Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Как будущий потенциальный обладатель ипотеки, тщательно изучаю условия как ее получения так и досрочного погашения. Рассматриваю я все пока на примере Сбербанка, мне сказали, что лучше всего брать ипотечный кредит именно там.

Ипотеку досрочно можно гасить двумя способами -  выбрать сокращение срока погашения или уменьшение ежемесячного платежа. Что выгоднее уменьшить: платеж или срок?

При уменьшении платежа срок кредита сохраняется, а значит, проценты продолжают начисляться на тот же остаток долга в течение всего первоначального срока. В результате общая переплата оказывается выше, чем при сокращении срока. Это происходит потому, что большая часть досрочного платежа уходит на погашение процентов, а не самого долга. 

Если сумма досрочного платежа невелика, эффект от сокращения срока может быть незначительным, тогда как даже небольшое снижение ежемесячного платежа сразу ощутимо улучшает ситуацию.  С помощью ипотечного калькулятора легко рассчитать график платежей по ипотеке, здесь он на сумму 4 033 700 млн рублей на 10 лет по ставке 19,5%. Платёж составляет 76 621 рублей в месяц, и в начале срока - это выплата процентов и только небольшое количество денег идёт в счёт погашения основного долга.

Прежде чем внести дополнительную сумму в счёт долга по ипотеке решите, что для вас важнее:

1. Если хотите выплатить долг быстрее и уменьшить переплату, выбирайте сокращение срока ипотечного кредита. Вы заплатите меньше процентов и быстрее получите недвижимость в собственность. /до момента погашения ипотеки жильё остаётся в залоге у банка/.
2. Если цель - снизить финансовую нагрузку, можете уменьшить ежемесячный платёж. Так появится возможность потратить деньги на что‑то другое или подстраховаться на случай проблем с доходами.

Самый выгодный вариант погашения ипотеки - гибридный: сначала уменьшается ежемесячный платёж, но продолжаете вносить на счёт деньги в прежнем объёме, а разницу между внесёнными деньгами и суммой платежа снова используются как досрочные. В результате с определённого момента вы сможете уже сокращать срок кредита, при этом у вас будет комфортный платёж. Если планы изменятся или возникнут финансовые сложности, выплачивать нужную сумму будет проще. При любом варианте досрочного погашения, платится уже меньше процентов. 

Если ваша главная цель - максимально сэкономить на процентах и быстрее избавиться от долга, логичнее выбрать сокращение срока. 

Погашение ипотеки обычно происходит с помощью аннуитетных платежей - сумма, которую вы каждый месяц платите в банк одинаковая и состоит из двух частей – выплаты по процентам и выплаты основного долга. При этом платятся в первую очередь проценты, поэтому их доля в начале срока намного больше.

К концу срока всё изменится: доля процентов станет намного меньше, поскольку большая их часть уже выплачена банку. Получается, что досрочное погашение выгоднее всего в первые годы ипотечного кредита, пока проценты ещё не выплачены.

Большинство банков разрешают погашать ипотечный кредит досрочно или частично досрочно без ограничений. Можно совершать досрочные погашения в любой момент и на любую сумму, начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких комиссий и штрафов при этом нет.

Вроде бы все просто, но, как и в любом деле, есть нюансы:

• нужно знать, за какой срок нужно уведомить банк о досрочном погашении;

•  знать, как подать заявление - нужно ли приходить в офис банка или всё можно оформить онлайн;

• для досрочного погашения ипотеки можно использовать материнский капитал, а если детей много - субсидию для многодетных семей;

• совершать досрочное погашение в дату ежемесячного платежа вместе с ежемесячным платежом, так вся сумма уйдёт на уменьшение основного долга по кредиту, если внести досрочный платёж позже - часть денег уйдёт на оплату процентов;

• вносить деньги на тот счёт, с которого платится ипотека;

• досрочное погашение не отменяет очередного платежа - если платёж не внести, банк просто спишет нужную сумму из денег, которые есть на карте;

• каждый раз сообщать в банк о досрочном погашении через мобильное приложение либо письменно;

• проверить, есть ли в договоре минимальная сумма для досрочного погашения; 
• если вы ещё не выбрали весь лимит на проценты, досрочное погашение может привести к потере части выплаты налогового вычета за покупку жилья. 

А вот что делать с досрочными выплатами дальше?... Дальше, как и в любом деле, нужно взвесить и адекватно оценить свои возможности:

• если доходы непостоянны, и семейный бюджет периодически требует дополнительных вливаний, лучше вносить регулярно небольшие суммы, этот вариант будет комфортным финансово и психологически;

• если имеется вклад, и ставка по вкладу выше, чем ставка по ипотеке, лучше копить деньги на вкладе и вносить большую сумму, направляя на досрочное погашение полученные проценты.

И в первом, и во втором случае результат станет виден сразу - уменьшится либо сумма платежа, либо срок ипотеки. Если главная задача - не переплачивать, то уменьшение платежа - вполне разумный выбор.

Вывод: не так уж и страшна ипотека, как мы ее себе представляем! Все реально, нужно только захотеть!

Всем выгодных вкладов, удачных приобретений и надежной крыши над головой!...