Как изменятся правила выдачи семейной ипотеки с 1 февраля

Льготные ипотечные программы сохранят свое действие и в 2026 году, однако порядок их оформления станет более жестким. Государственная поддержка постепенно смещается от массового формата к адресной помощи, ориентированной на конкретные семьи и конкретные жизненные обстоятельства.

Через месяц, с 1 февраля, вступят в силу новые ограничения по условиям семейной ипотеки. В частности, супруги будут обязаны совместно участвовать в сделке и выступать созаемщиками по кредитному договору. Это означает, что одна семья сможет воспользоваться подобной услугой только один раз. Какие еще изменения будут в части льготной ипотеки — подробности в материале URA.RU.

Льготная ипотека для одной семьи

Ключевое нововведение заключается в том, что договор по программе семейной ипотеки будет заключаться на имя обоих супругов, за исключением ситуаций, когда один из них является иностранным гражданином. Оформить второй ипотечный кредит для семьи можно будет только после полного погашения первого займа и при условии рождения еще одного ребенка.

«Установление запрета на выдачу второй ипотеки, в первую очередь, направлено на то, чтобы сделать поддержку более адресной. Участвовать в программе смогут только те семьи, которые нуждаются в решении жилищного вопроса», — сказала руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса Банки.ру Инна Солдатенкова.

Таким образом, нововведение пресечет распространенные схемы, при которых, к примеру, жена оформляла семейную ипотеку на свое имя, а муж брал отдельный льготный кредит на себя. Либо, если супруги официально расторгали брак, чтобы получить два льготных ипотечных займа.

«Даже если один из супругов формально не участвовал в оформлении льготной ипотеки, с 1 февраля 2026 года это не сохранит за семьей право на вторую льготную ипотеку. Программа становится семейной не по названию, а по сути — учитывается вся семья целиком», — объяснил эксперт-аналитик Артур Хачатрян.

Кроме того, оба супруга теперь понесут обязанность по погашению ипотечного кредита, в том числе после расторжения брака. Разрешить этот вопрос возможно, к примеру, путем разделения остатка долга между бывшими супругами поровну либо посредством переоформления кредитного договора на одного из них. При этом, если один из россиян уже воспользовался льготной ипотечной программой, повторно рассчитывать на такую меру поддержки он не сможет.

Исчезнет «донороская ипотека»

Ранее подобный механизм считался законным и позволял оформлять жилье по льготной ставке 6% даже тем заемщикам, которые формально не соответствовали условиям семейной ипотеки. Речь, в частности, шла о семьях с детьми старше семи лет (по закону семейная ипотека предоставляется, если возраст ребенка — до шести лет включительно), а также о супругах без детей. В таких случаях кредит оформлялся на так называемого «донора» — лицо, которое на бумаге удовлетворяет критериям участия в льготной программе, пишут «Финансы.Mail».

В соответствии с прежними правилами «донором» мог стать родитель, опекун или любой иной родственник ребенка, появившегося на свет с начала 2018 года и позднее. Однако рост числа заявок с признаками злоупотребления по этому виду ипотеки подтолкнул Минфин к ужесточению условий и отказу от «донорской» схемы. Начиная с февраля 2026 года привлекать в ипотечный договор «третьих лиц» будет запрещено, за исключением ситуаций, когда доходов супругов недостаточно и требуется финансовое участие созаемщиков.

Комбинированную ипотеку можно будет рефинансировать

Заемщики с 1 февраля получат возможность рефинансировать комбо-ипотеку (когда одна часть кредита оформляется по льготным условиям семейной ипотеки, другая — по рыночной ставке) только в части ее рыночного компонента. При этом льготная процентная ставка по семейной части кредита останется без изменений.

Ранее при пересмотре условий ипотеки перерасчет производился по рыночным ставкам на всю сумму долга, что приводило к утрате льгот по субсидируемой государством части кредита. Введенные изменения предусматривают отдельное рефинансирование «сверхлимитной» части ипотеки при одновременном сохранении льготной ставки по семейной ипотеке.

Кредитные организации будут оформлять отдельные справки по каждой части задолженности. При смене банка-заемщика граждане РФ смогут уменьшить размер ежемесячного платежа и общую сумму переплаты в случае снижения совокупной процентной ставки.

Какие еще изменения по льготной ипотеке могут случиться в 2026 году

На ставку по ипотеке может повлиять количество детей 

Одновременно с реформами, которые вступят в силу 1 февраля 2026 года, в Госдуме ведется активное обсуждение законопроекта, предусматривающего установку ставок по программе семейной ипотеки в зависимости от числа детей у заемщика. В соответствии с инициативой, семьи, воспитывающие одного ребенка, смогут оформить жилищный кредит по повышенной ставке в размере 10–12% годовых.

Для семей с двумя детьми предлагается сохранить действующую ставку на уровне 6% годовых. Право на наиболее льготную ставку — 4% — предполагается предоставлять только после появления в семье третьего ребенка. Такая инициатива может усложнить процедуру выдачи льготного кредита россиянам, сообщил руководитель отдела ипотеки компании Level Group Юлиан Овечкин.

«При сумме 12 млн на 30 лет, и ставке 12% ежемесячный платеж увеличится на 72% и составит 123,5 тыс рублей, что сделает данную программу менее доступной для населения по сравнению с текущими условиями, так как по данным последней переписи населения, более 55% семей в России имеют одного ребенка», — сказал Овечкин.

По его утверждению, вопрос о пересмотре предельного размера кредита по программе семейной ипотеки сейчас не рассматривается. Овечкин отметил, что, вероятно, соответствующие ограничения сохранятся без изменений.

Привязка ипотеки к месту регистрации заемщика

Среди рассматриваемых изменений — возможная привязка семейной ипотеки к адресу регистрации заемщика. Предполагается, что заемщик будет обязан оформить регистрацию по новому месту жительства в течение шести месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, обсуждаются ограничения на приобретение жилья малой площади, а также повышение размера первоначального взноса.

Как изменится рынок жилья

По мнению аналитиков, резкий всплеск активности на рынке может начаться сразу после официального сообщения о принятии Госдумой новых параметров семейной ипотеки, предусматривающих повышение ставки для семей с одним ребенком до уровня 10–12%. Эксперты отмечают, что тем, кто рассчитывает приобрести жилье по действующим условиям семейной ипотеки, не следует откладывать решение о покупке. «Как в итоге будут выглядеть корректировки, пока неизвестно, но тренд очевиден: доступность льготной программы будет снижаться», — отметила замруководителя Абсолют Банка в Новосибирске Ирина Чернощук в беседе с РБК.