Сервитут

Что такое сервитут

Чаще всего предметом сервитута становится земля. Сервитут устанавливают, если использование чужого земельного участка необходимо для прохода, проезда, прокладки коммуникаций и других задач, решить которые другим способом нельзя. При этом собственник обремененного имущества сохраняет право владения и распоряжения им, но обязан предоставлять доступ лицу, в чью пользу установлен сервитут.

Чтобы объяснить, что такое сервитут, простыми словами, представьте, что у вас есть дом. Вы в нем полноправный хозяин. Сервитут — это, как если бы вы дали соседу ключ от калитки на заднем дворе, чтобы он мог через нее проходить к своему гаражу. Вы по-прежнему владеете и калиткой, и двором, но теперь у соседа есть законное право ими пользоваться строго определенным образом.

У сервитута есть два главных признака:

• для одного участка он становится ограничением — собственник должен терпеть, что по его участку ходят, проезжают, прокладывают коммуникации. Такой участок называют служащим;
• для другого участка сервитут, наоборот, приносит пользу — без него собственник не смог бы полноценно пользоваться своей землей, например, подъехать к дому или подключиться к водопроводу.

Сервитут снимает тупиковые ситуации, когда земля есть, но пользоваться ею в полной мере невозможно без ущемления интересов других. Земля у человека есть, но пользоваться ею полноценно нельзя без доступа через чужой участок. Тогда закон разрешает ограничить права одного собственника, чтобы другой мог нормально жить или вести деятельность. 

Еще пара жизненных примеров сервитута. Допустим, что ваш земельный участок окружен соседскими владениями и у вас нет прямого выхода к дороге. Чтобы попасть к своему участку, вам нужно пройти через соседскую территорию. Или, например, через ваш участок проходит единственная линия электропередач, которая снабжает весь поселок. Как раз в таких случаях право пользоваться частью чужой земли (но не становиться ее владельцем) называется сервитутом. 

Это не аренда и не изъятие участка, а легальное ограничение прав собственника в пользу другого лица или общества. 

Основные нормы о сервитуте содержатся в ст. 274 Гражданского кодекса РФ. Там сказано, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) имеет право требовать от собственника соседнего участка предоставить права ограниченного пользования этим участком (сервитута). 

Сервитут может устанавливаться для:

• обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
• строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов (например, трубопроводов, электросетей), если это не мешает использованию участка в соответствии с его назначением;
• других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть удовлетворены без этого. 

Виды сервитутов 

Классификация по типам основана на том, в чьих интересах это право устанавливают. Выделяют частный и публичный сервитут. Основные различия между частным и публичным сервитутом кроются в цели, процедуре и масштабе. Один решает проблемы конкретных людей, а другой служит нуждам всего общества. 

Частный сервитут

Частный сервитут устанавливают в интересах не общества в целом, а конкретного лица — физического или юридического. Чаще всего его устанавливают сами стороны во время переговоров и заключения соглашения. Если же договориться полюбовно не получается, вопрос решает суд.  

Для чего нужен частный сервитут? Это прежде всего обеспечение нормального использования собственного участка, доступ к которому или коммуникации которого проходят через соседний. 

Простой пример использования — классическая ситуация с земельным участком, не имеющим выхода к дороге общего пользования, так называемый «земельный участок в замкнутых границах». Собственник такого надела вправе требовать установить сервитут для прохода и проезда через соседскую территорию. 

Другие примеры частного сервитута:

• прокладка и обслуживание водопровода, канализации, электросетей к вашему дому через чужую землю; 
• возможность забора воды из колодца на соседнем участке, если другого источника нет. 

Важно понимать, что частный сервитут на земельный участок не дает права хозяйничать там как у себя дома — только строго оговоренные действия. 

Публичный сервитут

В отличие от частного, публичный сервитут устанавливают не для конкретного гражданина, а для неограниченного круга лиц или для удовлетворения государственных или муниципальных нужд. Его устанавливает не суд по иску соседа, а органы власти или местного самоуправления. Для этого принимают нормативный акт — закон или постановление.  

Простыми словами, публичный сервитут нужен, когда частной землей должны пользоваться не один сосед или компания, а многие люди. Например, чтобы пройти к реке, обслужить линию связи или провести работы для нужд поселка. 

Самый наглядный пример — право прохода или проезда через частные земли к водным объектам общего пользования (берегам рек, озер). Другие случаи: размещение геодезических знаков, проведение дренажных работ на частной территории, использование участка для ремонта или эксплуатации инфраструктуры (линий связи, трубопроводов), для сенокоса или выпаса сельскохозяйственных животных в определенные сроки. 

Так, публичный сервитут на земельный участок — что-то вроде обязанности терпеть на своей земле определенные действия многих людей или организаций, продиктованную интересами государства или местных жителей. 

Отличия частного и публичного сервитута

Чтобы окончательно разделить понятия, давайте сравним эти два вида по ключевым параметрам. 

Что нужно запомнить о сервитуте: главное 

• Сервитут — это обременение, но не потеря права собственности. Собственник участка по-прежнему владеет и распоряжается им, но обязан разрешать определенные действия другим лицам.
• Сервитут должен иметь конкретную законную цель и не должен чрезмерно ограничивать использование участка его владельцем.
• Платность. Частный сервитут обычно предполагает выплату собственнику обремененной земли соразмерной платы. При публичном сервитуте собственник может требовать возмещения убытков, если обременение существенно затрудняет использование участка, или даже выкупа земли у государства.
• Срок действия. Сервитут может быть установлен как на определенный срок (например, на время строительства), так и бессрочно (постоянно).