Миллионы квартир не используются: почему в России пустует жильё

В России может пустовать около 1–1,5 млн жилых помещений — примерно 1,5–2% всего жилищного фонда. Речь идёт о квартирах и домах, которыми владельцы фактически не пользуются и которые не сдаются в аренду. При этом часть свободного жилья находится в новых домах, где квартиры ещё не проданы или приобретены инвесторами.

По оценке экспертов, не все формально незанятые помещения действительно можно считать пустующими. Некоторые семьи живут сразу в двух домах, часть сельского жилья фактически заброшена, а некоторые квартиры используются лишь несколько недель в году.

Почему квартиры остаются пустыми

Причины могут быть совершенно разными. Одни собственники приобретают жильё как инвестицию и рассчитывают на рост его стоимости. Другие получают квартиру в наследство и не успевают её продать или заселить. Кто-то покупает недвижимость, но откладывает ремонт.

В регионах дополнительным фактором становится отток населения. Молодые люди переезжают в крупные города, а спрос на жильё в небольших населённых пунктах снижается. В результате квартиры могут месяцами или даже годами оставаться без жильцов.

Есть и другая ситуация — инвестиционные покупки в новостройках. Квартира может числиться проданной, но фактически в ней никто не живёт. Например, владелец рассчитывает позже переехать в неё из другого региона или сдавать жильё, однако подходящего арендатора найти не удаётся.

Поэтому в некоторых новых домах юридически может быть продано почти всё жильё, тогда как реальная заселённость оказывается значительно ниже.

Пустующие квартиры создают проблемы для ЖКХ

Большая доля незаселённых помещений становится проблемой не только для рынка недвижимости, но и для управляющих компаний.

Даже если квартира пустует, инженерные системы продолжают работать. При аварии в таком помещении последствия могут обнаружиться не сразу. Например, протечка способна продолжаться несколько часов, прежде чем проблему заметят соседи или сотрудники управляющей организации.

Сложности возникают и при проведении ремонта общедомовых коммуникаций. Если доступ к квартире необходим для замены стояков или устранения аварии, управляющей компании приходится искать собственника либо добиваться доступа в помещение в установленном порядке.

При этом задолженность собственника за содержание жилья также может накапливаться. В результате пустующая квартира становится источником дополнительных расходов и организационных проблем для всего дома.

Для города пустующее жильё тоже не всегда полезно

Сам факт наличия свободных квартир нельзя считать исключительно негативным явлением. Определённый уровень вакантности необходим рынку: людям требуется время на продажу, покупку, ремонт или переезд.

Проблемы начинаются тогда, когда таких помещений становится слишком много, особенно в городах с высоким спросом на жильё.

Пустующие квартиры фактически уменьшают количество недвижимости, доступной для аренды. В результате формально квартир в городе достаточно, но часть из них не участвует в рынке. Это может ограничивать предложение и косвенно препятствовать снижению арендных ставок.

Кроме того, большое количество незаселённых квартир влияет на развитие самих районов. Там меньше постоянных жителей, ниже нагрузка на магазины и кафе, реже используются дворы и общественные пространства. При этом дороги, коммуникации, школы и другая инфраструктура уже построены и требуют обслуживания.

Почему владельцы не спешат сдавать жильё

Для инвестора пустая квартира может оставаться удобным пассивным активом. Не нужно искать арендаторов, покупать мебель, заниматься ремонтом после жильцов или решать вопросы с коммунальными авариями.

Кроме того, собственник может рассчитывать на дальнейший рост стоимости недвижимости. Поэтому даже при наличии спроса на аренду он иногда предпочитает просто держать квартиру свободной.

Заставить таких владельцев выйти на рынок аренды непросто. В разных странах для этого используют дополнительные налоги и другие стимулы.

Например, отдельные меры против пустующего жилья действуют в Японии, Испании, Франции и Канаде. Где-то собственников облагают повышенным налогом, а где-то, наоборот, предлагают финансовую поддержку тем, кто возвращает заброшенную недвижимость в использование.

Нужен ли России отдельный налог

Эксперты считают, что вводить единый налог на все квартиры, в которых никто не живёт, было бы слишком прямолинейным решением.

Причины простоя слишком разные. Одно дело — квартира, которая годами пустует в городе с дефицитом арендного жилья, и совсем другое — недвижимость, которую собственник временно ремонтирует или получил по наследству.

Кроме того, сам по себе факт отсутствия жильцов ещё не означает, что собственник нарушает чьи-либо интересы.

Поэтому для российского рынка более актуальным может быть не борьба с любой вакантностью, а поиск способов вернуть в использование именно те квартиры, которые действительно простаивают длительное время и могли бы увеличить предложение на рынке.