).
- Юридическую чистоту документов и соглашений по сделке.
- Наличие задолженностей по коммунальным платежам.
- Соответствие технического состояния квартиры, отсутствие незаконных перепланировок (проверяется документами БТИ).
- Отсутствие судебных споров о праве собственности.
- Согласие супруга или супруги и других заинтересованных лиц при необходимости.
- Количество зарегистрированных в квартире лиц и наличие несовершеннолетних, требующих согласия органов опеки.
- Правовой статус продавца: отсутствие банкротства и предбанкротного состояния, психическое и физическое здоровье, исключающее прием препаратов, влияющих на принятие решений.
Проверять всех исторических собственников квартиры нужно, чтобы выявить возможные риски мошенничества, оспаривания сделок или наличие третьих лиц с правами на квартиру. Если квартира часто меняла владельцев, важно изучить основания перехода прав и исключить наличие притворных или фиктивных сделок.
Если сделка осуществляется через агентство, то покупателю следует требовать предоставления документов, подтверждающих юридическую чистоту объекта, а также проверить наличие всех обязательных юридических процедур, советует руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко. Применение нотариального удостоверения сделки, а также проверка продавца на дееспособность — это обязательные шаги для обеспечения безопасности сделки.
- Ведущий специалист агентства недвижимости «Итака» Мария Трофимова поделилась случаем из практики. Клиент заинтересовался квартирой, но выписка ЕГРН показала: за семь лет у нее сменилось 13 собственников: объект дробили и перепродавали между родственниками и посторонними лицами. Проверка судебных ресурсов выявила споры, связанные с этими фамилиями. Риелтору удалось связаться с одним из истцов — на это ушло несколько дней, благо фамилия была редкой. Выяснилось, что по квартире имелось неисполненное мировое соглашение, и готовился повторный иск: речь шла о спорном наследстве. Агент продавца об этом не знал. В итоге клиент отказался от покупки.
- Еще один кейс — типичная схема «Длинная цепочка». Мошенники обманным путем (под предлогом «помощи» или под давлением) лишают квартиры одинокого пожилого человека. Регистрируется первая, незаконная сделка. Квартира быстро перепродается 3-4 раза между подставными лицами или фирмами-однодневками. Каждая сделка регистрируется в Росреестре. После нескольких «перекидываний» квартира выставляется на рынок по рыночной цене через риелтора. В выписке ЕГРН покупатель видит 5-6 сделок, но не видит криминала. Через некоторое время настоящий владелец через суд признает первую сделку недействительной. «Если последний покупатель не докажет, что проявил должную осмотрительность, он может потерять квартиру. Вернуть деньги практически невозможно», — поясняет Алена Яковлева.
Когда стоит покупать такую квартиру, а когда нет
Покупка квартиры с частой сменой собственников не является категорически запрещенной, но требует крайне осторожного и взвешенного подхода. В целом такие объекты считаются более рискованными, покупать их можно только при тщательной проверке и соблюдении ряда условий.
Когда стоит рассматривать покупку:
- Если есть полная и прозрачная история сделки, подтвержденная выпиской из ЕГРН, без фиктивных и спорных договоров.
- При условии отсутствия обременений, судебных споров, задолженностей и других рисков.
- Если все сделки были проведены в соответствии с законом, с участием квалифицированных юристов и, возможно, нотариусов.
- При наличии страховки сделки и юридического сопровождения.
- Если цена объекта соизмерима с рисками и возможными сложностями.
Почему обычно не рекомендуют покупать подобные квартиры:
- Высокая вероятность мошенничества и последующего судебного оспаривания.
- Риски потерять деньги или недвижимость при признании одной из ранних сделок недействительной.
- Возможные проблемы с налогами и дополнительными платежами из-за предпринимательской деятельности предыдущих собственников.
- Сложности с правоустанавливающими документами, особенно если история запутанная или неполная.
Таким образом, без опытного юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости, и полного анализа документов такая покупка небезопасна. «Лучше избегать объектов с множественными быстрыми перепродажами, если нет твердой уверенности в чистоте и законности сделок или если нельзя проверить каждую сделку и ее участников. Но при наличии полной юридической проверки и гарантий — с осторожностью такую покупку можно рассматривать», — предостерегает Елена Тимошенко.
Откройте вклад онлайн на Банки.ру и получите бонус к ставке банка
Мой профиль