Налог с продажи недвижимости в 2025–2026 гг.: сроки владения, новые льготa

ФНС России напомнила налогоплательщикам об условиях освобождения от уплаты НДФЛ при продаже имущества, а также разъяснила порядок применения прогрессивной шкалы налогообложения, действующей с 1 января 2025 года.

С приближением декларационной кампании 2026 года вопрос корректного исчисления налога с продажи недвижимости становится особенно актуальным. Рассмотрим ключевые изменения и правила, которые необходимо учитывать при отчуждении жилья.

1. Минимальный срок владения: 5 лет или 3 года

По общему правилу, закрепленному в ст. 217.1 НК РФ, доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если он находился в собственности налогоплательщика не менее 5 лет. В этом случае не только не возникает обязанности по уплате налога, но и отпадает необходимость подавать декларацию 3-НДФЛ.

Однако Налоговый кодекс предусматривает ряд исключений, позволяющих сократить минимальный предельный срок владения до 3 лет:

1. Право собственности возникло в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника.
2. Имущество получено учредителем от личного фонда.
3. Недвижимость приобретена в результате приватизации.
4. Передача имущества осуществлена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
5. «Антикризисное» правило: на дату продажи у гражданина в собственности нет иного жилого помещения. При этом не учитывается жилье, приобретенное в течение 90 календарных дней до даты продажи (введено в качестве антикризисной меры поддержки рынка).

Важно: Если срок владения меньше указанных пределов (3 или 5 лет), налогоплательщик обязан:

• До 30 апреля 2026 года подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в ИФНС по месту регистрации.
• До 15 июля 2026 года уплатить исчисленный налог.

2. Новые ставки НДФЛ с 2025 года

Федеральным законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ введена прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц. С 1 января 2025 года при продаже недвижимости применяются следующие ставки:

• 13% — если совокупный годовой доход налогоплательщика не превышает 2,4 млн руб.;
• 15% — с суммы дохода, превышающей 2,4 млн руб. в год.

Особый статус:

• Нерезиденты РФ (вне зависимости от суммы дохода) уплачивают налог по ставке 30%. Льгота по освобождению от налога при владении более 5 лет на нерезидентов не распространяется, если иное не предусмотрено международными соглашениями.

3. Имущественный вычет: два варианта на выбор

Если обязанность по уплате налога возникла, налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход на налоговый вычет (ст. 220 НК РФ):

1. В размере документально подтвержденных расходов. Это наиболее выгодный вариант, если сохранились договор купли-продажи, расписки, банковские переводы, подтверждающие факт приобретения данного объекта. Налог платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
2. В размере фиксированной суммы. Если расходы подтвердить нельзя, предоставляется вычет в размере до 1 000 000 руб. за налоговый период (календарный год).

4. Льготы для семей с детьми: новые правила с 2026 года

Особого внимания заслуживает норма п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, позволяющая семьям с двумя и более детьми полностью освободиться от НДФЛ при продаже жилья вне зависимости от срока владения.

Условия для применения льготы:

1. Наличие двух и более детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет при очной форме обучения).
2. Приобретение в собственность (или долевое строительство) другого жилья в том же календарном году, в котором продана старая квартира, или не позднее 30 апреля следующего года.
3. Площадь приобретенного жилья превышает площадь проданного, либо его кадастровая стоимость выше.
4. Кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн руб.
5. Членам семьи на момент продажи не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилье, которое по площади превышает вновь приобретенное.

Новеллы законодательства, действующие с 2026 года:

• Учет недееспособных детей. Возможность применения льготы распространяется на семьи, воспитывающие недееспособных детей, независимо от их возраста.
• Расширение периода для «второго ребенка». Если право на льготу возникает в связи с рождением второго ребенка, теперь оно применяется не только в год продажи жилья, но и в случае рождения ребенка до 30 апреля следующего года. Это позволяет семьям планировать сделки без «выпадения» из льготного периода.

Резюме для юридической практики:Налогоплательщикам, планирующим продажу недвижимости в 2025–2026 гг., необходимо оценивать не только срок владения объектом, но и совокупный размер годового дохода (из-за прогрессивной ставки), а также семейный статус. ФНС России ориентирует налоговые органы на применение новых правил в пользу граждан, особенно в части «детских» льгот, расширяя временные границы для приобретения нового жилья и учитывая особые категории детей.