Банки.ру запускает новый сериал с новыми героями. Обозреватель портала Анна ДУБРОВСКАЯ этим летом взяла ипотеку. Почему финансовый журналист — ярый противник некрупных кредитов и чем ипотека выгоднее аренды — смотрите в первой серии.
Шапочное знакомство, или Кредитная подозрительность
Меня зовут Анна, и мне 28 лет. Четыре из них я работаю обозревателем на портале Банки.ру. На сайте я учу читателей защищать свои права, стараюсь повышать их финансовую грамотность. Однако не могу сказать, что я сама — образец для подражания. Каждый раз, объясняя с виду простейшую тему, погружаешься в нее все глубже и узнаешь все больше новой информации. Да и финансовые ошибки мне свойственны, как и всем.
Об ипотеке я знаю не понаслышке. Мои родители пару лет назад выплатили свой первый (и пока единственный) ипотечный кредит. До этого в нашей семье были автокредиты, POS-кредиты на кухню и бытовую технику. Признаться, я имела ко всем ним очень поверхностное отношение — знала условия кредитования, а дальше «не лезла». Кредиты мои родители выплачивали самостоятельно.
Вообще, работа финансовым журналистом накладывает на вашу жизнь определенный «отпечаток». Так, будучи знакома со многими историями про невнимательное прочтение условий договора или месячную просрочку с пугающего размера пени из-за потери работы, я не то чтобы ярый сторонник кредитов.
Еще на заре своей карьеры банковского журналиста я четко сформулировала свою позицию: никаких мелких, «необязательных» кредитов, без которых можно обойтись. В моей жизни будут иметь «право на жизнь» только ипотека и автокредит. Причем в случае второй покупки лучше попытаться накопить.
Наблюдая за финансовым поведением собственных родителей, я многому научилась. Наверное, я бы отнесла нашу семью к классу чуть выше среднего. Причем «достижение» этого класса обусловлено отнюдь не повышенными доходами, а правильным распределением средств. Так, меня с детства баловали, но никогда не «переходили границы». Когда я просила у Деда Мороза шесть барби из каталога, он (а по сути моя мама) вежливо писал мне письмо, в котором доступно объяснял, что я, как говорится, «зажралась». Когда я незаметно от родителей сваливала в магазинную тележку треть полки со сладостями, они методично выкладывали почти все на кассе.
На мой взгляд, идея составления бюджета в моей семье заключается в следующем. Первым пластом идет обязательное ежемесячное откладывание части зарплаты родителей на черный день и будущие крупные траты (насколько понимаю, не менее 15% от общих доходов). Второй по значимости пласт — обеспечение каждого члена семьи всем необходимым: от еды и одежды до образования. И третий, но далеко не менее важный «кит» — доступ к позитивным эмоциям в семье за счет денег. Это включает в себя походы в театры и кафе, покупку приятных подарков друг другу на день рождения, периодические гастрономические или материальные сюрпризы. Однако здесь как нигде важно чувство меры. Именно поэтому, по моим подсчетам, на нашу семью приходится не более четырех совместных походов в театр или на концерт, а также не более пяти праздничных застолий в уютных, но адекватных по цене ресторанах в год. Количество походов и посиделок обычно зависит от количества праздничных поводов в нашей ячейке общества.
По такой же модели стараюсь жить и я. Но с самым первым и важным пунктом — накоплениями — у меня пока «негусто».
Тем не менее ближе к четвертому десятку лет пришло осознание, что пора и копить учиться, и отпочковываться от уютной семейной ветви. Тем более что одно невозможно без другого.
Попытка – не пытка, или Как я не сняла квартиру
Признаюсь честно: приняв судьбоносное решение съехать, я предложила родителям два варианта развития событий. Либо они помогут мне с первоначальным ипотечным взносом, который я полностью верну в последующие годы, либо я съезжаю на съемную квартиру, за которую плачу полностью сама. Учитывая не самый приятный арендный опыт нашей семьи, родители выбрали помощь с ипотекой.
До разговора об этом с родителями я честно изучила рынок съемного жилья. Меня интересовал север Москвы и Замкадья, так как все детство я провела в районе метро «Речной вокзал», а последние годы живу в Новых Химках. Эти районы мне полностью подходят, там живут мои родственники и друзья и есть вся необходимая мне инфраструктура. Кроме того, там достаточно тихо, а путь на маршрутке, автобусе или троллейбусе до «Речного вокзала» или «Планерной» занимает в среднем 20 минут (лучше ехать до «Планерной»).
Мои изначальные параметры выбора съемной квартиры включали в себя: московское расположение дома, одну или две комнаты в квартире, единоличное проживание (не люблю чужих людей у себя дома), доступность метро (я обожаю московский метрополитен, но крайне холодно отношусь к электричкам, в том числе из-за подстраивания под расписание), полностью меблированная квартира с техникой (не вижу смысла покупать кучу всего, чтобы постоянно возить это за собой), магазины, салоны красоты, аптеки, поликлиники и прочие важные составляющие части нашей жизни недалеко от дома и максимум 20 минут пешком до метро.
Собственно, о последний пункт мои «розовые очки» и разбились. В большинстве просмотренных объявлений 20 минут пешим ходом превращались в «семь дней лесом, семь дней полем».
Тем не менее, исходя из моих требований, получилось, что аренда плюс квартплата встанут мне в ежемесячные приблизительно 40 тыс. рублей.
Для понимания: на момент выбора, то есть летом 2016 года, я планировала снимать однокомнатную квартиру в спальном районе на окраине севера Москвы за 35—38 тыс. рублей (плюс коммуналка). Дешевле приемлемых вариантов я не нашла. За ипотеку я плачу 50 тыс. рублей. Правда, мое кредитное жилье расположено в Химках, но меня полностью устраивает тот район, в котором я купила недвижимость.
Апофеозом моего арендного поиска стала комната в трехкомнатной квартире в Новых Химках (старых домов здесь полно, даром что Химки Новые) за 30 тыс. рублей. Горькую «пилюлю» чуть скрасил «улов» знакомого, который в то же время искал жилье для съема в Химках. Ему предложили комнату в коттедже за 20 тыс. рублей. И все бы хорошо, только в самом коттедже было два этажа, четыре комнаты минимум с одним съемщиком в каждой, душ а-ля «люблю простоту и дачу» — один на всех и… туалет во дворе. Пампарарурам! XXI век, ну да, ну да.
Вообще я очень надеялась, что мама и папа согласятся помочь мне с кредитом, потому что опыт родителей сформировал у меня понимание главенства ипотеки над арендой. Дело в том, что я — урожденная самарчанка, как и мои родители (город Самара находится в 1 000 км от Москвы при поездке по трассе). В столицу мы перебрались, когда мне было 6 лет, и более 10 лет снимали квартиры. За это время было многое: постоянное повышение арендной платы — даже после того, как мы сделали приличный ремонт в квартире; попытка арендодателя назначить штраф в несколько десятков тысяч рублей за выкинутый пять лет назад матрас времен царской России; предварительные договоренности (устные, конечно же) о последующей продаже нам квартиры (как раз ими и было обусловлено проведение ремонта) — разумеется, «сделка» сорвалась; сдача арендодателем квартиры в не самом идеальном состоянии и попытки впоследствии указать, что до этого состояния жилплощадь довели именно мы.
Это, пожалуй, первая и главная причина, почему у меня не было никакого желания связываться со съемом жилья. Ведь правила игры устанавливает арендодатель. Какой бы подробный и дотошный двусторонний договор вы с ним ни составили.
«У меня на это пять причин», или Почему ипотека лучше аренды
Скажу сразу: в битве «ипотека против аренды» я выбираю ипотеку. И не потому, что я ее уже взяла, а значит, «отступать некуда». Причин у меня около десятка.
Первую я назвала выше. Из нее вытекает вторая причина — «на выход с вещами». По сути, арендодатель в любой момент может выставить вас из квартиры или комнаты. Не спасет даже договор аренды (а между знакомыми его и не бывает). Во-первых, он должен быть заполнен правильно. Во-вторых, в нем должны быть прописаны условия вашего резкого выселения: в каких случаях это возможно и сколько вам дадут времени, чтобы найти другое жилье. Нелишним будет упомянуть и пункт о стопроцентном возврате залога.
Как бы то ни было, в реальной жизни договор аренды — не панацея и не рыцарь-защитник. Чтобы доказать неправомерность вашего выселения за один день с юридической точки зрения, необходимо идти в суд. Чтобы выиграть суд, нужно иметь обширные знания в области практического применения законов или воспользоваться услугами хорошего адвоката, и не факт, что гонорар адвоката в итоге не превысит сумму не возвращенного вам залога за квартиру.
Так или иначе сменить съемное жилье вам все-таки придется. По вашему желанию или по желанию арендодателя. По некой негласной статистике самих квартиросъемщиков, в среднем они арендуют одну и ту же квартиру три года. А заселение в новую арендуемую квартиру — это новые траты.
Причина третья — «не так дешев съем, как его «малюют». В раздумьях над ипотекой многих останавливает тот факт, что самое дешевое кредитное жилье получится взять на этапе котлована и зачастую без отделки. А это означает ремонт. Ремонт, как известно, на века, а добротный ремонт — на тысячи тысяч рублей. Однако при этом почему-то не учитывается одна простая догма: съемную квартиру, скорее всего, тоже придется обставить по собственному вкусу, а в ряде случаев и провести косметический ремонт — чтобы не выживать, а жить.
Начнем с того, что квартиру в кредит можно купить и на вторичном рынке. Тогда какое-то время можно пожить в изначальных условиях и скопить на простенький ремонт и минимум мебели (или взять в долг под беспроцентную расписку у родственников и друзей). С прежними владельцами даже можно договориться о том, что они оставят часть старой мебели — вряд ли им охота возиться с ней.
Помимо этого, аренда квартиры также требует значительных вложений на первом этапе. Это не только оплата первого месяца проживания, но также залог, который может составлять один-три арендных платежа в зависимости от оговоренных изначально условий, наличия у вас детей и животных и даже характера того, кто сдает вам квартиру. Не будем забывать и про гонорар агенту по подбору недвижимости (без него существует риск нарваться на недобросовестных арендодателей).
Более того, у вас нет абсолютно никакой гарантии, что залог вам в итоге вернут. За каждый «проступок» часть залога хозяин жилья может отчислять в свою пользу, а итоговый счет вам выставит в конце ваших взаимоотношений. И хорошо, если вы по этому счету еще не окажетесь должны. Некоторые арендодатели, например, принципиально считают, что косметический ремонт при необходимости должны делать сами квартиросъемщики, за свои деньги, однако на вкус домохозяина. Другие уверены, что потоп в квартире, которой 40 лет от роду и трубы в которой никогда не менялись, — это полностью «заслуга» квартиросъемщика. Значит, и расплата за это ЧП на нем.
Конечно, вам может повезти найти квартиру мечты или экономию мечты очень быстро. Так, мой знакомый снимал квартиру за 10 тыс. рублей у друзей. В трехкомнатной квартире были закрыты две комнаты, но знакомого на тот момент это устраивало. Еще одна подруга снимала комнату недалеко от площади трех вокзалов в Москве за 12 тыс. рублей. Из мебели там был только старый топчан, который в итоге пришлось заменить, и маленький шкаф. Но для нее обретенные свобода и самостоятельность были важнее, чем комфорт.
Но везет не всем.
Вы можете возразить, что так или иначе каждый способен найти свои идеальную квартиру для съема, важно лишь сформировать пул своих требований и активно искать. Я соглашусь с этим тезисом. Однако искать можно долго. А время, как известно, тоже деньги. К тому же, пока вы ищете, вам нужно где-то жить. Если же вас быстренько выселил арендодатель, нередко оказывается, что помочь вам с этим делом некому — родители в другом городе, близкие друзья живут с маленькими детьми, в хостеле «кантоваться» не готова жена.
Причина четвертая — «как скоплю, так куплю». Да, сейчас рынок недвижимости падает, да и, по сути, резкого роста он не показывал уже много лет. Но если вы ощущаете, что отдельное жилье вам нужно именно сейчас (к примеру, из-за рождения ребенка) и ипотеку вы «потянете», нет смысла копить еще 10 лет, чтобы в итоге попытаться купить жилье за собственные средства. Это мое личное мнение, я никому его не навязываю. Может статься, что вы окажетесь правы, за пять лет скопите с супругом или супругой нужную сумму и обойдетесь без ипотеки. Однако давайте будем объективными: в нашей стране, да и во всем мире в принципе происходят разные вещи, в силу которых те миллионы, которые вы накопите за 5—10 лет в сейфе, под подушкой или на вкладе, могут за это время обесцениться. И на них вы потом сможете купить только батон хлеба (привет 1991 году).
Ну и, честно говоря, копить при аренде не так уж просто. Ведь сумма арендной платы за хорошую квартиру не критически меньше суммы ежемесячного ипотечного платежа при сроке кредита 15—20 лет.
Причина пятая — «инвестиция в будущее». Кто бы что ни говорил, но ипотечное жилье — это ваш актив. Да, все годы кредитования он находится в залоге у банка, но в итоге достается вам. Расплачиваясь за ипотеку, вы платите за собственную квартиру. Внося арендную плату, вы платите за услугу по проживанию в конкретном месте — как в отеле. Со значительной переплатой при ипотеке придется смириться. Либо найти подработку, которая позволит делать частичные досрочные погашения.
Ну и, что уж греха таить, все мы так или иначе рассматриваем недвижимость как наследство, которое оставим детям.
Причина шестая — «мелочь, а приятно». Аренда дает вам крышу над головой и наличие обязательств только перед хозяином квартиры, которого вы в любой момент можете сменить (если не заплатили за год вперед, хотя и тут тоже можете). По сути, аренда — это статья расходов, и точка. В то же время от ипотеки можно кое-что получить. Тот же налоговый вычет. По сравнению с общей суммой кредита это мелочи, но очень важные. Также можно впоследствии уменьшить ставку по кредиту за счет рефинансирования. Арендодатель не может выдать вам налоговый вычет, да и рефинансировать вашу арендную плату явно не будет. Скорее, с каждым годом будет ее увеличивать, исходя из личных потребностей и инфляции.
Причина седьмая — «позолоти ручку». В Москве, мне кажется, как ни в каком другом городе принято необоснованное ценообразование. За одну и ту же цену можно снять маленькую комнату в четырехкомнатной квартире и полноценную двушку в многоэтажном доме. При этом не факт, что двушка окажется хуже комнаты, а районы съема будут принципиально разными.
Конечно, существует определенная градация цен на рынке, которой стараются придерживаться все арендодатели. Однако на деле на часть квартир арендная плата назначена явно из каких-то особенных соображений хозяина. Особенно этим «грешат» дизайнерские квартиры, в которых золотой унитаз, красные стены и шкура медведя на стене. Зато чистенько. И «дорохо-бохато». И рядом с метро. Вы даже до него дойдете, если в первый же день не сойдете с ума от дизайнерских изысков вашего нового арендованного жилья.
Причина восьмая — «не курить, не кричать и вообще не дышать». Арендодатели зачастую ставят себя так, что съемщик боится лишний раз дотронуться до раритетной (как заявлено) тумбочки, чтобы ее не сломать, или чуть громче обычного включить музыку (ведь тогда соседи пожалуются хозяйке). Конечно, собственная ипотечная квартира тоже может «порадовать» недружелюбными соседями или тонкими стенами, но в эти стены вы можете беспрепятственно забивать гвозди, красить их в черную краску. Да и вообще уверенности в том, что вы делаете, в собственной квартире явно больше.
К дополнительным плюсам ипотеки я бы отнесла возможность оформить регистрацию по месту жительства и наличие своего уголка при достижении пенсионного возраста. Все-таки всю жизнь снимать квартиру не получится, тем более с российскими пенсиями. Да и работать после 70 лет уже сложновато — по ряду причин. Бывают исключения, но это именно что исключения. Приятным бонусом также является возможность зачета материнского капитала в счет суммы ипотечного кредита. Конечно, ипотечную квартиру сложно продать. Ну так и подходящую вам по всем параметрам съемную квартиру найти не легче.
Как ни странно, но обязательную страховку я также отношу к плюсам ипотеки. Ну вот подумайте: если ваша съемная квартира, например, сгорит, к кому будут все моральные и материальные претензии? Конечно же, к вам. И никого не волнует, что это закоротило старую проводку. Непричастность к возгоранию будете доказывать в суде. И закоротившую проводку, кстати, тоже могут «повесить» на вас — мол, слишком много электрических приборов одновременно включили.
«Подводные камни» ипотеки
Конечно, ипотека подходит далеко не всем. Я считаю, что ипотеку лучше не брать, если:
— вы не любите сидеть на одном месте или меняете район проживания в зависимости от территориального расположения работы;
— вас морально слишком сильно демотивирует перспектива быть должным банку 5—20 лет;
— в обозримом будущем вы рассматриваете возможность уехать на длительное время стажироваться, учиться или работать в другую страну;
— вы не слишком уверены в том, что останетесь на своем месте работы более полугода;
— вы имеете работу с нестабильным заработком;
— ипотечный платеж будет «съедать» более половины вашей зарплаты;
— ваша супруга беременна, а без ее части зарплаты предполагаемый ипотечный платеж превысит 50% вашего семейного дохода (в случае грядущего пополнения семейства лучше вообще не позволять ипотеке «откусывать» более трети семейного бюджета);
— у вас нет накоплений, на которых вы в случае увольнения или иных критичных обстоятельств сможете продержаться хотя бы два ипотечных месяца;
— вас тяготит мысль о том, что ваша половинка не хочет брать на себя обязательства по кредиту и ежемесячные платежи лягут только на вас;
— ваша половина не согласна с тем, что вы приняли решение выплачивать ипотеку самостоятельно, чтобы в случае расставания не делить недвижимость;
— у вас есть деньги только для выплаты кредита за однокомнатную квартиру, но скоро вашу семью ждет пополнение;
— при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке вы не готовы лично скрупулезно проверить либо нанять человека, который проверит «чистоту» квартиры (что ее настоящий хозяин не числится заключенным в тюрьме или не прикреплен к психдиспансеру по не очень приятному поводу);
— застройщик, у которого вы собрались купить квартиру, не вызывает полного доверия, имеет признаки грядущего банкротства или имел как минимум один «опыт» недостройки объекта.
Есть у ипотеки и аренды, конечно, и другие положительные и отрицательные «качества». Для каждого из вас они будут своими.
А еще на собственном опыте я убедилась, что для выбора в пользу ипотеки будущий заемщик должен «созреть» не только материально, но и морально. Теоретическая возможность взять ипотеку была у меня уже года полтора, но я постоянно находила отговорки и откладывала этот шаг. Между тем окончательное понимание, что я хочу ипотеку, пришло ко мне в одночасье. Так же быстро нашлась квартира и скопилась часть средств на первоначальный взнос.
С какими моими доводами вы согласны, а с какими нет? Давайте подискутируем насчет ипотеки и аренды. Пишите в комментариях, какие плюсы и минусы видите в этих двух «зверях» конкретно вы.
А о том, какие курьезные случаи происходили со мной при попытке взять ипотеку в различных банках и на чем я в итоге остановилась, — в следующих сериях.