Аналитик Банки.ру Артур Хачатрян рассказывает об основных переменах, произошедших с ипотекой в марте 2025 года.
Семейная ипотека на вторичное жилье
Основным событием на ипотечном рынке стало распространение программы семейной ипотеки c апреля на вторичный рынок. Оформить такую ипотеку смогут жители городов, где ведется строительство не больше двух домов. Приобретаемая квартира должна находиться в доме, которому не более 20 лет и который не признан аварийным. Воспользоваться программой можно только один раз. Данная мера позволит улучшить жилищные условия для семей, проживающих в населенных пунктах, где практически не строится жилье.
Снижение МПН
Помимо прочего с 1 марта начало действовать снижение надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, выданным заемщикам с первоначальным взносом от 20% и ПДН до 70%. Данная мера, принятая Банком России, увеличит доступность ипотечных кредитов для заемщиков с низким уровнем ПДН, однако незначительно повлияет на общий уровень выдач из-за сохранения ограничений в более рискованных сегментах.
Возвращение предельного уровня ПСК
С 1 апреля начали действовать ограничения по полной стоимости кредита (ПСК), которые, согласно решению ЦБ, не действовали с 10 октября 2024 до 31 марта 2025 года и позволяли кредитным организациям не соблюдать предельный уровень ПСК в условиях жесткой денежно-кредитной политики. За время отмены ограничений участники кредитного рынка успели скорректировать стоимость своих продуктов, и теперь, когда рыночные условия стали более стабильными, ограничения по ПСК могут соблюдаться в обычном режиме.
Сохранение ключевой ставки
Еще одним важным событием было заседание ЦБ по ключевой ставке, состоявшееся 21 марта. ЦБ принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21% годовых, при этом такое решение было довольно ожидаемым, так как оно уже было заложено в процентную политику многих банков. Так, по состоянию на 28 февраля, в среднем по базе Банки.ру ставка по ипотеке (льготные программы и рыночная ипотека) составляла 25% годовых, а на 3 апреля осталась примерно на том же уровне — 24,8% годовых. Средняя же ставка по кредиту под залог недвижимости за обозначенный период поднялась с 27% до 27,5% годовых. При этом регулятор отмечает, что рост кредитования остается сдержанным, а сберегательная активность населения — высокой. Следующее заседание, на котором будет рассмотрен вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 25 апреля. При этом все еще наблюдается преобладание проинфляционных рисков, на что указывается в пресс-релизе регулятора, по этой причине не исключается дальнейшее ужесточение ДКП, в том числе повышение ключевой ставки на предстоящем заседании.
Стоит отметить, что крупные банки, среди которых Сбербанк, ВТБ и другие, в марте снижали ставки по своим кредитным продуктам, однако доступность ипотеки почти не увеличилась, так как снижение не оказалось ощутимым. На наш взгляд, оживление рынка будет возможно, когда ключевая ставка снизится как минимум на 2–3 п. п.
Выдачи льготной ипотеки
По данным ДОМ.РФ, в марте 2025 года выдача ипотеки по льготным программам незначительно ускорилась: с 1 по 27 марта банки предоставили 32 тысячи кредитов (+3% к февралю) на 182 млрд рублей (+6% к февралю), что меньше на 7% по количеству и на 11% по объему по сравнению с аналогичным периодом прошлого года без учета льготной ипотеки. При этом объем выдач по семейной ипотеке, наоборот, вырос по сравнению с прошлым годом: было выдано 29 тысяч кредитов (+4% год к году) на 162 млрд рублей (+9%).
Планы Банка России
Регулятор планирует воспользоваться правом устанавливать макропруденциальные лимиты на ипотеку уже с 1 июля. Ожидается, что ограничения в первую очередь затронут наиболее рискованных заемщиков, ПДН которых достигает 80% и больше. Такой категории заемщиков будет практически невозможно получить ипотечный кредит при маленьком первоначальном взносе (20% и меньше).
ЦБ намеревается наложить запрет на взимание комиссии при выдаче льготной ипотеки. Так, Банк России хочет ввести дополнительные ограничения для банков, которые систематически будут нарушать требования специального ипотечного стандарта, призванного исключать высокорисковые схемы и повышать прозрачность условий кредитования. Для таких банков будут предъявляться более высокие требования по риск-весам, резервам. К тому же обсуждается внесение ряда изменений в ипотечный стандарт, чтобы искоренить схемы с взиманием комиссий при выдаче льготной ипотеки.
Новые условия для сельской ипотеки
Власти также уточнили новые условия по предоставлению сельской ипотеки. Для того чтобы получить ипотеку по данной программе, заемщик должен соответствовать одному из трех условий:
- основным местом работы заемщика по трудовому договору является организация, осуществляющая деятельность в сфере агропромышленного комплекса, социальной сфере на сельских территориях, агломерации или в опорных населенных пунктах;
- заемщик осуществляет индивидуальную предпринимательскую деятельность в сфере АПК в течение пяти лет с момента заключения кредитного договора;
- также действие этой программы распространяется на участников СВО, их супруг или вдов, не вступивших в повторный брак.
