В России существуют рынки первичного и вторичного жилья. Разница между ними заключается в том, что на первом продаются квартиры, принадлежащие компаниям-застройщикам, а на втором — жилье, у которого есть другой собственник. При этом неважно, живет ли владелец в квартире или нет. Решающим аргументом является оформленное право собственности.
Многие люди заинтересованы в покупке жилья в новостройках. Но у квартир на вторичном рынке есть ряд бесспорных достоинств:
- как правило, они находятся в районах с развитой инфраструктурой — поблизости есть школы, магазины, детские сады, поликлиники;
- нет необходимости ждать, пока закончится строительство — можно переезжать сразу после завершения сделки;
- есть вероятность купить квартиру с хорошим ремонтом, сделанным предыдущими хозяевами.
Важно и то, что доля вторичного жилья на рынке больше, чем первичного. Это значит, что покупателю предлагается более широкий выбор. Это особенно важно в мегаполисах, где целые кварталы новостроек могут находиться на окраине и не иметь хорошей транспортной доступности.
Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье?
Большинство ипотечных программ, особенно с государственной поддержкой, рассчитаны на покупку квартир в новостройках. Это объясняется тем, что государство стремится поддержать не только граждан, желающих улучшить жилищные условия, но и строительные компании, которым сложно продать построенное жилье.
При этом, согласно статистике, в 2020 году на вторичный рынок приходилось до 70% продаж с привлечением ипотечных кредитов. Часть из них — сделки, касающиеся дорогого жилья премиум-класса. По мнению экспертов, договора нередко заключаются не потому, что у покупателей недостаточно средств. Причина в другом: оформление сделки с ипотекой позволяет не привлекать внимание к дорогой покупке, за которую вносят большой разовый платеж.
Но даже если исключить из общего количества продаж сделки, совершенные с целью замаскировать приобретения дорогой недвижимости, ипотека на вторичном рынке пользуется большой популярностью.
Как лучше купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке
Общие принципы получения кредита для рынков первичного и вторичного жилья одинаковы. Вам нужно найти программу с относительно низкой процентной ставкой и определиться со сроком, в течение которого вы можете вернуть взятые взаймы средства с процентами. Вам пригодится онлайн-калькулятор: с его помощью можно рассчитать примерный размер ежемесячного платежа, чтобы трезво оценить свои финансовые возможности — можете ли вы каждый месяц изымать из семейного бюджета такую сумму.
После этого надо принести в банк документы, которые он запрашивает. Для оценки платежеспособности потенциального клиента банк будет рассматривать вашу кредитную историю.
Стандартный пакет документов выглядит следующим образом:
- паспорт гражданина Российской Федерации;
- второй документ, удостоверяющий личность, — это может быть СНИЛС, военный билет или копия водительских прав;
- документ, подтверждающий занятость: копия трудовой книжки, справка от работодателя;
- документ, подтверждающий доход: справка по форме 2-НДФЛ, справка по форме банка, выписка из Пенсионного фонда, для индивидуальных предпринимателей и самозанятых - декларации об уплате налогов;
- свидетельство о браке
Но список документов необходимо уточнить в банке, в который вы обратитесь за ипотекой.
Финорганизации заинтересованы в том, чтобы купленная в ипотеку квартира не потеряла свою стоимость. Поэтому они обращают внимание на состояние жилья, которое вы приобретаете. Вы получите отказ с вероятностью, близкой к 100%, в следующих случаях:
- квартира находится в доме, официально признанном ветхим или аварийным, а также со степенью износа, превышающей 60-70%;
- в помещениях сделана перепланировка, которую не согласовали с соответствующими органами;
- жилье получено в наследство, но соответствующее право оформлено ранее, чем через 6 месяцев после этого.
Также важно, чтобы жилье не находилось под юридическим обременением.
В некоторых случаях жилье вызывает подозрение. Например, если оно находится в собственности у нескольких лиц или много раз продавалось, особенно за последние годы.
Ставки по ипотеке на вторичном рынке
Под сколько процентов можно получить ипотеку на вторичное жилье? Актуальные ставки вы найдете на этой странице сайта Banki.ru.
Значительной разницы с первичным рынком жилья обычно нет. Но некоторые российские банки предлагают льготную ипотеку с государственной поддержкой на вторичное жилье. Как правило, это программы, в рамках которых можно купить недвижимость в сельской местности или на Дальнем Востоке. В этом случае процентная ставка может составлять 2-3% и даже ниже.
Материнский капитал
Согласно российскому законодательству, материнский капитал, на который семья может рассчитывать при рождении первого и последующих детей, разрешается использовать для погашения ипотечного кредита. Этими средствами можно оплатить первоначальный взнос или погасить долг с процентами по кредиту, в том числе на вторичном рынке.
Автор: Инна Солдатенкова Ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру
