Рост ключевой ставки Банка России, который наблюдается на протяжении последних месяцев, не охладил рынок ипотечного кредитования, а только привел к его разбалансировке и увеличению диспропорций. О том, почему это произошло, в комментарии Банки.ру рассказал аналитик Андрей Бархота.
Он отметил, что двукратный рост ключевой ставки Банка России в 2023 году оказал противоречивое влияние на рынок ипотеки.
«С одной стороны, годовые темпы ипотечного кредитования должны были замедлиться, так как рост процентных ставок по ипотечным программам увеличивает ежемесячный платеж, а значит, при прочих равных условиях должен снижать спрос на ипотеку. Тем не менее рост ключевой ставки вызывал не замедление, а ускорение роста ипотечного портфеля: если на 1 июля 2023 года годовые темпы роста кредитного портфеля составляли 23%, то на 1 января 2024 года – 30%», — отметил Андрей Бархота.
По его мнению, второй побочный эффект от роста ключевой ставки связан с увеличением доли строящегося жилья в общем объеме ипотечных сделок.
«Первичный рынок жилья рассматривается Банком России как эпицентр рисков жилищной сферы. Это связано с опережающим ростом цены квадратного метра и сохранением пресловутой льготной программы ипотечного кредитования. Надо понимать, что даже в случае полного демонтажа программы государственного субсидирования на ее смену придут аналогичные программы от застройщиков. В этой связи увеличение процентных ставок снижает доступность рыночных программ ипотеки и покупок готового жилья, что неизменно ведет к росту доли продаж первичного рынка в структуре ипотечных сделок», — пояснил аналитик.
Таким образом, делает он вывод, рост ключевой ставки Банка России не охлаждает рынок ипотечного кредитования, а ведет к его разбалансировке и увеличению диспропорций.
«Разрыв в процентных ставках в рыночном и льготном сегментах подошел к отметке 10 процентных пунктов, а ситуация с комиссиями для девелоперов в части продаж по льготным программам рискует стать главным событием года на рынке ипотеки. Для достижения целей финансовой стабильности требуются куда более тонкие настройки, лежащие в плоскости как механики предоставления жилищных ссуд, так и принципиальных характеристик ипотечного продукта», — пояснил Андрей Бархота.
