На сегодня ипотека — одна из самых обсуждаемых тем, что не удивительно: рынок жилья является одним из самых быстроразвивающихся. Каковы перспективы ипотечного кредитования, что определяет стоимость кредита и когда на нашем фондовом рынке можно будет купить высоконадежные ипотечные облигации — об этом и многом другом рассказал обозревателю «Известий» Ирине Федотовой заместитель председателя Банка проектного финансирования Сергей Комиссаров.
Ипотека действительно является «модной» темой. При этом многие считают, что успешно ею заниматься способны только крупные и еще, пожалуй, иностранные банки. Что вы думаете по этому поводу?
Я считаю, что ипотечным кредитованием может заниматься любой банк, который предложит рынку конкурентоспособный продукт, иными словами, это бизнес не для избранных. Но, конечно, у разных банков есть различные возможности для развития этого бизнеса. Одним доступны длинные ресурсы, у других есть дешевые ресурсы, а у третьих (и их большинство) — возможность рефинансирования, то есть продажи своих ипотечных кредитов.
Я знаю один региональный банк, который с 2000 года выдал более 8 тысяч ипотечных кредитов, большую часть из которых сразу же рефинансировал на внутреннем рынке. В настоящее время он осуществляет андеррайтинг и обслуживание заемщиков, получая за это фиксированную комиссию. При этом ипотечное кредитование является его основным бизнесом. Так что заниматься ипотекой никому не «запрещено» — любой банк может это делать. Ипотечные кредиты можно держать на своем балансе, можно выдавать и продавать внутри страны или на Западе (например, через механизм секьюритизации), а сейчас еще появилась возможность эмитировать ипотечные облигации.
Два наших банка уже это сделали, выйдя со своими ипотечными бумагами на международный рынок. И на них был большой спрос.
Да, спрос был большой, это были очень удачные размещения. Хотя, на мой взгляд, особого экономического смысла в них не было, скорее они имели знаковый и имиджевый характер. Рынок увидел основных игроков, отработал механизм «трансграничной» секьюритизации и получил ценовой ориентир стоимости ипотечных активов.
Активы оказались востребованы инвесторами, несмотря на риски — валютные, связанные с несовершенным законодательством и пр. Как это объяснить?
Безусловно, риски есть — многие кредиты выданы в рублях, есть непрогнозируемый риск досрочного погашения кредитов (многие банки это допускают), существуют правовые риски передачи активов в SPV. В совокупности все эти риски повлияли на доходность облигаций, которая могла быть значительно ниже. С другой стороны, опыт проведения сделок секьюритизации в России показывает, что для рефинансирования используются потоки, генерируемые наиболее надежными активами. Это лизинг оборудования, ипотечные кредиты, автокредиты, потребительские кредиты, поступления по международным пластиковым картам.
Западное законодательство позволяет секьюритизировать практически любой будущий денежный поток. В рамках внутреннего российского законодательства этот механизм пока полностью не отработан. В частности, не регламентирован порядок функционирования специального юридического лица — собственника активов, под которые выпускаются облигации, необходимого для разделения риска активов и источника их образования. Это требование связано с необходимостью уменьшить риски для владельцев ценных бумаг — ведь банк или компания может обанкротиться.
Но наше право постоянно развивается, и уже появились первые аналоги западных SPV — ипотечные агенты. Это законодательно утвержденные специализированные организации, исключительным предметом деятельности которых будут приобретение прав требований по ипотечным кредитам и эмиссия облигаций с ипотечным покрытием так называемых ипотечных облигаций.
Когда, по вашему мнению, в России «наладится» выпуск ипотечных облигаций?
На мой взгляд, для «наладки» процесса потребуется провести размещение на внутреннем рынке 5—7 выпусков ипотечных бумаг. Это необходимо для обкатки процесса эмиссии, снятия возможных технических и юридических нестыковок, обеспечения прозрачности работы ипотечных агентов, выявления спроса на бумаги, определения их доходности. Если рынок воспримет ипотечные облигации как достаточно ликвидный и надежный инструмент, их доходность будет сравнима с доходностью государственных облигаций.
Сегодня на западные рынки для секьюритизации активов выходят крупные банки, особо не нуждающиеся в ресурсах. Средние и мелкие пока не могут себе этого позволить: сама процедура вывода бумаг на западные биржи довольно дорога и имеет экономическую целесообразность только при объеме порядка $100 млн и выше. На российском рынке порог входа будет несколько ниже: не потребуются обязательные рейтинги западных агентств, услуги западных юристов и пр.
Я думаю, что наш рынок ипотечных бумаг «созреет» не раньше конца будущего года. Тогда число банков, занимающихся ипотекой, значительно вырастет, у них появится реальный и доступный инструмент рефинансирования через выпуск ипотечных бумаг или продажу закладных ипотечным агентам. Именно к этому времени наш банк планирует выйти на рынок массовой ипотеки. Мы и сегодня выдаем ипотечные кредиты, но это пока «штучный», не ритейловый продукт. Мы не ищем активно на рынке заемщиков, но своим клиентам, удовлетворяющим требованиям кредитоспособности, не отказываем в этом продукте.
Что будет, если цены на недвижимость начнут снижаться?
Я считаю, что с началом осени этого года на рынке недвижимости наступила долгожданная стабилизация. Средняя стоимость квадратного метра на московском рынке на конец сентября достигла $4 тыс. — это не только психологический, но и экономический порог, перешагнуть через который будет довольно сложно. Думаю, что в течение года-полутора на рынке сохранится стабилизация с незначительным ростом и возможными сезонными колебаниями цен в ту или другую сторону. А в целом снижение цен на недвижимость только расширит круг потенциальных заемщиков и приведет к расширению рынка ипотечного кредитования. Уже сейчас можно наблюдать повышенный спрос на ипотеку в регионах, где цены на жилье значительно ниже московских.
От чего зависит процентная ставка вообще? Можно ли ее снизить, например, в регионах?
Ставка зависит прежде всего от стоимости ресурсов, от рисков, связанных с кредитоспособностью заемщика и от издержек банка, зависящих от технологии проведения кредитной операции. Безусловно, нижним порогом ставки по ипотечному кредиту можно считать минимальную ставку, по которой кредит можно рефинансировать на рынке. Работать себе в убыток банки не будут. А дополнительная возможность снижения ставки — как в регионах, так и в Москве — может быть обеспечена субсидированием процентной ставки со стороны местных бюджетов.
Сейчас при ипотечном кредитовании региональные банки стараются придерживаться стандартов АИЖК с процентной ставкой, установленной в диапазоне 11,5—14,5% годовых. Такой кредит можно при необходимости рефинансировать, получив в оборот дополнительные ресурсы. Когда на рынок выйдут негосударственные ипотечные агенты, конкуренция, несомненно, обострится и ставки по кредитам будут постепенно снижаться.
К 2010 году правительство обещает 8%, что вы думаете по поводу этого прогноза?
Я думаю, что это достижимый ориентир. Полагаю, что через 3—4 года доходность по ипотечным бумагам составит 5,5—7,5%. Но ведь
Нельзя забывать и о том, что пока остаются риски, обусловленные несовершенным законодательством, не отработана процедура выселения должников. Я не слышал ни об одном случае выделения недвижимости из маневренного фонда или же о продаже квартиры на аукционе. Отсутствие института выселения также может затормозить снижение ставок. Кстати, нашим банкам сложнее снижать ставки по кредитам, чем иностранным: западные банки получают большой доход от комиссионных при проведении платежей, а у нас банки, конкурируя между собой, снижают плату за обслуживание, делая многие услуги вообще бесплатными, получая основной доход в качестве процентов.
Как скажется на ипотеке возможное повышение странового риска к 2008 году?
Это повлияет на стоимость привлечения ресурсов и на поведение инвесторов. Зачем инвестору покупать низкодоходную ипотечную бумагу, когда можно купить государственную с более высокой доходностью? Капитал не пойдет в ипотечные инструменты, это снизит возможности рефинансирования ипотечных кредитов, а значит, и возможности расширять ипотеку и снижать ставки.
Есть ли планы у вашего банка развивать ипотеку в регионах?
Мы планируем подмосковную ипотеку, связанную с индивидуальным жилищным строительством. Это пока не очень освоенная область — ипотека коттеджей и таунхаусов. Но перспективная. Сейчас цена 1 кв. м для коттеджей — около $1,5 тыс., что существенно ниже стоимости московского жилья (себестоимость строительства загородного дома колеблется от $300 до $600 за 1 кв. м, плюс коммуникации стоят порядка $1000 за сотку). Каждый выдаваемый кредит индивидуален по своим условиям (кому-то нужен грейс-период на оплату основного долга, кому-то — снижение первоначального взноса с 30 до 10%). В своих договорах мы предусматриваем снижение процентной ставки в будущем.
Владея технологиями ипотечного кредитования, наш банк будет постепенно расширять свое присутствие в Московской области. Кроме того, мы финансируем застройщиков ряда коттеджных поселков. А это в совокупности с ипотечным кредитованием на покупку домов в этих поселках позволит снизить как риски всех участников процесса, так и стоимость заемных средств.
Ирина Федотова
Фото с сайта Банка Проектного Финансирования
